2018年(平成30年)公示地価発表!今が投資用物件を購入する最後のチャンス!? | 不動産投資を考えるメディア

2018年(平成30年)公示地価発表!今が投資用物件を購入する最後のチャンス!?

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地価上昇イメージ

2018年3月27日、国土交通省毎年調査を行う公示地価が発表されました。
ここ2~3年の間で地価の下げ止まりの兆候が取り沙汰されることもありましたが、今年の地価公示の様子を見てみると、どうやら本格的な不動産価格の上昇が始まったのではないかと考えられます。
早速、発表された2018年(平成30年)公示地価データを確認してみると、何やら投資用物件の購入を検討するのであれば、今年が最後のチャンスかもしれないとも受け取れる内容となっています。
そこで今回発表された公示地価データと、その内容から今が投資用物件を購入するチャンスである根拠について解説させていただきます。

公示地価と変動率が最も高い場所は?

今年は投資用物件を購入する最後のチャンスであるという理由の前にまずは、今回発表された2018年(平成30年)公示地価データから公示地価と変動率が最も高い場所を確認してみましょう。
国土交通省のホームページから「公示価格高順位表(全国)」を確認してみると、住宅地と商業地で最も公示地価が高いランキングの上位は、全て東京都が占めています。
なお、住宅地で最も公示地価が高いのが「東京都港区赤坂1-14-11」で、㎡単価は401万円、変動率は+9.0%となっており、昨年1位であった「東京都六番町6番1」を越えています。
そして商業地は、毎年恒例の山野楽器銀座本店のある「東京都中央区銀座4-5-6」が1位となっており、㎡単価5550万円と昨年よりも500万円高くなり、変動率も+9.9%と高い数値が出ています。

これらを全国に視野拡大して見てみると、更に驚きの数字も見受けられます。
公示地価の変動率順位によると、住宅地は北海道虻田郡の倶知安町エリアが上位3位を占めており、最も変動率が高い場所は「北海道虻田郡倶知安町南3条東1丁目16番9」の+33.3%となっています。
商業地のトップにも同じ倶知安町エリアが登場しており、こちらは更に驚きの変動率+35.6%となっています。
㎡単価は東京都ほど高くなく2万8千(円/㎡)ですが、以前からニセコ町に訪れる観光客の増加による影響から倶知安町エリアの店舗や宿泊施設等の需要が見込めると言われていたのと同時に、昨年の基準価格発表の時点で既に地価上昇率の上位に顔を出していましたので、今回の地価公示によりそれが裏打ちされた格好です。

◾️参考:国土交通省 平成30年地価公示
「公示価格高順位表(全国)」
http://www.mlit.go.jp/common/001226797.pdf
「変動率上位順位表(全国)」
http://www.mlit.go.jp/common/001226786.pdf

他にも、大阪、京都、福岡、沖縄などの特定エリアが10位以内にランクインしていますが、住宅地は全て12%超、商業地は24%を超える変動率なっており、本格的な不動産バブルの兆候とも取れる価格上昇が続いいることが分かります。
同時に不動産価格の上昇傾向が地方都市にまで波及していると言って間違いないかもしれません。

10年ぶりの回復!好調な公示地価

好調さがうかがえる2018年(平成30年)の公示地価ですが、先ほどご紹介した特定の標準地(公示地価を判定する場所)だけでなく、全国平均での変動率等を見ていくと、「実に10年ぶり!」と声を大にするにふさわしいデータがあります。

昭和後期から始まった公示地価制度ですが、バブル崩壊後に大きく下落した地価は平成20年頃にミニバブルを経験することになります。しかし、そのミニバブルもすぐに終焉を迎え、結局は公示地価も大きく下落しました。
それからの公示地価といえば全国平均の公示地価変動率(住宅地)はマイナスが続いており、昨年の平成29年にようやく変動率0%にまで回復しました。
そしてミニバブル後から10年ぶりとなる今年、ついに全国平均の公示地価変動率(住宅地)が「+0.3%」とプラス圏に回復したのです。
では、そんな全国平均の公示地価変動率(住宅地)の推移を実際のデータでも見てみましょう。

公示地価変動率の推移(住宅地平均)
2006年(平成18年) −2.7%
2007年(平成19年) +0.1%
2008年(平成20年) +1.3%
2009年(平成21年) −3.2%
2010年(平成22年) −4.2%
2011年(平成23年) −2.7%
2012年(平成24年) −2.3%
2013年(平成25年) −1.6%
2014年(平成26年) −0.6%
2015年(平成27年) −0.4%
2016年(平成28年) −0.2%
2017年(平成29年) ±0.0%
2018年(平成30年) +0.3%

急激な変動率の上昇が起こったわけではありませんが、それは逆に不動産市場の着実な回復傾向と言えるかもしれません。その証左となるのが、地方圏の住宅地、商業地、工業地などの全用途地の変動率が平成4年以来、26年ぶりにマイナス圏を脱しているということ。
昨年まで都市圏だけが不動産バブルであるとする記事を目にする機会が多かったこともあり、今回発表された、地方圏における地価の足元の硬さから、不動産市場全体が快調であると安堵感を抱かれる方も多いかもしれません。

◾️参考:国土交通省 平成30年地価公示「公示価格年別対前年平均変動率」
http://www.mlit.go.jp/common/001226798.pdf

投資用物件の購入が最後のチャンスである理由

最後に、本記事のテーマでもある「今が投資用物件購入の最後のチャンス」である理由をお話させていただきたいと思います。

上記までの解説をお読みいただいたとおり、ここ数年で発表されている公示地価の動向を見る限りでは全国規模の不動産市場での着実な回復が見込まれますので、よほどネガティブな材料が出ない限り、継続して地価は上昇していくのではないかと考えられます。
では、昨年まで不動産バブルの崩壊を話題にするメディアが多くあった中で、なぜ未だに地価の上昇が続いているのでしょうか。
この疑問を解消するための調査をしていくと、今こそ投資用物件を購入する最後のチャンスと言えるものが見えてきます。

  • 2017年の観光客の増加は前年比19.3%増の2869万人に対して、東京オリンピックが近づけば更に増加が見込まれる。
  • 日銀の黒田総裁の続投により低金利政策が継続される公算が大きく、同時にローン金利が今後も低水準で推移する見通しである。
  • 「人口減少」「高齢化」「インフラ整備」などの住環境の違いにより地価の二極化が進み、地方の郊外にある土地を買う流れが出ると見られている。
  • 都市部を中心とした再開発事業が多くあるため、その周辺の地価上昇が加速する可能性がある。
  • 2019年の消費税増税前までの需要の伸びが地価上昇を牽引する可能性がある。

今のところ、明らかに地価の下落要因となりそうなものよりも、以上のようなことから今後の地価上昇を予測する記事を多く見かける印象です。つまり、地価が上昇する前に投資用物件を購入したいと考えるのであれば、今が最後のチャンスかもしれないのです。
しかしながら、地価下落に繋がりそうな材料が皆無ということではありません。
アパートの乱立やマンションやオフィスの供給過剰については以前から懸念されていますし、そもそも人口減少が既に始まっている日本で、立地や利便性、災害リスクなどの点で劣るエリアが放置され続けたとしたら、地方の過疎化は更に進行し、現状の地価上昇のペースを鈍らせるばかりか足を引っ張る結果になりかねません。

これら地価の上昇と下落の様々な要因を総合的に考えていくと、今後、再開発などが予定されているエリア周辺にて、地価が大きく値上がりする前の土地を探していくことが賢明な投資用物件の購入のチャンスに繋がるとも言えるのではないでしょうか。

まとめ

今回は平成30年の公示地価の発表を受けて、不動産地価の現状と投資用物件の購入のチャンスであると解説させていただきました。
一部のメディアでは、消費税5%から8%に改定された時と違い、8%から10%という2%の違いでは駆け込み需要もあまり見込めないといった意見もありますが、数%の節税がキャッシュフローの良し悪しを決めると言える不動産投資においては、たった2%でも軽視できるものではありません。
また、平成30年公示地価データでは「最寄り駅等からの距離別の平均変動率」といったものも確認できますが、駅から500m以内の土地の変動率が1.3%なのに対して、徒歩15分前後にあたる1~1.5kmの範囲となると0.3%の変動率にまで下がります。
つまり、物件に対して利便性を求める傾向が強くなっているとも言えるのです。
物件の供給過剰と人口減少という大きな要因がある限り、このような傾向は続くと考えられますので、可能な限り早めに物件の購入を検討しても良いのかもしれません。

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