女性向けシェアハウス「かぼちゃの馬車」破たんと借金1億円の顛末 | 不動産投資を考えるメディア

女性向けシェアハウス「かぼちゃの馬車」破たんと借金1億円の顛末

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女性向けシェアハウス「かぼちゃの馬車」破たんと借金1億円の顛末

2018年1月25日、ニュース番組のワールドビジネスサテライトでとある会社のニュースが流れました。
「かぼちゃの馬車」という女性向けシェアハウス販売会社スマートデイズが突如30年間の家賃保証契約を停止し、今後一切賃料を支払わないと発表したのです。
このシェアハウス購入者の多くが1億円規模の借金をしていたため、事態は非常に深刻です。一体かぼちゃの馬車に何が起きたというのでしょうか?

「かぼちゃの馬車」トラブルの経緯

「かぼちゃの馬車」とは、スマートデイズ社が販売する女性専用のシェアハウスのブランド名です。
建築エリアは主に東京都、千葉県、神奈川県が中心となっており、女性専用ということで色々と工夫されてはいますが、なかには好き嫌いが分かれそうな物件もあります。

一棟平均の総床面積は150㎡前後、約10室に分けられています。シェアハウスによくある大きなリビングやバルコニーはなく、テレビでシェアハウスのイメージを持っている人には少し物足りないかも知れません。

スマートデイズは一般のサラリーマンを対象に不動産投資用の物件として「かぼちゃの馬車」を販売していました。一棟売りで価格帯は1億~3億円程度です。
この物件の売りは30年間のサブリース契約と金融機関の融資スキームでした。

購入者は約700人、ほとんどの人が1億以上の融資を受けており、大半がサブリース契約をしていました。
そのサブリース賃料が急に支払われなくなった(支払いができなくなった)というのが今回の事件になります。

「かぼちゃの馬車」サブリース契約の実態

サブリースというと、数年前に話題になったアパート経営をめぐるサブリース問題を思い浮かべる方もいらっしゃるでしょう。
オーナー側からみると、サブリース契約はとても魅力的なシステムにも思えますが、大きなデメリットも孕んでいるということが露呈された事件でした。

スマートデイズ社の場合、購入者とサブリース契約を行い、毎月賃料を支払っていましたが、その実態は毎月の売上利益と銀行からの融資金で補てんする自転車操業だったのです。
そのため、スマートデイズは銀行から融資を受け続けなければ持ちこたえられない状態でした。

全室サブリース契約し、さらに購入者に対して家賃以上の収入を保証するという非常に魅力的なプランでしたが、実際は賃借人がついても差額は持ち出しとなっており、本来のサブリースの概念とはかけ離れたビジネスモデルだったと言えるでしょう。

サブリースは賃借人がいなければ管理会社にとっては極めて大きなリスクです。
しかし、賃貸需要がある立地の物件であれば、入居者から手数料を多めに取れるというメリットもあります。

1部屋で通常の管理費の4倍程度は取れますので、仮に一棟4部屋ほどの小さいアパートであっても、3部屋が空室でサブリースの残り1部屋に入居者がいれば、満室時の管理費収入と同等になるということです。

これは4部屋のうち1部屋のみがサブリースで、他の3部屋は一般管理委託であることが条件です。部屋数に対しサブリース契約件数が25%を越えると事業リスクは格段に大きくなります。

スルガ銀行はなぜ融資を停止したのか

スマートデイズ社の提携金融機関はスルガ銀行でした。そのスルガ銀行がスマートデイズへの融資をストップしたことが事件の発端です。
スルガ銀行から融資を受けられなくなったスマートデイズの事業は破たん、サブリース契約の家賃保証ができなくなったのです。

スルガ銀行は不動産投資に積極的に融資をすることで知られています。
特にワンルームのマンション経営には積極的で、一般的に他行では借り入れできないような属性の人にも融資をしています。

通常、借り入れできる上限額は、返済比率というものから割り出して算出します。
一般的に、返済額が年収のおよそ25~30%が最大となり、それ以上は融資を受けられません。
例えば、年収1000万円であれば年間の返済額が250万~300万円が上限になりますので、それ以上の融資は受けられません。
返済額には対象不動産とそれ以外の返済も全て含みますので、借り入れがあり収入が少なければ融資はかなり厳しくなるでしょう。

しかしスルガ銀行は、年収に対して50~60%位まで融資枠を広げることがあります。そこにはスルガ銀行独自のスキームが存在します。

不動産を購入する際、1割~2割の頭金を入れるのが一般的という認識の方は多いと思います。
しかし、実需と呼ばれる自分で住む不動産の場合には頭金を入れますが、投資用不動産の場合、頭金を入れないケースが多分にあります。
スルガ銀行は融資案件ではほとんど物件価格の100%を融資します。そのため頭金がない人でも不動産を購入できるのです。

すでに投資用不動産を所有している場合は更に枠が広がります。それは既存の所有物件の家賃収入を年収に足して計算するスルガ銀行独自のスキームが存在するからです。これが返済比率を大きく拡大させます。

また、スルガ銀行の金利は属性が良い投資家でも3.5%、一般のサラリーマンだと4%以上というケースも少なくありません。
仮に1億円の借り入れで30年ローンを金利4%で組む場合、月々47万円の支払いになりますので、年収1000万円の人でも自宅の家賃を払いながらでは少々苦しいでしょう。
そういった意味で考えると、今回の「かぼちゃの馬車」の融資はスルガ銀行の独自スキームがあったことが予想されます。

ここで一つの疑問がわきます。
スマートデイズへの融資を打ち切れば、サブリースは破たんし、購入者が返済できなくなることはスルガ銀行も十分わかっていたはずですが、「なぜスルガ銀行は融資を打ち切ったのか」ということです。
購入者もスルガ銀行から融資を受けているため、自行への返済が厳しくなる道をあえて選んだことになります。

そこで考えられるのは、「スルガ銀行が支店単位で決済権を持っている可能性がある」ということです。
ある支店では融資がつかないと言われている物件でも、他の支店では融資が実行できたというケースは良くあります。

これらの点からある仮説が導き出されます。
「かぼちゃの馬車」案件の融資をある支店が独占的に行っていた。
スマートデイズの経営状況を見誤っていたが、それ気付かず融資を実行していたところ、他の支店、あるいは本店がその事態に気付き、状況のさらなる悪化を防止するために介入してきた。
そのため今回のように突然の融資が打ち切られたと考えるのが妥当なのではないでしょうか。
どちらにせよスマートデイズはもう家賃保証は行いません。かぼちゃの馬車購入者の今後が心配されます。

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まとめ

近年スマートデイズやゴールデンゲインなどサブリース契約をめぐるトラブルが頻発しています。
今回のように突然家賃保証をしなくなるケースは初めての事例ではありません。
しかし、投資経験や知識が浅いと営業マンの話を鵜呑みにしてしまい、失敗するリスクも高くなります。
不動産投資においては管理会社や営業マンに任せきりにせず、投資を自分自身で見極めて判断することが必要不可欠なのです。

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