東京23区の最新マンション相場【2019年4-6月編】

マンション経営
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マンションを購入したい方の多くは、「今が安いから」という理由で買いのタイミングを狙っているのではないでしょうか。しかし、買い時を探るにはマンションの相場に目を光らせなければいけません。

ここでは東京23区内における直近のマンションの相場に関するデータをまとめ、今マンションを買うべきなのか、それとももう少し待ったほうが良いのかをお伝えします。

東京23区の新築マンション販売動向

まずは東京23区内の新築マンションの販売動向です。不動産経済研究所が毎月発表している首都圏のマンション販売動向に目を通してみましょう。

2019年4-6月 首都圏マンション販売物件数
 発売契約成約率
ワンルーム11100%
1K12650%
1DK13969.20%
1LDK967072.90%
2LDK18412869.60%
3LDK44728463.50%
4LDK281657.10%

動向を見る限り、3LDKのファミリー向け物件の販売が最も多くなっています。都内23区の新築マンションはファミリー向けが中心で、単身者向け物件は数が非常に少ないと言えるでしょう。販売された物件に関しては、どれも成約率が70%前後の割合になっています。

2019年4-6月 首都圏マンション販売価格帯
価格帯発売契約成約率
2500万円以下
3000万円以下22100.00%
3300万円以下2150.00%
3500万円以下7228.60%
3700万円以下6583.30%
4000万円以下5360.00%
4300万円以下221463.60%
4500万円以下15960.00%
4700万円以下12758.30%
5000万円以下322371.90%
5500万円以下594169.50%
6000万円以下866373.30%
6500万円以下724562.50%
7000万円以下976263.90%
8000万円以下1297255.80%
9000万円以下846172.60%
9999万円以下412458.50%
1億円以上946670.20%
2億円以上121083.30%
3億円以上44100.00%

価格帯を見ると、ボリュームゾーンは7000~8000万円となっています。都内の新築マンション販売の中心は、「3LDKのファミリー向け」「価格帯は7000~8000万円」と言えるでしょう。

平均値を見ると、23区内におけるマンションの平均販売価格は7921万円で、全体を通しての成約率は65.8%となっています。また、平方メートル単価は121万円となっているため、物件の平均的な面積は65.46平方メートルになります。

平均的な販売価格と平方メートル単価は、前年同期(2018年5月)と比較すると、それぞれ10.4%と8.3%上昇しています。いずれも非常に高い上昇率だと言えます。新築マンションの価格の高騰ぶりが如実に表れています

■出典:不動産経済研究所

東京23区の中古マンション販売動向

新築マンションの価格は、大幅な上昇傾向にあることが分かりました。次に、中古物件の販売状況から東京都内23区の中古マンションの価格情報を確認してみましょう。

まず、首都圏全体(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)の中古マンションの成約件数は、2749件となっています。2019年4月と比べてマイナス20.1%と大幅に低下していますが、毎年4月は引越しが多く、成約件数は増える傾向にあります。

前年同月比で見ると、2018年5月期は2785件のマイナス1.3%と横ばいです。東京23区内の成約件数は1156件と増加しています。4月に比べ、5月に著しく減少する傾向も変わりません。中古マンションの成約件数は、大きく変わっていないと言えます。

売買価格は徐々に上昇基調に

気になる売買価格ですが、東京都23区内のみで見ると成約物件の平方メートル単価は75.79万円で、対前年比では5ヶ月連続で上昇しています。ただし、相場を見ると2018年1月からおよそ75万円前後で推移しているため、新築マンションのように急激な上昇が見られるわけではありません。

東日本不動産流通機構では、エリア別に専有面積を算出していません。全体の取引データの平均値は64.19平方メートルですので、都内の中古マンションの取引価格は平均的な専有面積に平方メートル単価を掛けた値「64.19 × 75.79 = 4865万円」と推察できます。新築マンションと比較すると、成約価格は新築時の61.4%となっています。

■出典:東日本不動産流通機構 REINS

東京カンテイでは、70㎡の中古マンションの平均的な価格に関するデータを掲載しています。データを見ると、東京23区内の70㎡マンションの売買価格は5541万円で、前月比ではマイナス0.2%低下していますが、対前年比では3.1%の上昇を見せています。

また、3月と4月も対前年比でそれぞれ1.9%、3.3%上昇し、新築マンションほどではありませんが、23区内の中古マンションの価格も無視できないほどの上昇ぶりを見せていることが分かります。

■出典:東京カンテイ

前年比の公示地価推移とマンション相場

対前年比から見た新築マンションの価格は10.4%、中古マンションは3.1%上昇しました。マンションの価格は地価の上昇も影響します。そこで、東京23区内の公示地価とマンションの価格の上昇率を比較してみましょう。

東京23区 公示地価とマンションの価格の上昇率
平方メートル単価上昇率
台東区137万6259円/㎡10.59%
荒川区60万5586円/㎡8.89%
中央区821万9777円/㎡8.21%
豊島区144万7581円/㎡8.16%
北区65万7836円/㎡7.93%
港区361万1975円/㎡7.82%
文京区118万1450円/㎡7.53%
渋谷区423万4271円/㎡7.42%
千代田区633万0721円/㎡7.18%
新宿区326万3794円/㎡7.10%
墨田区58万9458円/㎡7.02%
江東区58万3708円/㎡6.89%
品川区116万0600円/㎡6.47%
中野区81万2547円/㎡5.91%
板橋区47万5214円/㎡5.45%
杉並区61万7023円/㎡5.24%
足立区36万7663円/㎡5.16%
世田谷区69万0153円/㎡5.06%
目黒区119万5400円/㎡4.94%
江戸川区39万2703円/㎡4.83%
大田区62万7693円/㎡3.90%
葛飾区36万2640円/㎡3.83%
練馬区43万5136円/㎡3.54%
平均 6.48%

23区内の公示地価は全て上昇しています。23区内の上昇率も平均で6.48%と、ちょうど新築マンションと中古マンションの中間に位置しています。23区内におけるマンションの価格の上昇傾向は地価の影響を強く受けたものであり、建物の価格の上昇というよりは、土地の価格そのものが反映されていることが分かります。

比較的に地価が上昇していないエリアは、3%台の大田区、練馬区、葛飾区の3区です。人気の城南エリアでは目黒区が5%以下になっています。最も上昇率が高いのは観光地として人気上昇中の台東区であり、区平均で見ても10%以上の上昇という数字です。中央3区や渋谷区・新宿区・豊島区などの副都心も、大幅に上昇しています。

■出典:土地価格相場が分かる土地代データ

東京23区の人口推移から見る今後の需要予測

不動産の価格は需要と供給のバランスで変動します。東京23区の人口推移(推計)データを見て、相場の上昇が起こり得るのかを見ていきましょう。

区名2019年6月2018年6月人口増減数人口増加率
千代田区6万48946万235925354.10%
中央区16万406415万966144032.80%
文京区23万392622万926146652.00%
品川区40万959140万208075111.90%
台東区20万783820万503128071.40%
港区25万904225万574233001.30%
渋谷区23万419523万126529301.30%
墨田区26万916326万631028531.10%
北区35万415835万054336151.00%
中野区34万136533万790334621.00%
世田谷区93万682892万796788611.00%
板橋区58万282957万739154380.90%
新宿区34万984434万665931850.90%
江東区51万844251万416742750.80%
杉並区58万447957万966548140.80%
目黒区28万713928万498921500.80%
大田区73万924573万376854770.70%
練馬区74万048373万512353600.70%
荒川区21万851521万715213630.60%
葛飾区45万449245万258219100.40%
豊島区30万167230万061610560.40%
足立区68万266468万036123030.30%
江戸川区69万538669万356918170.30%
合計963万0254954万41648万60900.90%

人口が増加している区と地価が上昇している区は完全に連動しているわけではありませんが、傾向としては同じような区が上位に入っています。中央区や千代田区はいずれのデータでも上位に入っていますし、台東区も地価が大幅に上がっているのに対し、人口も1.4%、2800人と増加しています。

また、下位にランクインしている区の傾向を見ると、葛飾区や荒川区、練馬区など住宅地として知られている区であまり地価も人口も増えていないに23区内でも特に中央部、都心部の需要や人気が上昇していると言えます。

23区内におけるマンションの価格は上昇傾向にあります。新築・中古ともに値上がりしていますが、人口の増加と地価の上昇に引っ張られている結果だと言えそうです。地価の上昇と人口増加の上位にランクインしている区では、さらに今後のマンションの価格は上昇が予想されます。

■出典:東京都の統計

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