新築でも利回り10%?!老人ホーム投資は正攻法になるか | 不動産投資を考えるメディア

新築でも利回り10%?!老人ホーム投資は正攻法になるか

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老人ホームイメージ

少子高齢化と言われ随分時間が経ったような気がします。日本の人口は毎年40万人くらいずつ減少する中、合わせてシルバー層向けの産業が拡大しています。その中でも最近、不動産投資で老人ホームを提供する手法が注目されています。投資家にとっては選択肢が増えるので、喜ばしいことではありますが、はたしてこの手法は正攻法として投資家に受け入れられるのでしょうか。

国の予算に翻弄される介護業界

介護業界では毎年報酬の割合が変更され、売上の変動が大きく、事業計画を立てにくい状況が続いています。かといって依頼してくる家庭の金銭的な負担を増やすことはできないので、今のところ細く継続していくしかありません。そういった理由から投資家や多角経営を考えている経営者もなかなか手を出せない業界になっています。そのような中、不動産投資で老人ホームを提供する手法が出現し、投資資金が集まってきています。

老人ホームで不動産投資をする

老人ホームには様々な種類があり、規制も厳しい業界なので、不動産投資ができる老人ホームのタイプは限られています。老人ホームには公共施設と民間のサービスがあります。民間のサービスのタイプは、介護付き有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅、グループホームなど6種類位あります。不動産投資で注目されているのは住宅型有料老人ホームというタイプです。

数ある老人ホームの中で他のタイプとの違いは、サービス料が安いということです。大きな分け方として「介護付き」の老人ホームでは、食事や生活相談をはじめとして、見守りやレクレーションなどが多数のサービスが義務付けられています。多くのサービスを提供するにはそれなりのスタッフの質と人数が必要になりますので、利用者が負担する料金も当然高くなります。住宅型有料老人ホームで義務付けられているのは、安否確認、食事、生活相談の3つのみとなります。

住宅型有料老人ホームとサービスが似ているのはサービス付き高齢者向け住宅です。両者とも賃料を払って居住する、という点では同じです。義務付けられているサービスも同じです。
また、両者とも介護サービスなどが自分で選べるなど、自由度が高くなります。違いは賃貸契約か、サービスに対して契約するか、という契約方式です。

利回りは群を抜いて良い

住宅型有料老人ホームのメリットは、

  1. 家賃下落に直接影響されにくい
  2. 死亡しても事故物件になるわけではない
  3. 利回りが良い

が考えられます。

1についてですが、住宅型老人ホームではサービスに払っていく、という感覚が強いため、家賃が下落しても老人ホームを利用する費用ということであれば、料金を下げる理由はありません。

2の死亡した場合ですが、老人ホーム利用者層は増えていきます。老人ホームの利用者が死亡したからといって、事故物件とは言いませんし、そのことが理由で老人ホームを使わない人はいないでしょう。

そして3の利回りですが、現在不動産投資によって建設された老人ホームの利回りは7~13%前後と、非常に高い推移で安定しています。新築のワンルームマンション経営が4%位からスタートする、という前提であれば非常にメリットがあるのではないでしょうか。

逆にデメリットですが、場所によっては利用者がつきにくい、ということが考えられますので、十分なマーケット調査が必要になります。また、1棟物件になりますので、それなりの資金が必要になります。

まとめ

老人ホームでの不動産投資は、老人ホームという切り口で、一般的な賃貸需要とは違ったニーズに切り込んでいる、という点が新しく、面白いと思います。土地活用でアパート経営をしようかどうか悩まれている方は、比較検討の一つに入れてもいいのではないでしょうか。

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