賢い土地活用の方法!?トランクルーム投資のホントのトコロ | 不動産投資を考えるメディア

賢い土地活用の方法!?トランクルーム投資のホントのトコロ

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トランクルーム投資については様々なサイトでそのメリットが紹介されていますが、主なものとして「利回りが高い」「初期費用が少ない」「管理の手間が少ない」といった魅力からトランクルーム投資をされる方が増えていると言われています。
現在では市場規模も600億円を超えて今後ますますの拡大が見込まれますが、果たしてトランクルーム投資は優良な投資先として考えてよいものでしょうか。
メリットだけが語られがちなトランクルーム投資について、敢えてデメリットやリスクを挙げるとするならどのような事があるか考えてみましょう。

「利回りが高い!」に飛びついてはいけない

トランクルーム投資において最も多く語られるのが、「利回りが高い」というメリットです。
実際にはどうかというと、総務省や賃貸ポータルサイトなどで発表している賃貸物件家賃の平均坪単価を見ていくと4000~7000円といったところが相場になっているのに対し、トランクルームは9000~20000円という坪単価で貸し出しているものが多く、賃貸経営よりも1.5~2.5倍ほど高い賃料が得られるということになります。当然、立地による差があるのは一般の賃貸物件と同じですが、少なくとも利回りが高いという事は間違いないようです。

しかしながら、「利回りが高い=収益の額が多い」と考えるべきではありません。利回りが高いことで、初期投資分の回収は賃貸経営よりも早いのは間違いありませんが、初期投資分の回収が終わったら働かずとも暮らせるような収益が上がると言い切れません。
トランクルームの仕組みを改めて考えてみると気付くかもしれませんが、トランクルームは所謂「スペースの間貸し」であり、人が住むほどではない物置としてのスペースを貸すものです。つまり、1室あたりの収益が低いのです。
賃貸物件であれば、仮に1部屋だけでも借り手がいれば毎月数万円の収益となりますが、トランクルームは1室数千円ほど。より高い収益を得るのであれば初期投資額の回収後も常に満室を意識していないと固定資産税や管理費用、その他ちょっとしたトラブルなどでマイナスが発生する可能性が否めないのです。

市場規模の拡大は一つのリスク

冒頭にて、市場規模が600億円を超えたとお話させていただきましたが、数年前から比べると数百億円もの規模で市場拡大していますので、狙い目の投資先と考えたくなる気持ちはよく分かります。個人差はあるかもしれませんが、実際にコンテナBOXやトランクルーム、貸倉庫といった看板を見かけることも多くなりました。
しかしながら、思い出してみてください。現在も尚、不動産業界で問題視されている空き家の増加は、相続税や固定資産税の対策によるアパート建設、サブリース業者や個人投資家の増加、少子高齢化といったところが主な原因です。実は、これら空き家問題の要因は賃貸物件に限った話ではなく、トランクルーム投資においても弊害をもたらす可能性があるかもしれません。

トランクルーム投資に魅力多いことは説明するまでもないかもしれませんが、優良な投資先となれば人が群がります。投資する人が増えるということはライバルが増えるという事です。
もしトランクルームが供給過多になり、近所に安いトランクルームができてしまったとしたら、ただでさえ1室1室の収益が大事になるトランクルーム投資において大きなリスクなるかもしれません。長期契約になりやすいとは言われてはいますが、もし顧客離れが始まったとしたら早急の対策が必要だと言えるでしょう。
これらは、借り手が見つかりづらいと言われているトランクルーム投資だからこそのリスクでもあるのです。

「場所を選ばない」わけではない

さて、トランクルームのメリットと言われる中には「整形地でなくても良い」「住宅と違って場所は選ばない」といったものもあります。確かに、家を建てるわけではありませんので土地の形が真四角である必要はありません。
但し、ユーザー心理としてトランクルームを利用したいと思ってもらうためには、どのような立地や地形が求められるか考えると、不整形地でも問題ないとは必ずしも言い切れないのです。

仮に、不整形地であることが理由で周辺相場よりも安い土地があったとした場合、「トランクルームとして活用しよう!」とすぐに購入を考えるのは尚早です。何故なら、トランクルームを利用される方の中には大きな荷物を車で持ってくる人もいるでしょうから、広めの道路に面している必要がありますし、トランクルームの設置ができないほど歪んだ土地ですと、スペースが無駄に空いてしまう可能性もあります。
また立地についても、用途制限によりトランクルームを建てられない可能性もあります。例えば、第一種、第二種低層住居専用地域については、基本的に住居や学校などの一部公共施設しか建てられず、お店や遊戯施設といった収益を目的としたようなものは建てられません。
市街化調整区域に至っては、ほとんどの場合、その土地に元々住んでいる農家の方しか建物は建てられません。

トランクルーム経営の場所を選ばないというメリットは「どこでも良い」ということではなく、キャッシュフローはもちろん、ある程度の利便性や注意点を考慮するという事も無下にできないポイントなのです。

本当に管理費用が安く、手間がない?

先ほども申し上げたとおり、トランクルームには様々なものが運び込まれます。この事は十分に考慮して経営を始める必要があります。
例えば運び込まれる物が湿気に弱いですとか、温度変化に注意が必要な物であれば、トランクルームの空調管理が必要になりますので、それらの設備や管理費は少なからず必要になるでしょう。「湿度や温度変化に関する免責を契約書に入れれば良い」と思う方もいらっしゃるかもしれませんが、トランクルーム経営がお金を貰って保管スペースを貸すという性質である以上「スペースを貸して終わり」では経営者としての資質が疑問視されます。
しかも、先に述べましたように、トランクルーム業界も徐々に市場が拡大してきており、コンテナBOXやトランクルームの数は確実に多くなってきています。
そんな数あるトランクルームにおける管理力の高さについては、今後のユーザーからすると契約をするための一つの判断基準になってくるでしょうから、空調設備を導入せざるを得ない時がくる日は、そう遠くないと言えます。

また、「物が仕舞ってあるトランクルーム」という事であれば、防犯やセキュリティ面でのコストも重要です。防犯カメラの設置はもちろん、入退室の管理や扉やシャッターを頑丈なものにする必要があります。当然、通常のシリンダーキーでは心許なく、ユーザー側からは心配の声が上がることは間違いないでしょうから、セキュリティレベルの高い鍵が必要になります。
もしこれらを一括して管理してくれる会社に依頼するとしたら、賃貸物件同様に管理費がかかります。

物を置くスペースを貸す以上、他人の物を預かっているにも等しい責任が求められます。よって、自然劣化や盗難リスクと向き合っていく必要があり、それらのリスクを低減させるのが湿度や温度の管理体制であり、強固なセキュリティの導入と保守管理なのです。

人が住むものではないとはいえ、それらの定期的なメンテナンスや利用料、管理費など、支払うべきものは皆無ではありませんので、一概に「管理費用が安い」と言い切れるものでもないのです。

まとめ

今回は、トランクルーム投資について敢えてネガティヴな目線からデメリットをご紹介させていただきましたが、トランクルーム経営に魅力はないというわけではありません。
「お金」「投資」「不労所得」といった話題になった時、人の性としてどうしても注意点を見逃してしまうことが多くなります。とはいえ、トランクルーム投資は有望な投資先であると言う専門家や実際のトランクルーム経営者が多いことを考えると、現在のところは確かにオイシイ投資先として考えても良いのかもしれません。
人が集まればリスクも高くなるという事を忘れることなく、メリットデメリット、そしてキャッシュフローやリスクなどについてシッカリ把握する必要があるのは、どのような投資においても同じことなのです。

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