【2018年上半期】首都圏のエリア別マンション価格上昇率ランキング | 不動産投資を考えるメディア

【2018年上半期】首都圏のエリア別マンション価格上昇率ランキング

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マンション群

先日2018年の新築マンションや中古マンションの市場動向についてのニュースが報道されました。今回はそれらの内容から首都圏のマンション価格と上昇率をエリア別にランキングしつつ、不動産投資の参考として賃料動向にまで注目して調査しました。不動産バブル継続かそれとも減速の兆しが出ているのか。新築、中古、賃貸という3つの面から首都圏のマンション市場動向を見ていきましょう。

価格動向から見る首都圏マンション価格ランキング

まず最初に、今回報道されている内容や東日本不動産流通機構レインズのデータから、首都圏におけるマンションの価格動向について見てみましょう。

新築マンション価格動向

今回発表されているマンション価格は以下5つのエリアに分かれています。

  • 東京23区
  • 23区以外
  • 神奈川県
  • 埼玉県
  • 千葉県

では、これらのエリアにおける前年同期と比較した時のマンション平均価格の動向を、価格上昇率が高い順にランキングしてみましょう。

1都3県マンション価格上昇ランキング
エリア 2018年上半期 2017年上半期
1位:神奈川県 5665万円(13.7%増) 4982万円
2位:千葉県 4497万円(12.6%増) 3994万円
3位:23区以外 5246万円(3.2%増) 5083万円
4位:東京23区 7059万円(1.4%減) 7159万円
5位:埼玉県 4286万円(1.5%減) 4352万円
上記全域 5962万円(1.3%増) 5884万円

東京23区と埼玉県においては微減となりましたが、神奈川県と千葉県で10%を超える価格上昇となっています。エリア全域における平均価格は1.3%上昇し、これで6年連続ということになります。

中古マンション価格動向

これに対し、東日本不動産流通機構レインズが発表した中古マンション価格の動向は以下のようになっています。

  • 2018年上半期:平均価格3346万円
  • 2017年下半期:平均価格3224万円
  • 2017年上半期:平均価格3169万円
  • 2016年下半期:平均価格3095万円
  • 2016年上半期:平均価格3003万円

■出典:東日本不動産流通機構レインズ
http://www.reins.or.jp/

上記データでは半期ごとのデータとして筆者が算出したものですが、レインズの調査によると四半期ごとの価格では8期ぶりのマイナス。しかし、前年同期比では23四半期連続の上昇との事。これらのデータから分かることは、未だ首都圏における不動産バブルは続いており、今後もマンション価格の上昇が継続する可能性があるという事です。

マンション価格の上昇は、不動産投資家からすれば「仕入れ価格の上昇」にもあたりますので、家賃相場にも影響が出てくるのではないでしょうか。そこで、ここ数年における賃料相場も見てみましょう。

2015年以降の家賃相場の動向

賃貸マンションの賃料動向ですが、家賃を四半期ごとに見た時の動きは、1-3月期にどの地域も上昇するというのが基本です。これは引っ越しシーズンである事を考えると当然の動きです。

その後、4-6月期、7-9月期はどの地域も賃料が下落傾向になり、最後の10-12月期については大幅に賃料が変わることは少なく、ほぼ横ばいとなる地域が多い。これをまとめると以下のようになります。

  • 1-3月 → 家賃アップ
  • 4-6月 → 家賃ダウン
  • 7-9月 → 家賃ダウン
  • 10-12月 → 家賃変わらず

しかし、東京都に関しては過去2年でこれとは少し違う動きをしています。特に東京23区は2016年1月から9月までにかけて一気に上昇。2015年7-9月に㎡単価賃料が2891円だったのに対し、2016年9月までに2987円まで上昇。実際の家賃にすると、平均9.9万円だったものが10.4万円まで上昇しました。

参考までに、東京23区の2015年以降の家賃動向を実際のデータで見てみましょう。

東京23区の家賃と㎡単価の推移
期間 賃料(万円) ㎡単価(円) 上昇 or 下落
2018年4-6月 10.4 3025 上昇
2018年1-3月 9.8 3008 上昇
2017年10-12月 10.2 2969 下落
2017年7-9月 10.4 2976 上昇
2017年4-6月 10.3 2927 下落
2017年1-3月 9.6 2941 下落
2016年10-12月 10.1 2951 下落
2016年7-9月 10.4 2987 上昇
2016年4-6月 10.1 2929 上昇
2016年1-3月 9.5 2912 上昇
2015年10-12月 9.9 2909 上昇
2015年7-9月 10 2891 下落
2015年4-6月 10 2895 下落
2015年1-3月 9.7 2936

2018年に入って㎡単価が3000円台に乗った状況で推移していますが、不動産バブルは売買価格だけでなく、賃貸需要にも表れてきている証拠かもしれません。

首都圏は超過剰供給で価格上昇がストップする?!

さて、マンション価格と賃料の動向を見てきましたが、共に活況である様子がうかがえるデータとなっていました。しかし、少々心配なデータもあります。それは各分譲住宅の在庫です。

あるデータによると2015年1月の在庫は約1500戸でしたが、最新データでは在庫数がなんと約3200戸になっています。今年4月には一時3400戸を超えており、在庫数がこの3年ほどの間に倍以上に膨れ上がっていることが分かります。賃貸業界において「過剰供給」という言葉が良く使われるようになりましたが、分譲住宅でも在庫数が急増しているところに賃貸アパート・マンションまで合わせると、首都圏はまさに「超過剰供給」になりかねない状況とも言えます。

東京23区という首都圏の中心都市においては、分譲価格が一般の人には買いづらい水準になりました。価格が上がった分譲住宅を投資目的で購入した場合、賃料設定も上げなければならず、賃料を上げれば逆に入居者が借りづらくなります。かといって、不動産価格が直ちに下がり始めるのも考えづらい状況ですので、今後は価格上昇のスピードが緩む、もしくは一旦ストップすると考える方が自然かもしれません。

しかしながら、もし現在の不動産バブルの勢いが継続された場合、今後の不動産開発や投資資本のターゲットが、比較的価格の安い周辺都市へと徐々に移っていくことが予想されます。既に城東、城北エリアの分譲住宅の売れ行きが良くなったという情報も出ていますが、更に埼玉、千葉、神奈川といった方面への影響が大きくなる可能性も十分に想定されます。

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まとめ

今回は、多くのメディアで報道された2018年上半期のマンション価格動向と、ここ数年の中古マンション、賃料相場の動向をご紹介しました。先日、本サイトでもお伝えした路線価においても、まさかの大幅上昇という結果となり驚かれた方もいらっしゃったかもしれません。

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