今TVで話題のボロ物件リフォームからみる「空き家投資」 | 不動産投資を考えるメディア

今TVで話題のボロ物件リフォームからみる「空き家投資」

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日本テレビ系列で放映されている『幸せ!ボンビーガール』。同番組の企画で注目を集めているのが、空き家のリフォーム企画です。レギュラー出演者でDIYを得意とするモデルの森泉さんは、新宿区に4000万円で典型的な旗竿地の再建築不可物件の空き家を購入し、全身泥だらけになってリフォームする姿が人気を集めています。

森泉さんの例に限らず、全国で空き家を活用して自分の住みやすいようにリフォーム・リノベーションをしたり、カフェやショップなどに改装し、自分の夢を実現する人が近年急増しています。

もちろん夢を実現するだけではなく、そうした空き家を賃貸用に貸し出す不動産投資家も増えています。何と言っても魅力は物件の取得コストを低価格で抑えられること。その分、大きな利回りも期待できるため、既に収益物件を所有するオーナーにも大変人気があります。

しかし、ここで気をつけなければならないのは安いからといって購入したものの、余計な修繕費や維持費などが掛かってしまうケースです。

今回は人気の空き家投資の魅力や注意点などをご紹介します。

日本の家屋の10軒に1軒は空き家!?

現在、日本の空き家は全国で820万戸あると言われています。割合としては10軒に1軒は空き家が存在する計算です。
少子高齢化もあり、今後ますます空き家は増えてくると予測されています。特に注目されているのが、長期に渡って住人が不在の物件や取り壊しの予定の空き家です。

2013年の住宅・土地統計調査によれば、そうした空き家は全国に318万戸あり、日本の空き家の3分の1を占めるとされています。
住民の長期不在や取り壊し予定の空き家のうち、約7割が木造住宅でそのうち腐っていて壊れそうな住宅が約3割を占めます。空き家のうち敷地を接する道路が幅員4m以下の物件は5割と言われており、建物の資産価値としては、ほぼゼロの物件が大半となっています。

空き家が放置される理由は様々ですが、主な要因はやはり日本の人口高齢化が進んでいるということです。中でも単身高齢者世帯が増加しているということが大きな理由の一つです。
単身高齢者は自宅で生活が困難になると施設に入所する人も多く、その後、自宅には誰も住まない状態になってしまい空き家化するのです。

放置された家には建築後40~50年経過している物件も多く、改修しようにも膨大な費用がかかるケースも少なくありません。特に住宅密集地などでは森泉さんが購入したような再建築不可物件も多く、建て替えることがなかなか困難なことがあります。
さらに、空き家の中には相続人同士の共有名義になっており、容易に売却できない物件や、そもそも相続登記自体がされていない物件もあり、なかなか売却が進められない事情を抱えているのも空き家物件に多い特徴です。

利回り20%超えも夢ではない?!

しかし、そうした空き家を好んで購入し、自らDIYした後、賃貸物件として貸し出している不動産投資家が数多くいることも事実です。
DIYで物件を修繕する度合いは様々ですが、元々DIYが好きな投資家は、壁をペンキで塗り替えたり、照明を変えたり、家具を購入したりする人もいます。オーナーのDIY欲を満たしてくれるのも空き家投資の魅力の一つでしょう。

そして、何より物件取得の費用が安いというのが空き家投資の最大の魅力となります。物件の中には数百万円から購入できる物件もありますが、前述の通り、空き家の多くが訳あり物件なので、交渉次第ではさらに安く購入することも可能になります。しかも、貸し出すまでは管理の手間がほとんどかからないというメリットもあります。

空き家投資をしているオーナーの多くは、住居が古いため入居者を自由に任せているケースも少なくありません。しかし、自由度が高いほど自分の家という意識が芽生え、本来であれば管理会社を呼ぶレベルの事態でも自分で修繕してしまう傾向が多いことも明らかになっています。また、取得価格が安いために利回りが20%超える物件も存在します。まさに放ったらかしで収益が得られる魅力的な投資なのです。

安物買いの銭失いにならない為には…

自由度も高く魅力的な空き家物件ですが、注意しなければならないのは投資のため修繕にお金を掛け過ぎないことです。修繕コストが増えると、当然ながら初期投資の資金を回収するのが難しくなります。
特に長期間放置された空き家の場合、ライフラインに問題があるケースが多いです。購入後に水道管が破裂していて使い物にならないことが発覚し、水道管工事で数十万円かかったケースなど思わぬ出費が嵩むことがあります。空き家に限らず中古物件を買う際は、上下水道などのライフラインにも問題がないかどうか予め調査しておくことが重要です。

また、立地の選定も重要です。当然ながら賃貸需要がほとんどない場所の物件を購入しても意味がありません。安いからといって郊外で物件を探すのではなく、将来的にも需要がありそうな人口が増加または減少が緩やかな地域で物件を探すことをお勧めします。

地元不動産会社とのネットワーク構築も重要

投資に向いている空き家を探すためにはまず情報収集が重要です。地元の不動産会社が定期的に巡回して空き家の物件情報を調査しているところもあります。購入したいエリアの不動産会社の営業マンと繋がることで、良い立地に物件を取得できる可能性が高くなります。

さらに最も良いのは空き家になる直前に物件を取得することです。そうした情報も地元の不動産会社が持っているケースが多いため、普段からコミュニケーションを密に取っておくことが大切です。空き家になりそうな一戸建ての物件を探していると伝えておくだけでも効果があります。

まとめ

本格的な高齢化社会に突入している日本では今後も空き家は増えていくことでしょう。
最近では空き家情報を提供している「空き家バンク」などの情報サイトも存在し、誰でも簡単に空き家を探すことができるようになりました。
投資に値する空き家を探すのはなかなか難しいかもしれませんが、日頃からネットワークを張り巡らせておくことで不意にお宝物件に出会うこともあります。
空き家投資は何より物件取得と改修費用になるべくお金を掛けないことがポイントです。
メインの収益物件の他に収入を複線化するためにも、一度「空き家投資」を検討してみてはいかがでしょうか。

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