業界初!AIによる不動産投資シミュレーション「VALUE AI」を実際に試してみた。 | 不動産投資を考えるメディア

業界初!AIによる不動産投資シミュレーション「VALUE AI」を実際に試してみた。

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VALUE AIホームページ

2018年2月、とあるニュースを見かけました。
それは、業界初となるAIによる不動産投資シミュレーションサービス「VALUE AI(バリューアイ)」を株式会社コスモスイニシアが開始したというもの。

これまでもAIを活用したサービスは株式投資や金融機関融資のスコアリングでも見受けられましたし、イタンジ株式会社でもAIで分析された不動産の予想価格をメールで配信するようなサービスを提供していました。
しかし今回、コスモスイニシアが業界初となる「AI技術を更に応用した完全な投資シミュレーションサービス」を開始したことにより、日本の不動産事情もいよいよ不動産テックへの気運が高まってきたと言えるかもしれません。
そこで、同サービスの体験記事をいち早くお届けすべく、さっそくVALUE AIを試してみましたので参考にご覧いただければ幸いです。

VALUE AIのシミュレーション結果が凄い

まず、VALUE AIで何ができるのかをご説明するため、サービス利用開始後の内容をご紹介させていただきます。
利用開始までの流れは後ほどご説明しますが、まずはアカウント登録をして、その後、物件の登録を行います。
この時に登録する物件は既に所有している物件だけでなく、これから買おうと思っている物件や購入意思はないけど気になっている物件など、基本的に何でも構いません。

登録完了後、すぐに以下のような情報がトップページに表示されます。

  • 現在の推定資産価値
  • 5年後の推定資産価値
  • 10年後の推定資産価値

複数の物件を登録するとドーナツグラフで区別して表示されますので、見やすさは問題ありません。
そして、このトップページ下部には登録した物件の一覧が表示されますが、「シミュレーション」というボタンをクリックすると、非常に細かな分析結果が返されますので、恐らく初めて利用される方はこの時点で驚かれるかと思います。

続いて、左に表示されるメニューから「プラン作成」をクリックして、以下の項目を入力または確認してきます。

  • 物件情報
  • 査定賃料と想定賃料の評価
    ※「非常に悲観的・悲観的・普通・楽観的・非常に楽観的」の5段階評価し、時間経過による査定賃料の推移も確認可能
  • 想定空室率とそれによる年間収入
  • 将来の売却予定時期と推定利回り
    ※1~30年にて自由に設定可能
  • ローンの利率や借入期間、自己資金額
  • 管理費や減価償却等の費用

現在所有の物件についてそのまま入力しても良いでしょうし、気になる物件について入力すれば物件購入後のシミュレーションも可能です。
そして、上記を入力した後は「結果サマリー」から以下のようなことが確認できます。

  • 将来的な賃料推移と推定売却額の予測
  • インカム収益とキャピタル収益の内訳予測
    ※いつ売却すると利益が出るか確認可能
  • NOI(純営業収益)、ADS(元利返済額)、DSCR(借入償還余裕率)、LTV(負債比率)のグラフ
  • 累積純インカム収益、物件純資産額、ローン残積、累積資産額のグラフ
  • 推定結果(物件に何年投資したら、自己資金が最終的にいくらになるか)

これらの結果を自動で返してくれるだけでも非常に有用性のあるシミュレーターですが、更に「キャッシュフロー表」にて売却予定時期までの以下のような緻密な計算結果まで返されるため、出口戦略まで考えるベテランの投資家の方でも十分に参考となるものと言えるでしょう。

  • GPI (満室想定年間賃料)
  • EGI (空室想定年間賃料)
  • OPEX (運営費用)
    ※管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税、管理委託費用など
  • IC (初年度費用)
  • NOI (純営業収益)
  • ADS (年間元利返済額)
  • BTCF (税引き前キャッシュフロー)
  • DSCR (借入償還余裕率)
  • BER (損益分岐入居率)
  • NOI (純営業収益)
  • 費用計上可能な利息額
  • 減価償却費
  • 課税所得
  • ATCF (税引き後キャッシュフロー)

最終的に「インカム&キャピタル収益詳細分析」から、上記内容をグラフ化しながら売却のタイミング等までアドバイスしてくれる機能が付いているため、不動産投資初心者でも活用できる非常に優れたサービスとなっています。

VALUE AIの利用開始までの流れ

VALUE AIは無料で利用できるサービスとなっていますが、アカウント作成が必須となります。登録の際は返信メールを受け取る必要がありますので、必ず受信可能なメールアドレスにしましょう。
登録後、2日ほどで返信がきますので、そのメールからパスワードを設定すればアカウント作成は完了となります。

なお、アカウント作成後はすぐにサービス利用ができますが、物件の登録をしなければ何も始まりません。
物件を所有しているのであれば、その物件の住所や最寄り駅への時間、建物構造、築年数、現在の家賃などを入力していきますが、もし物件を持っていなかったり、購入検討をしている物件があるだけでも問題なく、気になる物件の情報を入力していけば、先述させていただいたような情報を確認することができます。

利用はこれで完了となり、非常に簡単でスピーディですので気になる方は登録だけでも試してみてはいかがでしょうか。

◾️参考:株式会社コスモスイニシア「VALUE AI」
https://value-ai.jp/

VALUE AIはメリットだらけ?!

さて、かなり詳細な分析を行ってくれるVALUE AIですが、「このサービスを利用するメリットは何か」を考えてみたいと思います。
正直なところ、細かな分析結果を返してくれるため、不動産投資のプロが使うものではないかという印象があるかもしれませんが、以下のようなメリットや活用方法が考えられます。

  • インカムゲイン、キャピタルゲインのどちらを重視していてもシミュレーション可能
  • 物件購入を考えている方の投資目標の設定が簡単にできる
  • 売却時期や想定売却価格の確認ができるため、将来設計に役立てられる
  • 自己資本やローン、想定する売却時期の設定変更で即座に結果を確認できる
  • 今経営している物件に問題が無いか分析することができる
  • etc…

細かな数字が表示されるためかなり専門的に見える反面、自分の想定している投資がグラフを使って直感的に判断しやすくなっています。
何年の運用で純利益が出るのか、将来的に売却利益はいくらになりそうか、運用中の持ち出しは必要になりそうか、今考えている投資計画と実際の賃貸市場の間にギャップがあるか無いか、などを確認する意味合いでも、VALUE AIはかなり実用性の高いものと言えるでしょう。

まとめ

今回は株式会社コスモスイニシアが提供を開始した「VALUE AI」についてご紹介させていただきました。
本来、特定のサービスを提供するにあたっては他のサービスとの比較も必要なところではありますが、既にご説明させていただいた通り、AIを活用した不動産投資シミュレーション自体が業界初であるため、そのサービスの内容や有用性を一早く確認してお知らせするに至りました。
またVALUE AIはリーウェイズ株式会社が5000万件を超す不動産ビッグデータから分析して情報提供を行う「Gate.」というソフトウェアの技術と、コスモスイニシアが30年以上培ったノウハウを融合させて開発されたものですので、不動産投資の実態に非常に近い情報を得ることができます。
AIが裏で動いているとは思えない快適なインターフェースとなっていますので、気になる方は実際に試してみてはいかがでしょうか。

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