家賃収入以外でキャッシュフローを改善する方法とは? | 不動産投資を考えるメディア

家賃収入以外でキャッシュフローを改善する方法とは?

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不動産投資で成功するためには、空室率を下げて家賃収入を増やすこと以外にも様々な方法があります。
その一つが物件の空きスペースの活用です。今回は、家賃収入以外でキャッシュフローを改善する方法をご紹介したいと思います。
首都圏や主要都市圏に、マンションやアパートを一棟所有している場合、物件の空きスペースを活用して収益を向上させる方法がいくつか存在します。
特に注目されているのが自動販売機の設置です。実は自動販売機以外にもコインパーキングなど、キャッシュフローを向上させる方法が存在するのです。それぞれ解説していきましょう。

自動販売機の設置は電気代負担のみ

自動販売機の設置でキャッシュフローを向上させようというと、「電気代がかかって儲からないのでは?」とか、「飲料メーカーなどに支払う金額がバカにならないのでは?」などと考える人も多いはずです。しかし、実際に自動販売機を物件の空きスペースに置いている大家さんの中には「リスクが低いからすぐにでも導入すべき」と語る人もいます。
では、実際にどのくらいコストがかかり、利益はどのくらい得られるのでしょうか?
一番費用がかかりそうな設置工事ですが、自動販売機を設置する工事費用負担は、自動販売機を供給している会社が負担をします。設置する大家さんが負担するのは、自動販売機の電気代です。供給会社が負担してくれるケースも中にはあるようですが、その分、大家さんがもらえる協賛金が少なかったりする場合もあるようです。電気代は負担するのが一般的であるということを覚えておきましょう。
しかし、自動販売機の電気代も最新の機械を設置することで最小限に抑えることができます。旧型の自動販売機の場合は、毎月5000〜8000円ぐらいかかったのですが、エネルギー効率の高い最新ヒートポンプ式を採用した機械では毎月2000〜3000円程度に抑えることが可能になっています。
商品の入れ替えや清掃に関しては全て商品供給会社が行なってくれますので手間はかかりません。

設置するだけで「年間55万円の収入」

大家さんが得られる利益として、協賛金と自動販売機の売上から得られるバックマージン(収益)があります。
まず設置をすることによって得られる協賛金ですが、3年間を設置することでもらえる協賛金は15万円から20万円前後になります。これは供給会社によって異なりますので、なるべく協賛金が高い会社にすることが重要です。
バックマージンは場所にもよりますが、毎月4〜5万円程度です。なお、バックマージンは、定額制のものもあります。電気代を差し引くと、年間で約55万円前後の収入になる計算です。もちろん、駅近の物件であれば、年間で数百万円を稼ぐケースもあります。場所によっては大きな収入源になるのがこの自販機設置による収入です。
自販機の設置は、入居者が飲料を買えるだけでなく、物件の玄関周辺を明るくするという効果もあり、夜間は防犯面でも役立ちます。

コインパーキングで稼ぐ方法は主に2つ

主要交通手段が車ではないエリアで、自動車数台分の空きスペースの有効活用として、考えられるのがコインパーキングです。
コインパーキングのビジネスを提供している会社は、大手から中小企業まで様々です。コインパーキングで収入を得る方法は大きく分けて2つ。
1つは土地をコインパーキング運営会社に貸し、定額の収入を得る方法。もう1つは大家さんが機械設備を購入し、土地にコインパーキングを設置し、管理運営を会社に委託するという方法です。
大手コインパーキング会社では、土地を貸して、一定額の賃料を受けるというシステムです。機械や設備は大手会社が全て用意し、運営も全て行ってくれるので安心です。機械の故障などで何かトラブルが起きたとしても、365日24時間いつでも対応してくれるので安心です。
また、大手のブランド力という集客力も大変魅力的です。しかし、その一方で駐車場の稼働率が上がっても収入が増えなかったり、稼働率が低いと定額でも値下げ交渉があるなど、一定の収入に繋がらないケースもあります。
一方、中小のコインパーキング事業者では、大家さんが設備を購入するケースがあります。初期費用がかかりますが、駐車場の収入が全て大家さんに入る場合もあるのです。あくまでコインパーキングによる収入は副収入なので、負担無しで収益が得られる会社を選ぶというのがポイントです。

コストをカットし、収益をアップさせる

コインパーキングで一定の収益を上げて、成功している大家さんのコインパーキング会社選びを調査してみると、次のようなルールがありました。
まず、運営事業会社は、比較的小さい事業会社を選ぶということです。小回りがきくというのと、定額賃料も大手に比べるとやや高いということがあります。なぜ賃料を高く設定できるかというと、管理を自社管理にしているため、固定費があまりかからないからです。
また、小さい事業会社でも大家さんが設備を購入せずに、設置から管理、運営まで全て一任できる会社もあります。そうした運営会社を選んで依頼することが重要です。
コインパーキングの収入は場所にもよりますが、そのエリアの駐車場の賃料の1.5倍から2倍程度の収入が見込めるようです。

まとめ

収益不動産(資本)を有効活用するためには、家賃収入のみならず、さまざまなキャッシュフローが得られる方法を模索していくべきでしょう。しかし、一方で問題なのがコストです。せっかく収入を増やしても、コストが高くついてしまっては意味がありません。目先のうまい話だけに踊らされず、きちんと収支シミュレーションをしたり、1社で決めずに他社との比較検討を行ったりすることが肝心です。

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