マンション投資からホテル運営へ。気軽にできる民泊の魅力と注意点 | 不動産投資を考えるメディア

マンション投資からホテル運営へ。気軽にできる民泊の魅力と注意点

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2017090202

マンション投資という選択肢が以前よりも身近になって久しいですね。そんな昨今、民泊が話題になっているのはご存知でしょうか。アパート・マンション経営者の中にはこの問題に頭を悩ませている人も少なくないでしょう。しかし、逆にこの流れをチャンスとして捉えることもできます。不動産投資の新しい考え方として、民泊の可能性、留意点を調べてみました。

法令や民泊に関する知識を学んでおく

まずは法制度や条例、民泊の基礎知識を学んでおくことが大切です。地域によってはそもそも民泊を禁止する条例が出ている自治体もあります。まだまだ制度を整備する段階にある分野なので、今後の流れを注視する必要があります。

民泊は色々な人がオーナーや管理人になれますが、その形態次第でリスクの大小も変わってきます。勿論留意する法律や制度もそれに応じて少しずつ変わってきますので、先ずは自分の管理している物件で民泊が現実的に可能なのかを考える必要があります。

物件の管理規約の中に民泊を禁止するという条項を盛り込んでいる場合もありますから、しっかりと下調べや下準備をしないと思わぬところで計画が頓挫することになってしまいます。

また、民泊はホテルほど厳しくないにせよ宿泊施設としての形態を取ることになるため、管理者が必要になります。勿論オーナー自らそこに住むことができればそれが一番ですが、そうでない場合には外部に委託しなければなりません。

しっかりと管理が任せられる人を選任しなければなりませんので、知人をあたったり、求人を出したりする必要も出てきます。この時点でなかなか適任者を見つけることができず、話が止まってしまうケースもあります。物件管理に加えて人材雇用という業務も増えますので、早めに準備しておくと良いでしょう。

勿論、オーナーと管理人を兼任する選択肢もあります。また、オーナーとして物件を所有していない人でも、オーナーから転貸許可を得ることができれば民泊の経営は可能ということも覚えておいてください。

採算がとれるのかを事前に計算する

実際に民泊を行うと仮定します。その際には、稼働率の計算や客室単価の割り出し、備品コストや光熱費、清掃費といった経費がどれくらいになるのか、しっかりと見積もりを出さなければいけません。

ここで難しいのが、物件全体の何割を民泊施設として運用するかということです。新規で管理する物件であれば全室を民泊施設として提供することも可能ですが、既に物件を所有しているオーナーがそのように運営するのは難しいです。さらに、民泊新法によって年間の営業日数が180日に制限されましたので、当然それも考慮する必要があります。

一般的に考えてみれば、現在居住者のいない空室を民泊として提供するのが現実的ですが、利益率の問題に付随して既に居住している住民や近隣の方への事前説明なども必要になってきます。しかし、それらの手間を加味しても実際に民泊が軌道に乗れば大きな利益を生み出すことになるでしょう。

立地や物件の間取り、室数などを分析して、民泊として十分な収益を上げることができるのかを計算し、予約業者(仲介業者)としっかり打ち合わせを行うことができれば、無謀な民泊業を行ってしまうリスクは最小限に抑えることができるのではないでしょうか。

しっかりとしたマーケティングを行う

実際に民泊を行うという段階になったら、次はその宣伝方法が重要です。いざ民泊を始めたとしても、そのことを知る人がいなければ誰も利用することはありません。

集客方法としては、ホテルのように仲介業者を使う、という手法が一般的です。物件を管理するオーナーが集客も行うというのは土台無理な話ですし、通常の賃貸物件経営でもその辺りのことは不動産会社に委託しますよね。民泊の場合はそれが別の仲介業者に変わるというだけのことなので、さほど難しいことはありません。

民泊を経営する人向けのウェブサイトとしては、ここ数年Airbnb(エアビーアンドビー)の名前をよく耳にしますが、今後も2020年の東京オリンピックに向けて集客を行う仲介業者は増えてくる可能性は十分にあります。民泊を行う物件が増えていけば、今まではホテルを相手にしていたOTA(オンライン旅行会社)サイトも民泊向けのサービスを展開する可能性も十分考えられます。

そういったサービスやSNSでの宣伝といった個人でも可能なマーケティングを効率よく行うだけでも、集客力は大幅に伸びる可能性はあります。
また、サイトの口コミやSNSなどで顧客の意見を聞く場を設けることで、フィードバックから改善点を学ぶこともできます。民泊を開始して終わりではなく常に改善を繰り返すことが売り上げアップには欠かせないのです。

終わりに

民泊に関してはまだ不透明な部分もありますが、2017年中には本格的に動き出すでしょう。そうなった時、アパート・マンション経営者が民泊を実際に始めるか否かは別として、それは無視することができない問題になってくるでしょう。

不動産投資の新しい可能性として、今後間違いなく台頭してくる民泊経営という新たな分野について、一度じっくり考えてみるのも良いのではないでしょうか。

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