分散投資は資産運用の基本 、不動産投資も例外ではない | 不動産投資を考えるメディア

分散投資は資産運用の基本 、不動産投資も例外ではない

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卵をカゴに盛っているイメージ

「卵を1つのカゴに盛るな」投資の格言としてよく知られている言葉です。主に株式や債券などの金融商品を売買するときに意識されることが多いようですが、不動産投資でも同じことが当てはまるのでしょうか、考えてみましょう。

なぜ分散投資が必要なのか

冒頭の格言は昔から経験則で言われてきたことですが、現代に入り数学的に証明されました。アメリカの経済学者ハリー・マーコウィッツは現代ポートフォリオ理論を提唱し、ノーベル経済学賞を受賞しています。「金融商品は値動きに関連性の少ない複数の銘柄を同時に保有することで、もっとも効率的な運用が可能になる」ということを示す理論です。成立するためにはいくつかの仮定が前提になるのですが、資産運用の基本として投資信託や年金基金などで実践されています。

不動産投資も同じことが言えるのかというと、現物資産に特有の問題やリスクなどがあるため、そのまま計算式に当てはめて考えることは難しいものの、分散投資については有効であると考えられます。大きな課題である空室リスクや災害リスクを低減させる効果があるからです。

都心の築浅マンション区分所有で避けられるリスク

例えば、都心に新築または築浅の区分マンションを買った場合と、同じ価格で地方の1棟マンションを買った場合、それぞれどのようなリスクを回避できるのか考えてみましょう。

まず、区分所有は修繕に手間のかかるリスクがなくなります。管理組合と管理会社によって修繕計画が作成され、運用されるからです。それに築浅の場合はしばらく大規模修繕をする必要がなく、設備故障が起きる可能性は低いものです。

都心で人口流入が続いている立地であれば、空室リスクは減ります。ワンルームのような単身者向けの物件は退居が頻繁になりがちですが、新しい入居者も入りやすいので、結果的に収益が安定しやすいのです。

売りたいときにすぐ売れないという流動性リスクも回避しやすいと言えます。賃貸需要の大きい地域では、売買の需要も大きいからです。手頃な区分マンションであればなおさら。ファミリータイプでも、マイホームを求める実需者に対する販路もあります。

地方の1棟買いで分散できるリスク

1棟買いの魅力は、空室リスクを分散できることです。保有物件が1戸だけであれば、入居者がいないときには全く収入がなくなってしまいます。複数戸所有していてローン返済に回せるだけの賃料を得られる入居率であれば、とりあえず持ち出しの心配はありません。家賃滞納のリスクも同様の理由で低減できます。

管理会社や修繕工事の委託先などを単独で選ぶことができるので、しっかりと選別すれば質の悪い業者をつかむリスクも減らせます。

現金が豊富にあったり、ローンを組めたりするのであれば、都心区分マンションと地方1棟といったように、異なるタイプの物件を組み合わせて分散投資することで、よりリスクを回避しやすくなります。地域を分けることで、地震や火事などの災害リスクにも強くなります。

まとめ

分散投資の重要性は昔から言われており、数学的にも証明されています。不動産投資の場合、都心の築浅区分マンションは修繕管理の心配が少なく、新規の入居者が入りやすい、地方の1棟マンションは空室リスクが低いなどの特徴があります。それぞれを同時に購入することで、効率的に運用しやすくなり、災害リスクにも強くなります。

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