マンション一棟vs区分所有vsアパート経営のメリット比較 | 不動産投資を考えるメディア

マンション一棟vs区分所有vsアパート経営のメリット比較

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不動産投資用の賃貸物件にも様々なタイプの物があります。この記事では、マンション一棟所有、マンション区分所有、アパート経営の各物件タイプについてどのようなメリットがあるのか述べていきますので、ぜひ物件選びの際に参考にしてみてください。

一棟マンションに投資するメリット

一棟マンションに投資するメリット

区分所有よりも利回りが高い

不動産投資で最も重要な要素の一つが利回りです。利回りの高い物件ほど投資に対するリターンが大きく、儲けの出やすい収益性の高い物件ということになります。
マンション投資を見てみると、区分所有よりも一棟所有の方が利回りが1%以上も高いという結果がデータとして表れています。

なぜ一棟マンションの方が利回りが高いのか、その理由は空室リスクの回避にあります。借り手が見つからない空室期間が長ければ当然家賃収入を得られません。区分マンション一部屋のみの所有の場合、その部屋次第で物件の入居率が必ず100%か0%のどちらかになります。

それに対し一棟マンションであれば、部屋が複数あるため入居率が0%になることは通常ありません。10室あるマンションなら1室空室になっても入居率は90%なので、家賃収入は1割減るだけで済みます。
部屋が複数あれば空室のリスク分散となり、個々の住人の入退去による家賃収入への影響も小さくなるため、長期的に安定した収入が見込めます。

一棟マンションは、区分マンションに比べると入居率100%を維持するのは難しくなりますが、0か100かの不安定な状態き比べて収益の安定性は圧倒的に上です。同じ価格で購入できるのであれば、高級マンション一室よりも一棟マンションの方が投資先として安心感のある物件と言えるでしょう。

また、地方都市の一棟マンションならば、賃料収入の利回りが20%を超えるケースもあります。地方都市の不動産の場合、バブル崩壊以降地価の下落が続いているため、マンションの一棟買いはリスクが高いと考えがちですが、利回りが20%ならば投資資金の回収は容易に計算できます。

マンションは減価償却期間が長い

鉄筋コンクリート造のマンションの減価償却期間(法定耐用年数)は、47年となっており、木材アパートの22年と比べて2倍以上あるのが特徴です。

損益計算書上は減価償却費として計上しますが、現金の支出がない期間が2倍以上あり、実際には現金を多く貯めることができるため、次の不動産投資への資金として活用しやすく、別で所有している物件のローン返済に充当することもできます。

さらに地方都市の一棟マンションなら土地の価格が安く、建物の資産価値も高いため、減価償却期間の長さというメリットをフルに享受できます。すなわちキャッシュフローの創出という面では、地方都市の一棟マンションは非常に優れているといっても過言ではありません。

出口戦略という点では、登記を区分所有に切り替えて一戸ずつ売却していくことが理想的です。少しずつ売却していき、全戸売却できれば、無事に投資資金を回収できるだけでなく利益を十分に得たということにも繋がります。

カスタマイズできるメリット

区分マンションと比べると一棟買いはオーナーとしてカスタマイズできる要素が多く、自分の好きな様に賃貸物件を扱えます。区分マンションではオーナーの意向が反映されるのは室内空間に限定されますが、一棟マンションなら室内だけでなくマンションの共用部分に関してもオーナーが好きなようにカスタマイズできます。

例えば、マンション一棟の色をまるごと塗り替えるのも区分マンションでは共用部分の外壁を好きなようにカスタマイズできませんが、一棟買いなら建物まるごとオーナーの所有物なので塗り替えになんの制約もありません。塗替えでマンションの雰囲気が変えれば新たな入居者が見つかる可能性も生まれます。

マンションの便利な共有設備などもオーナーの判断で追加・変更ができます。例えば、不在時にも荷物を受け取れる宅配ボックスやクリーニングに出す手間が省けるランドリーボックス、清潔で使いやすいごみステーションなど入居者確保にも有効な設備の有無でマンションの価値は大きく変わります。

土地を所有できるメリット

区分マンションは物件を購入しても一戸建てのように土地までは所有できません。区分マンションな購入時に認められるのは部屋の所有権と土地面積を部屋数で割った分だけの区分所有者であり、自由に土地を売買することは認められません。遊休資産である土地は不動産の中で最も安定性が高いですが、区分マンションでは価値が損耗する建物部分しか実質的な所有権はないのです。

一方、マンションを一棟買いした場合は一戸建てと同じように建物と土地の所有権が認められます。物件を売却する場合も土地付きで売買できますので、仮に経年劣化でマンションの価値が失われても、土地の価値があれば一定の価格で取引が可能となります。

また、担保としての価値もマンション区分所有よりも土地付きの一棟マンションの方が圧倒的に高いため、銀行からの融資も受けやすく、自己資金が少なくても不動産投資がしやすいと言えます。

一棟マンションではオーナー判断で建替えができるのも大きなメリットの一つです。老朽化したマンションは大規模な修繕や建替えが必要ですが、区分所有マンションだと住人全員の合意形成が必要なため一部住民の反対で必要な工事ができないケースが少なくありません。

一棟買いなら土地も建物もオーナーの所有なので、オーナー個人の判断で自由に修繕や建替えを実行できます。老朽化が進み建て替えても収益が見込めないと判断した場合はマンションを取り壊し更地にし、土地物件として売却することもできます。不動産投資において土地を持つというのは強力な武器になります。長期的な投資計画になるほど全体の所有権を持つ一棟買いのメリットが大きくなります。

区分所有マンションに投資するメリット

区分所有マンションに投資するメリット

区分所有マンションへの投資メリットとしてまず挙げられるのは、実質的な利回りが10%前後にのぼる物件が多く存在する点です。

また、出口戦略を考える上でも区分所有マンションが投資対象としては最適です。一般的に、一棟マンションや一棟アパートとなると、売りに出して1ヶ月で買い手を見つけることはなかなか困難です。ですが、区分マンションなら不動産仲介会社を通して売りに出せば、早ければ1ヶ月ほどで買い手を見つけることができるからです。

一方、借り主側からみるとアパートよりマンションの方が人気があります。理由としては、マンションは住人によって管理組合が結成されており、マンション内の管理人が昼間常駐していて管理が行き届いていること、セキュリティ面での安心感などが挙げられます。このため一人暮らしの女性や、小さい子供のいるファミリー層にとって需要の高い物件となるのです。さらに、アパートよりもマンションの方が防音性能も高いですから、生活騒音などのトラブルも発生しにくいです。

上記の理由などから、区分所有マンションはいったん空室になっても、比較的短期間で次の入居者が決まる傾向があります。そのため、区分所有マンションに投資した場合は、投資資金の回収や不動産投資ローンの返済などの資金繰り計画が破たんするリスクは小さいというメリットがあると言えるでしょう。

一棟アパートに投資するメリット

一棟アパートに投資するメリット

アパートの一棟買いのメリットとしては、特に利益率の高さが秀でています。例えば、マンションとアパートでは、修繕費用が大きく異なります。

マンションの場合、共用部分の床や壁が損傷すると数百万円の修繕費が発生してしまうことも少なくありませんが、アパートの場合、数百万円単位の修繕費支出は滅多に発生しません。また、固定資産税などの租税公課も一棟マンションと比べれば少額で済むため、入居者さえ確保し、賃料収入が安定していれば、利益率が高いのは圧倒的にアパート一棟買いとなります。

アパートの場合、土地価格と同水準の価格で売りに出ているケースがあります。つまり、建物価格が0円と算定された上で売りに出ているのです。この場合、入居者さえ確保すれば、投資資金の回収は10年以内で済む公算が高くなり、減価償却期間は過ぎていても潤沢なキャッシュフローを創出する可能性は高いです。土地価格と同水準で売りに出ている一棟マンションというのはほぼ存在しませんから、アパート特有の高いメリットと言えるでしょう。

さらに、どうしても不動産を現金化する必要が生じた場合には、アパートであれば入居者に必要な資金を支払って退居してもらった上で、建物を取り壊して更地にして土地を売却することができるというメリットがあります。
マンション一棟所有の場合、入居者の数が多いため、そう簡単に全ての入居者に退居してもらうことは難しく、鉄筋コンクリート造のマンションを取り壊すには多額の費用が発生します。
資産を現金化しやすいという観点から考えても、アパート投資のメリットは高いと言えるでしょう。

まとめ

一口に不動産投資用の賃貸物件と言っても、それぞれタイプによって利回りやリスク、減価償却期間が全く異なります。自分がどのような物件で不動産投資を行うか、どのようなリスクなら対応できるかなどを総合的に考えて物件選びをすることが大切です。

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