海外で不動産投資を行う際の資金調達方法 | 不動産投資を考えるメディア

海外で不動産投資を行う際の資金調達方法

昨今、海外不動産への投資が話題になっていますが、国内不動産と同じような融資を受けることができるのでしょうか。この記事では海外不動産投資と融資の関係や、資金調達方法をご紹介します。

海外への不動産投資で融資は受けられる?

海外への不動産投資で融資は受けられる?
高額の初期費用が必要になる不動産投資では、金融機関からの融資を受けて物件の購入資金を用意するのが一般的です。金融機関には不動産投資を目的とした専用ローンを用意しているところも多く、サラリーマンなどが副業で不動産投資を始めるときもローンが活用されています。では、海外の不動産物件を投資対象にするときは金融機関から融資を受けられるのでしょうか。
結論から言うと、国内物件に投資するときと同じようにローンを組むことは不可能です。海外不動産といっても地域によって扱いが異なるためローンが組める可能性もありますが、国内不動産投資と比べるとハードルは高く簡単に融資は受けられません。
金融機関は不動産投資資金を融資する際に購入する物件を担保として抵当権を設定します。もしローンの返済ができなくなった場合は金融機関に物件の所有権が移り売却して残債の整理にあてるのですが、投資対象が海外の不動産物件の場合は国内物件のように所有権の移転や売却することが難しく、担保としての評価は実際の購入金額よりもずっと安く設定されてしまいます。融資が受けられるとしても借入可能金額は購入価格よりもずっと安い価格にとどまります。
海外不動産投資用の資金を融資で調達したいのであれば、外資系金融機関を利用しましょう。HSBCやシティなど国際金融に強い外資系金融機関のほうが海外不動産投資に理解があり、ローンを組める可能性は高くなります。ただし、全額を融資で調達するのは難しく、最低でも物件価格の30%は自己資金で用意する必要があります。都市銀行や地銀の場合は、50%以上の自己資金を用意してください。

不動産担保ローンで資金を調達する

不動産担保ローンで資金を調達する
海外不動産投資では融資のハードルが高く資金調達に難航します。しかし、不動産担保ローンを利用すれば海外への不動産投資でも資金の調達は可能です。不動産担保ローンとはその名の通り不動産物件を担保にして金融機関から融資を受けるローンサービスです。
マイホームなどすでに不動産物件をお持ちの方は所有物件を担保にすることで物件評価に基づいて融資を受けられます。不動産担保ローンは原則として使途を限定されないローンなので、借入金を自由に使えます。もちろん海外不動産への投資にも使えるので、不動産所有者であれば比較的簡単に投資資金を調達できます。
不動産担保ローンは住宅ローン返済中のマイホームでも担保として余力があれば利用できます。その場合の評価は物件の評価から住宅ローンの残債を引いた価格になるため借入可能額は下がってしまいますが、担保として認められないということはありません。ただし、住宅ローン返済中物件の扱いは金融機関によって異なり、抵当権がどのように設定されているかによっても利用できない可能性があるので注意が必要です。
もし返済ができなくなってしまうと、担保物件を金融機関に取られてしまいますが、安定した収益をあげられる海外不動産に投資できれば全く問題ありません。すでにローンを払い終えた国内不動産から海外不動産へと投資対象を切り替えるケースでは、ローンを完済して自分のものになった投資用国内不動産物件を担保にすることでスムーズに海外不動産投資用の資金を調達できます。区分マンションだと担保力は高くありませんが、土地付き物件なら一定の評価が期待できます。

フリーローンは金利の高さがネック

フリーローンは金利の高さがネック
海外不動産投資用の資金調達の方法として、使途が限定されていないフリーローンを利用するという選択肢もあります。フリーローンとは消費者金融から融資を受けるキャッシングや銀行系カードローンのことで、無担保で融資を受けることができます。
フリーローンで資金を調達するときに最大の問題は金利の高さです。不動産投資専用ローンの金利は変動金利タイプや固定金利タイプなどいろいろな種類がありますが低いもので1.5%、高いもので15%程度というのがおおよその金利相場です。
それに対し、フリーローンの金利は1.8%~20%と金利相場が高くなっており、高額の借り入れが必要な不動産投資の資金調達に利用すると返済負担が重くのしかかってしまいます。また、銀行系カードローン以外の消費者金融からの借り入れには総量規制という貸出機制がかけられているため、借り入れ上限は年収の3分の1までとなります。
フリーローンの借入限度額は審査によって決まりますが、新規の借り入れではそれほど高額を借り入れることはできません。ある程度の自己資金を用意した上で不足分をフリーローンで借り入れるのならいいのですが、購入資金の全額もしくは大部分をフリーローンで用意するのは現実的にほぼ不可能です。何よりもそのような高額をフリーローンで借りてしまうと金利負担で利回りが大きく悪化してしまい、いくら収益性の高い海外不動産投資といっても失敗する確率が高まります。
フリーローンは資金調達の選択肢の一つですがデメリットもあり、安易な利用はオススメできません。利用する場合はきちんとした投資計画を立て、借りすぎないよう十分に注意して融資を受けてください。

まとめ

海外不動産投資には独特の魅力があります。しかし、国内不動産と同じような融資を受けることは難しいのです。資金調達のハードルは高いですが、この記事にあるような方法であれば可能なので、是非挑戦してみてください。

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