アメリカでの不動産投資。特有のルールと成功するコツは? | 不動産投資を考えるメディア

アメリカでの不動産投資。特有のルールと成功するコツは?

シェアする

アメリカで不動産投資を行う場合、日本国内とは違って「学区を意識すること」や「金利の動きを読むこと」が非常に重要になります。
2007年のサブプライムローン問題、2008年のリーマンショックにより、長らく低迷してきたアメリカの不動産市場ですが、ここ数年で不動産価格は急速に回復し、以前の水準より高くなっている地域すら見受けられます。
今回はそんなアメリカの不動産市場におけるアメリカ特有のルールや投資のコツ、おすすめな物件などをご紹介していきます。

学区の良い地区で不動産投資を行うのが基本

学区の良い地区で不動産投資を行うのが基本

アメリカで不動産投資をする場合、日本での不動産投資と同じと思ってはいけません。特に「学区」においては、かなり慎重になって考えなければいけませんので、まずは学区についてご説明しましょう。

日本は世界でも非常に珍しく、どの地区であっても公立の小・中学校のレベルはほぼ等しいので、義務教育時期の公立学校に対してこだわりを持っている方は少ないです。

ところが海外、とりわけイギリスやアメリカにおいては学区が非常に大切で、学校によってランクが異なります。このランクはトランプ政権になってから廃止されましたが、実質表には見えない状態でランクはまだ残っており、ネットで検索すれば学校ランクを確認することができます。

例えば、悪いとされている学区に不動産投資をした場合、家の価値はほとんど上がることがないと言っても過言ではありません。理由は、子供がいる人にとって学区は非常に大切で、学区のためにわざわざ引っ越す人も多いのが現状だからです。

概して学区の良い地区はもちろん家の値段も高いですが、根気強く探せば割安な物件は出てきますので、まずはいくつか学区の良い地区を絞り込みましょう。その後、それらの地区の中から価格が手頃で家の状態に問題がなく、出費を防げそうな状態かどうか(アメリカの家は基本的に古いため、ガタがきていることが多い)などを確認して購入することがアメリカでの不動産投資を成功させるための基本的なポイントになります。

金利の動きを読むことも重要

金利を読むことも重要

アメリカの不動産投資は、金利を読むということも非常に大切です。日本は世界で稀にみるほどの住宅ローン金利の低さを誇っています。そのため頭金をそんなに用意しなくても不動産投資を行うことができますが、アメリカは違います。頭金をより多く用意したもの勝ちだと言えるでしょう。

金利を動きを計算に入れて購入しないと、毎月驚くほどの金額のローン返済に悩まされます。今現在は4~5%くらいの金利になっており、高い時には7%以上になることもあります。低くても3%を切ることはほぼないという状態ですから、どれだけ安い金利の時にアメリカの不動産投資をするかということが重要になってきます。これによってかなり月々の返済額が変わります。また、最低20%以上の頭金を出さなければローンタイプも選べないので、注意してください。

金利が低い時は、不動産は売り手市場(売り手の方が買い手よりも少ない)になってしまい、なかなか良い物件を得られないのですが、金利の動きを見越して投資することもアメリカの不動産投資においては大切なのです。

Foreclosure(フォークロージャー)物件を狙う

アメリカでの不動産投資の狙い目

アメリカの住宅金利は上昇しており、それと同時に売り手市場となっています。さらに、アメリカの不動産投資をする際に知ってほしいのは、アメリカでは中古物件を買おうとした際「これが欲しい」と言ってすぐ購入できる訳ではなく、その後何人かのオファーが出るまで待つ必要があるということです。

大抵が値段交渉の問題となり、より多くの現金で払ってくれる人が選ばれます。そのため、最初に提示されていた金額よりもかなり高い金額で物件を購入することになる場合も多いのですが、それだと予算を超えてしまう可能性があります。

そこで、アメリカの不動産投資の際には「Foreclosure(フォークロージャー)」と呼ばれる物件を狙うのがおすすめです。フォークロージャーの意味は、家を購入した人が何らかの理由で銀行に家を差し押さえられてしまい、銀行によって家を売りに出されるということです。

アメリカではこういったことがよくあるのですが、フォークロージャー物件の場合、かなり安く入手できるのです。これは日本の競売と同じで銀行側はどうにかしてその家を売り払ってお金を取り戻したいからです。

フォークロージャー物件の場合、市場価格よりも数千万円も安くなることもありますのでかなりお得です。通常、物件探しをサイトで行う場合は家の中の写真を見ることができますが、フォークロージャー物件の場合は写真は掲載されません。フォークロージャー情報をいち早くキャッチしてすぐに連絡し、家を直接見に行くということが必要になります。良い地区でこの様な家を購入できれば、アメリカの不動産投資としてはかなりうまく利益を出せるのでおすすめの方法と言えるでしょう。

まとめ

アメリカで不動産投資を行う場合は学区選びや金融市場の動向が大切という事をご紹介してきました。
不動産市場では中古物件がほとんどというアメリカですが、優良な地区であればインカムゲインとキャピタルゲインが同時に狙える上、節税メリットや為替差益などの恩恵を受けられる場合もあります。
ただし、ハリケーンやトルネード、銃犯罪、不法移民の多い地区やスラム街などアメリカ特有の問題も数多くありますので、そういった点も考慮する必要もあります。
海外での不動産投資に興味がある方は、一度アメリカの不動産投資も考えてみてはいかがでしょうか。

各種お問い合わせやご相談はこちら