大阪万博の開催決定!投資目的の不動産は今から買うべき? | 不動産投資を考えるメディア

大阪万博の開催決定!投資目的の不動産は今から買うべき?

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11月24日未明、かねてから期待されていた「大阪万博」の誘致が決定し、数日たった今も多くのメディアと個人による歓喜の声があちこちから聞こえてきます。大阪万博はカジノ構想が絡んでいたこともあり、政府としても是非とも誘致を成功させたい思惑があったことから大変喜ばしいニュースとして報道されました。

さて、こういった国を上げてのイベントとなれば不動産投資家として気になるのが、これからの不動産市場の変化です。これから買おうと考える人もいれば、慎重派の方もいることでしょう。今回は、そんな大阪万博による不動産市場の変化がどのようになるのか探ってみたいと思います。

大阪万博の開催概要

まず、大阪万博が一体いつどこで開催され、どのような影響があるのか知っておかなければなりません。公式サイトで大阪万博の概要を調べたところ、2018年11月25日時点で正式に公表されているのは以下の通りとなっていました。

場所 大阪府「夢洲」
開催期間 2025年5月3日?11月3日(185日)
来場者数 2800万人(見込み)
経済効果 2兆円(見込み)
参加国 150カ国
狙い ・世界の英知を集結させたアイディアと創造の発信
・国内外からの投資拡大
・交流の活性化によるイノベーション創出
・地域経済の活性化や中小企業の活性化
・日本文化の発信のチャンス

■2025年大阪万博概要
https://www.expo2025-osaka-japan.jp/overview/

各報道によれば、開催地の造成やインフラ整備等で2000億円かかるとも言われていますが、それでも経済効果が2兆円であればやる価値のあるものと言えるでしょう。この経済効果が周辺地域へ間違いなく波及されれば民泊やホテルの需要も高まりますし、今からマンション用地の購入に奔走するデベロッパーも出てくる可能性はあります。では、今後の大阪の不動産相場がどのようになりそうか、過去5年の不動産相場の推移から確認してみましょう。

大阪府の不動産価格推移(過去5年)

2013年に東京オリンピックの開催が決まってから、東京の不動産相場が高騰するに至りましたが、何故か大阪まで不動産相場が上がった謎は不動産投資家や業界関係者の間で話題になることがあります。その要因は諸説ありますが、オリンピックはさておいて単に外国人観光客が増加したことを理由とする向きが主なところです。

では、大阪万博による不動産相場の伸び代があるのかどうか。過去5年の不動産相場の推移を見てみましょう。

中古マンション㎡単価推移
2014年(平均) 27万円
2015年(平均) 28.9万円
2016年(平均) 31.3万円
2017年(平均) 32.5万円
2018年(平均) 34.3万円
土地価格推移
2014年(平均) 14.5万円
2015年(平均) 13.6万円
2016年(平均) 14.6万円
2017年(平均) 14万円
2018年(平均) 15.4万円

■近畿レインズ
http://www.member.kinkireins.or.jp/

土地価格はさほど上がっていないのに対し、投資資本が流れがちなマンションの㎡単価は上がっています。大阪での投資意欲が強い証拠とも言えるでしょう。現在の価格で80㎡ほどのファミリータイプのマンションを買うとしても3000万円以下で購入できます。25㎡のワンルームなら900万円以下となります。

これが新築となると事情が違ってきます。単純計算で新築マンションが3割増しと考えると、ファミリータイプで3500万円後半、ワンルームは1000万円を超えます。新築ワンルームを投資用で購入しようとする人は多くありませんが、少し手が出しづらい印象は拭えません。ただ現在、東京の中古マンションの㎡単価は50万円ほどですが、一時は㎡単価70万円を超えたこともありました。そう考えると、大阪万博によりマンション需要が拡大する可能性は否めません。

大阪の不動産価格が高くなる?

マンション需要の高まりに期待できそうなデータを見たところで、もう一つ気になる記事をご紹介します。以下は、主にホームインスペクション事業を手がける株式会社さくら事務所会長の長嶋修氏によるコラムです。

■「五輪後に建設費が下がる」はウソ!むしろ上がる可能性が高い理由
https://diamond.jp/articles/-/185454

記事内では東京オリンピック終了後の経済への影響は少ないとしながら、むしろ不動産価格は上昇すると語られています。その要因が「人手不足」です。確かに東京商工リサーチが発表している人手不足関連の倒産件数は、昨年度で建設業が最多の79件となっており、今年1~10月までで既に64社が倒産しています。

■東京商工リサーチ-「人手不足」関連倒産(2017年)
http://www.tsr-net.co.jp/news/analysis/20180116_10.html

長嶋修氏の記事では大阪万博について触れてはいませんが、実は当サイトでも人手不足による不動産価格の高騰やマンション管理への懸念について過去に何度か取り上げています。人手不足が中古不動産価格に直接影響しないにしても、これから新築されるものについては高騰が予測されます。それに引きずられる形で中古不動産の価格が上がっていく可能性は否めません。

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投資用の不動産は今から買うべき?

では、一般の投資家はどのように考えているのでしょうか。

一般の不動産投資家が万博特需で享受できるメリットと言えば、「不動産の値上がり」と「民泊需要」といったところでしょう。長期目線で考える投資の場合は、あまり万博を意識しても意味がないかもしれません。事実、少々冷ややかな世間の目もあるようです。「確かに」と思える発言がいくつかありましたのでご紹介させていただきます。

とはいえ、周辺のインフラ整備や地域の活性化という期待はある程度見込めます。ただ、今から買おうと考える人はこの記事の読者だけでなく他にもたくさんいることは間違いないでしょう。むしろ、下記のように今が売り時と考える人もいらっしゃいます。

■パート主婦、”戸建て大家さん”はじめました!「大阪万博決定!!これから不動産価格はどうなる?」
https://ameblo.jp/naaachin0225/entry-12421274370.html

■ヤフー知恵袋:大阪万博が決定して、これから大阪の不動産は買…
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q12199478707

人によって思惑は違いますが、万博特需の前に来年は消費税の増税も控えています。東京都比べてまだ伸び代がありそうな大阪の不動産価格のことなどを併せて考えると、買っても良いかもしれないというのが正直なところ。ただ、転売で儲けようという安易な考えは危険ということは頭の片隅に入れておいても良いかもしれません。

まとめ

30年も前のバブルの頃であれば不動産の転売も旨味がありましたが、今は短期譲渡所得があるため税金が高く付きます。しかし逆に言えば、今から購入して2025年の大阪万博が開催される頃には長期譲渡所得となるため、価格が高騰していれば儲けることは可能でしょう。

ただ、本来なら東京オリンピック終了後の経済への影響がどれほどあるか見極めたいところ。やはり不動産投資をするのであれば、転売益よりも長期的な利益を目的とするのが、最も安全で最後に勝ち組となれる方法なのではないかと考えます。

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