タワマンの「高層階」と「低層階」を比較!収益率にはどう影響する? | 不動産投資を考えるメディア

タワマンの「高層階」と「低層階」を比較!収益率にはどう影響する?

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タワマン

タワマンは、1度は住んでみたいという憧れがあり、「分譲ではなく賃貸なら…」という一般ユーザーは多くいます。また、駅チカなどの立地面においても優れている傾向があるため、不動産投資目的の収益物件としても高い人気があります。

ただし、タワマンを収益物件として購入する際は「高層階or低層階」を決めなければなりません。どちらにも一長一短があり、同じマンション内であっても階層によってはユーザー層が異なり、収益率にも影響することでしょう。そこで今回は、高層階・低層階それぞれのメリット・デメリットを、賃貸ユーザー視点も踏まえて解説していきます。タワマン購入する際の選ぶべきポイントが見えてくることでしょう。

低層階を選ぶ際のメリット

価格帯が低め

タワマンの低層階は単身者向けの間取りが多く、「1R・1K・1LDK」といったタイプが集まっています。そのため、高層階に比べると価格帯が低めに設定されており、タワマンの中でも購入しやすい価格となっています。また、単身者向けということで、ファミリー層向けの高層階よりも“入居率が高め”だといえます。

エレベーター待ちが少ない

一般的にタワマンは、2機以上のエレベーターが設備されています。しかし、高層階になればなるほどエレベーター待ちの時間が増え、朝の通勤や外出の度に足止めに遭う可能性があります。中には高層階と低層階でエレベーター自体を区別しているところもありますが、それでもなお低層階のほうが利便性の面においては優れているといえるでしょう。エレベーター待ちの時間が長いことが理由で引越しを決断するケースも珍しくありません。

低層階を選ぶ際のデメリット

資産価値が下がりやすい

査定において、「高層階」という要因はプラス査定になります。そのため、資産価値が下がりにくく、売却時の価格も下がりにくいです。しかし、低層階では角部屋などの特別な要因がない限り、資産価値の下落幅は大きくなるでしょう。収益物件は購入前にリスクヘッジとして数年後の価格推移を予想することが大切ですから、「値下がり」という要因はデメリットになります。

眺望・日当たり面で劣る

タワマンの建設ラッシュが続いた影響もあり、需要に対して供給が上回っている傾向があります。タワマン同士が並ぶことも珍しくなく、タワマンが建つ周辺の建物の階数も高い傾向があります。そういった環境では、低層階は眺望や日当たりなどの要素はあまり感じられない可能性が起こり得ます。また、これらの要因は査定においても影響してくるため、タワマン低層階ならではのデメリットになるでしょう。

高層階を選ぶ際のメリット

空室問題

低階層のターゲットは「単身者」とお伝えしましたが、高層階のターゲットは「ファミリー層」となり、間取りタイプも1LDK~4LDKと広くなっています。ファミリー層が引越すためには大きく環境を変える必要性があるため、1度入居すると長期間住み続ける傾向があります。低層階のように入居率は期待できないものの、1度入居が決まれば“空室率”の問題で悩まされる可能性は少なくなるでしょう。

購入時よりも値上がりする可能性

エリアによっては地価が上昇し、購入時よりも“資産価値が上がっている”というケースもあります。特にニーズのあるタワマンは顕著で、都心部などのタワマンは価格が上昇傾向にあります。特別な設備がなくとも、「高層階」という要因があればプラス価格へのアプローチとなるでしょう。

高層階を選ぶ際のデメリット

市場にあまり出回らない

タワマンの高層階は居住目的で購入するエンドユーザーが多く、収益物件として市場に出回ることはそれほど多くありません。また、高層階の物件は価格帯も高いため、簡単には手が出しにくい物件となります。

維持管理の負担が大きい

強い直射日光を浴びることにより、フローリングや壁紙などが日焼けして経年劣化を起こす可能性があります。日焼けのような修繕費は概ね「貸主負担」となるケースが多いため、維持管理の負担が懸念材料として考えられます。

まとめ

ご覧の通り、同じ立地に所在する同じタワマンであっても高層階と低層階では大きく異なり、収益率にも大きく影響することになります。収益物件としてのタワマン全体の評価は高いものの、“何を重視するのか”を明確にして選定することが重要になってくるでしょう。

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