不動産投資は「築15年」の中古マンションが狙い目になるワケ | 不動産投資を考えるメディア

不動産投資は「築15年」の中古マンションが狙い目になるワケ

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不動産投資用の収益マンションを選ぶ際、重視すべきポイントとして立地、利回り、価格などのいくつかの項目があります。多くの投資家は上記3点を特に意識すると思いますが、実は“築年数”も大きな判断材料になるのです。

築年数に関する意見はさまざまで、「新築マンションの価値を重視すべき」という意見や、あるいは「中古マンションのメリットを重視すべき」といった意見も。実際に、これらは一長一短であり、どちらも間違っているとは言えません。

ただし、築年数にかかわるデータ分析を踏まえると、“一定の築年数が経過したマンションこそ狙うべき”という選択肢もあります。今回は、この「一定の築年数」について解説していきます。

築年数は「15年」を狙うべき理由

一定の築年数ですが、ピンポイントで言うならズバリ「15年」という年数がひとつの目安となるでしょう。理由としては、まず「価格」に関する理由が挙げられます。

例外はあるものの、一般的にマンションの資産価値は新築時がピークとなり、そこから築年数が経過するとともに資産価値も下がっていきます。

ただし、資産価値の下降は、築年数と必ずしも比例しているわけではありません。新築マンションを購入してから換算して約3〜4年のあいだに一気に価値が急落し、その後は緩やかに価値が下がる傾向となっています。

仮に売却することを想定すると、新築マンションの場合は購入価格と売却価格の差が大きくなってしまうというリスクがあります。

一方で、資産価値の急落が過ぎた後の中古マンションの場合は、新築時のような価値の急落は起きにくい言えるでしょう。「価格」に着目すると、まず一定の築年数が経っている物件のほうが優位だと言えます。

価格の推移がヒントになる?

先ほど、マンション価格の推移について「下落は一定ではない」とお伝えしました。実は、データを見ると、年数ごとの価格推移が顕著にわかるようになっています。

東京カンテイが発表した「首都圏の新築物件の坪単価・その後10年ごとの坪単価(2017年10月版)」では、新築時と築10年の坪単価差を数値化すると「約76万円」、さらに築10年と築20年の坪単価差を数値化すると「約70万円」というデータが出ています。

しかし、築20年と築30年の坪単価差は「約7万円」となっており、ここで一気にマンション価格の変動がなくなります。つまり、マンション価格は築20年前後で値下がり推移が緩やかになるということがわかります。この価格推移のデータも、一定の築年数のほうが優位になっている証拠だと言えます。

なぜ「築20年」ではなく「築15年」なのか

最後に、「なぜ築15年なのか」という点について解説していきます。価格推移データから、築20年前後で価格下落の打ち止めがあることがわかりました。では、ここで「築15年ではなく築20年のほうがいいのでは?」という疑念が生じることでしょう。

その解答としては、“マンションの流動性”が挙げられます。例えば、築15年のマンションを5年間所有すれば築年数20年の物件になります。築20年のマンションであれば、マンションの質やエリア次第でニーズを確保することができます。

しかし、築25年にもなってしまうと、経年劣化が進みニーズも確保しづらくなってしまいます。そのため、市場に売りに出し場合、“マンションの流動性がほとんどない”というリスクが発生します。

また、築年数を絞ってしまうと、購入時に選択できるマンションの幅が狭くなってしまうことも理由として挙げられます。したがって、築20年より築15年のほうが優位だと言えるでしょう。

まとめ

居住用マンションの購入であれば快適性や利便性などの要因が重視されるため、資産価値の高い新築マンションを購入しても良いでしょう。

ただし、収益用のマンションでは、“売却すること”も想定して選ぶべきです。そのためには、今回ご紹介した「築年数」についても重視するポイントに入れてみてはいかがでしょうか。

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