2018年(平成30年)基準地価発表直前!主要エリアの結果と発表日を予想 | 不動産投資を考えるメディア

2018年(平成30年)基準地価発表直前!主要エリアの結果と発表日を予想

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不動産価格どうなる?

2018年の基準地価発表が目前となりました。恒例となりましたが、今回も基準地価発表前ということ2017年基準地価のおさらいを踏まえて2018年の予想もしてみたいと思います。特に、基準地価の発表日は国土交通省も事前に告知しませんので、この記事では発表日も予想します。

2017年の基準地価の概要をおさらい

2017年はまさに不動産バブルの最盛期と言って良い年であり、昨年から不動産バブルということを耳にし始めたという方も多いはず。では、2017年の基準地価の結果がどうだったのかを簡単にまとめてみたいと思います。

  • 全国の用途地域の平均はマイナスだったが、前年よりも0.3%改善した
  • 主に改善が堅調だったのは商業地
  • 特に札仙広福(札幌、仙台、広島、福岡)は1.2%上昇と顕著な結果
  • 改善要因は外国人観光客増加、再開発の進展、それらによるホテル、店舗、オフィス需要の高まり
  • 住宅取得支援事業なども後押し

ご存知の方も多いかと思いますが、基準地価は公示地価の補完的な役割として都道府県が調査するものです。2017年の基準地価は宅地で2万1139地点、林地で505地点を調査し、2016年7月から2017年7月までの1年間の土地価格の変動について確認することができます。

では、もう一つ。2017年に発表された基準地価で、特徴的な変動を見せた地域を含めた上昇率と高価格地のランキングを見てみましょう。

2017年基準地価の上昇率&高価格ランキング

まず先に上昇率と高価格地のランキングからご紹介します。

基準地価上昇率ランキング

【住宅地】
上昇率順位 変動率 基準地価格(㎡単価) 基準地の所在地
1位 28.6% 27000円 北海道虻田郡倶知安町字樺山65番132外
2位 13.2% 283000円 福岡県福岡市城南区鳥飼7丁目1番7
3位 13.1% 199000円 沖縄県那覇市安謝1丁目8番18
4位 13.0% 226000円 沖縄県那覇市天久2丁目11番9
5位 11.4% 195000円 福岡県福岡市南区塩原3丁目171番1ほか1筆
6位 11.3% 167000円 宮城県仙台市若林区東八番丁197番2
7位 11.0% 161000円 福岡県大野城市錦町4丁目7番31
8位 10.6% 302000円 福岡県福岡市中央区六本松4丁目61番
9位 10.6% 73000円 宮城県仙台市泉区紫山1丁目21番6
10位 10.5% 158000円 宮城県仙台市若林区裏柴田町29番5外
【商業地】
上昇率順位 変動率 基準地価格(㎡単価) 基準地の所在地
1位 29.6% 350000円 京都府京都市伏見区深草稲荷御前町89番
2位 29.1% 14200000円 大阪府大阪市中央区宗右衛門町46番1外
3位 28.8% 5150000円 愛知県名古屋市中村区名駅3丁目2605番
4位 28.1% 5510000円 愛知県名古屋市中村区椿町109番1外
5位 27.3% 1680000円 京都府京都市東山区四条通大和大路東入祇園町北側277番
6位 25.3% 4700000円 京都府京都市下京区四条通柳馬場西入立売中之町92番
7位 24.4% 1050000円 京都府京都市中京区蛸薬師通東洞院東入泉正寺町322番
8位 24.0% 940000円 京都府京都市下京区新町通七条下る東塩小路町727番5
9位 23.7% 940000円 愛知県名古屋市中村区名駅2丁目4010番
10位 23.3% 1270000円 福岡県福岡市博多区冷泉町206番

基準地価高価格ランキング

【住宅地】
1位 4.7% 3800000円 東京都千代田区六番町6番1外
2位 6.% 2810000円 東京都千代田区三番町9番4
3位 4.8% 2400000円 東京都千代田区麹町二丁目10番4外
4位 4.5% 2110000円 東京都千代田区二番町12番10
5位 4.1% 2040000円 東京都港区六本木五丁目367番1
6位 5.1% 1650000円 東京都港区南青山四丁目487番
7位 3.9% 1610000円 東京都港区西麻布三丁目4番21
8位 3.6% 1420000円 東京都港区南青山七丁目274番
9位 5.5% 1340000円 東京都渋谷区神宮前三丁目16番14
10位 4.8% 1320000円 東京都港区東麻布三丁目4番23
【商業地】
1位 17.9% 38900000円 東京都中央区銀座二丁目2番19外
2位 21.8% 27400000円 東京都中央区銀座六丁目4番13外
3位 3.7% 25500000円 東京都千代田区丸の内三丁目2番外
4位 3.8% 24300000円 東京都千代田区大手町一丁目5番39外
5位 10.0% 24200000円 東京都港区北青山三丁目33番2
6位 11.8% 18000000円 東京都新宿区西新宿一丁目18番2
7位 13.4% 16900000円 東京都新宿区新宿三丁目5番2外
8位 9.6% 16000000円 東京都中央区日本橋室町一丁目8番2
9位 10.3% 16000000円 東京都新宿区新宿三丁目802番6外
10位 15.4% 15000000円 愛知県名古屋市中村区名駅3丁目2701番外

2017年の特徴的な基準地価

2017年の基準地価上昇率で最も注目されたのが北海道の倶知安。28.6%と非常に高い上昇率ですが、ニセコに訪れる外国人観光客による別荘需要が旺盛なため、それにつられて住宅地の地価が上昇したと見られています。商業地においても同じく外国人観光客の増加により、京都府京都市伏見稲荷大社周辺で地価上昇がありましたが、観光インフラを狙った新規店舗が増えたことなどが要因です。

そして、公示地価では毎年話題となる日本で最も土地価格が高い山野楽器本店の周辺ですが、銀座2丁目が約18%、銀座6丁目が約22%と高い伸び率を示していますが、畳1帖以下の広さで銀座2丁目が3890万円、銀座6丁目が2740万円と驚きの高価格地となりました。

2018年主要エリアの基準地価を予測

昨年に続いて今年の基準地価は良好な結果となるかどうか。これは、先日もお伝えした地価LOOKレポートを見るとおおよその予測ができます。

地価LOOKレポートとは?2019年に発表される公示地価を予測
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先日、国土交通省により平成30年第2四半期の地価LOOKレポートが公表されました。内容は、主要都市の地価は緩やかな上昇基調が継続している結果と...

まず、用途の区別なく全国的な地価価格の変動を見てみましょう。

【全国・全用途】
2018年1月1日~4月1日 2018年4月1日~7月1日
3%以上6%未満上昇:15.0% 3%以上6%未満上昇:13.0%
0%超3%未満上昇:76.0% 0%超3%未満上昇:82.0%
横這い:9.0% 横這い:5.0%

印象としては、地価が0%超3%未満上昇した地域が増えたのに対して、既に上昇傾向だったと思われる3%以上6%未満上昇の場所が減ったことから、高騰しすぎた地価の調整的な動きがあるのではないかと予測されます。続いて、全国の住宅地と商業地の地価LOOKレポートを見てみましょう。

【住宅地】
2018年1月1日~4月1日 2018年4月1日~7月1日
3%以上6%未満上昇:0% 3%以上6%未満上昇:3.1%
0%超3%未満上昇:78.1% 0%超3%未満上昇:87.5%
横這い:18.8% 横這い:9.4%
【商業地】
2018年1月1日~4月1日 2018年4月1日~7月1日
3%以上6%未満上昇:20.6% 3%以上6%未満上昇:17.6%
0%超3%未満上昇:75.0% 0%超3%未満上昇:79.4%
横這い:4.4% 横這い:2.9%

住宅地こそ地価が3%以上6%未満上昇した場所は増えました、やはり商業地はわずかながら地価が上昇した場所と調整的な動きがあった場所で分かれたと言えます。この動きから考えられる後日発表される基準地価は、商業地は上昇こそするものの急激な地価上昇はなく、これまでの地価上昇に牽引された住宅地の地価上昇が目立つのではないか。そんな風に予想できます。

今年は9月〇日!誰も知らない基準地価発表日の法則

では最後に、気になる基準地価の発表日について。これは決まった日時というものがあるわけではなく、一般的には「毎年9月20日ごろ」という認識です。過去の発表日を一覧で見てみましょう。

過去の基準地価発表日

2017年9月19日(火) 大安 3連休明け
2016年9月20日(火) 先負 3連休明け、飛石連休前
2015年9月16日(水) 大安 5連休3日前の水曜日
2014年9月18日(木) 友引 飛石連休、金曜日前の木曜日
2013年9月19日(木) 仏滅 3連休前金曜になる前の木曜日
2012年9月19日(水) 大安 3連休明け1日置いて
2011年9月21日(水) 先勝 3連休明け1日置いて
2010年9月21日(火) 先負 3連休明け
2009年9月17日(木) 大安 5連休前

シルバーウィークの時期ですから連休明けや連休前に発表されるのは当然ながら、月曜日と金曜日には発表しない決まりがあるようだと分かります。しかし、9月20日ごろと言われる割には不自然に1日に置いていたり、2017年や2015年など、20日により近い日付を選択できるはずが、不自然に日付をずらしている日が見受けられます。つまり、2017年は9月20日水曜日でいいわけですし、2015年なら9月17日木曜日でも良いはずです。

そこで見えてくるのが「六曜」。六曜で縁起の良いとされている順は、一般的に「大安>友引>先勝>先負>赤口>仏滅」とされています。2013年こそ仏滅となっていますが、これは金曜日を避けた結果かと考えられます。しかしそれ以外の年については、火~木曜日の中からより縁起の良い日を選んでいる可能性が高く、故に上記のような不自然さがあるのではないかと考えられます。

法則から見えた2018年の基準地価発表日!

では、2018年の基準地価発表がいつになるのか今年の六曜から予想してみましょう。

9月15日(土)~17日(月) 3連休
9月18日(火) 仏滅
9月19日(水) 大安
9月20日(木) 赤口

上記のように今年のカレンダーでは、9月19日(水)大安の可能性が高いということになります。まるで、某スマートフォンの発表日予想のようになりましたが、更地の地鎮祭も六曜で縁起の良い日に行われますから、納得できる部分があるのは否めません。

まとめ

今年も後半に入り、不動産業界は金融機関の不正融資や不動産テック大手の書類改ざんなどで大騒ぎとなっていますが、毎年9月は公示地価の次に注目される不動産価格の動向です。前述の通り、2017年の地価は明らかに顕著な上昇をした場所が多かったため、世間への不動産バブルという意識付けには十分な材料となりました。ただ、正直なところ今年の基準地価は、悪化という言葉は適さないものの、驚くほどの上昇を見せる場所はそう多くないのではないかと考えられます。まずは基準地価の発表を待つとしましょう。

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