新築で利回り10%?!老人ホーム投資は正攻法になるか? | 不動産投資を考えるメディア

新築で利回り10%?!老人ホーム投資は正攻法になるか?

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老人ホームイメージ

少子高齢化と言われ随分時間が経ったような気がします。日本の人口が毎年約40万人減少していく中、同時にシルバー層向けの産業も拡大しています。
その中でも最近、不動産投資で老人ホームを提供する手法が注目されています。投資家にとっては選択肢が増えて喜ばしいことではありますが、果たしてこの手法は正攻法として投資家に受け入れられるのでしょうか。

国の予算に翻弄される介護業界

介護業界では毎年予算の割合が変更され、売上の変動が大きく、事業計画を立てにくい状況が続いています。
しかしながら、依頼してくる家庭の金銭的な負担を増やすことはできないため、現状では細々と経営を続けざるを得ない状況となっています。
そういった事情もあり、介護業界は投資家や多角経営を考えている経営者もなかなか手が出しにくいようです。
そんな中、不動産投資で老人ホームを提供する手法が出現し、投資資金が集まってきています。

住宅型有料老人ホームで不動産投資をする

老人ホームには様々な種類がありますが、規制も厳しい業界ですので、不動産投資ができる老人ホームのタイプは限られています。
老人ホームには公共施設と民間のサービスがあり、民間のサービスのタイプは、介護付き有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅、グループホームなど6種類位あります。不動産投資で注目されているのは住宅型有料老人ホームというタイプです。
住宅型有料老人ホームと他のタイプとの大きな違いは、サービス料が安いということです。
大きな分け方として「介護付き」の老人ホームでは、食事や生活相談をはじめとして、見守りやレクレーションなどが多数のサービスが義務付けられています。
より多くのサービスを提供するには相応のスタッフの質と人数が必要になるため、利用者が負担する料金も当然高くなります。
住宅型有料老人ホームで義務付けられているのは、安否確認、食事、生活相談の3つのみとなります。
住宅型有料老人ホームと似ているのはサービス付き高齢者向け住宅です。どちらも賃料を払って居住する、という点では同じです。義務付けられているサービスもほぼ同じで、介護サービスなどが自分で選べるなど自由度が高い点も同じです。
異なるのは賃貸契約かサービスに対する契約かという契約方式の違いになります。

住宅型有料老人ホームのメリットデメリット

住宅型有料老人ホームのメリットには以下のような点が挙げられます。

  1. 家賃下落に直接影響されにくい
  2. 入居者が死亡しても事故物件になるわけではない
  3. 利回りが良い

まず1についてですが、住宅型老人ホームではサービスの対価としてお金を払うという感覚が強いため、家賃相場が下落しても老人ホームを利用する費用と考えれば、料金を下げる理由はありません。

2の死亡した場合ですが、事件など特殊なケースでない限り、通常老人ホームの入居者が死亡したからといって事故物件とは言いませんし、そのことが理由で老人ホームを使わないという人はいないでしょう。

3の利回りですが、現在不動産投資によって建設された老人ホームの利回りは7~13%前後と、非常に高い推移で安定しています。新築のワンルームマンション経営が4%位からスタートするという前提であれば非常にメリットがあるのではないでしょうか。

逆にデメリットですが、通常の不動産投資同様、場所によっては利用者がつきにくいということが考えられますので、十分なマーケット調査が必要になります。また、一棟物件になりますので、それなりの資金が必要になります。

まとめ

老人ホームでの不動産投資は、老人ホームという切り口で、一般的な賃貸需要とは違ったニーズに切り込んでいる点が魅力的です。土地活用でアパート経営を考えている方は、比較検討の一つに入れてもいいのではないでしょうか。

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