たった9㎡!? 超コンパクトマンションに人気が集まる理由 | 不動産投資を考えるメディア

たった9㎡!? 超コンパクトマンションに人気が集まる理由

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何もない部屋

「今どき、ワンルームの物件に需要なんてない」
不動産投資家の方の中にはこのように思われる方もいらっしゃるかもしれません。
しかし最近、超コンパクトマンションが流行り始めているのをご存知でしょうか。

ネット上で「コンパクトマンション」と調べてみると、ファミリー層向けの1LDKや2LDKのマンションについて語られていることが多い中、今回解説させていただく超コンパクトマンションは、20㎡以下のまさに一昔前のワンルーム。
中には15㎡以下のものまであり、広さと設備の新しさが不動産投資の主流だと思われていた方にとって眉唾な話に思えるかもしれません。

そんな人気沸騰中の超コンパクトマンションですが、何故そのような狭小住戸に人気が集まっているのでしょうか。
今回は、狭くても入居希望者が殺到する超コンパクトマンションについて解説させていただきます。

賃貸ユーザーが選ぶ物件の優先順位とは?

不動産投資を行うにあたり、まずは物件を手に入れなければなりません。
物件を選ぶとなれば、賃貸ユーザーのニーズに合ったものを購入するのは言うまでもありませんが、まずは必要な条件を考えてみましょう。
たとえば、間取り、駅からの距離、家賃、築年数、設備、耐震性、治安、近隣の店舗や施設…と、考え始めたらキリがありません。

そこで、2017年に不動産住宅サイトSUUMOに掲載された、一人暮らしの賃貸ユーザーが賃貸物件に求める優先順位のランキングを見てみましょう。

1人暮らしの賃貸物件で重視すべきこと

1位 家賃 78.0%
2位 駅からの距離 48.5%
3位 間取り 43.5%
4位 通勤時間 32.0%
5位 部屋の広さ 27.5%

参考:SUUMOジャーナル「後悔しないために!賃貸お部屋探しで重視すべきこと~一人暮らしシングル編~」
http://suumo.jp/journal/2017/11/16/144983/

このランキングを見ると、単身者は家賃をダントツで賃貸物件探しの優先順位としていることが分かります。
次点で駅からの距離も48.5%と優先順位は高く、間取りは3位の43.5%となっていますが、意外なことに部屋の広さが5位で27.5%と優先順位が低くなっています。
どうやら、一般の不動産投資家の方の考えるニーズと実際の賃貸ユーザーのニーズには少々ギャップがありそうですが、一言で言ってしまえば「お金」が最優先だと言えるのかもしれません。

ただ、駅から近くて家賃が安い物件があったとしても、本当に15㎡という狭い空間が賃貸ユーザーに好まれるのでしょうか。

ミニマリストの増加も人気を後押ししている⁈

ここ最近メディアでも取り上げられるようになった超コンパクトマンションですが、中には入居募集をかけた瞬間に次の入居者が決まることもあるようです。
つまり、空室期間が非常に短いのです。
そのような狭小住戸では物も置けませんし、くつろぐスペースも窮屈になりそうですが、本当にニーズが見込めるのでしょうか。

昨今の世の中の動きを見ると、超コンパクトマンションにも需要があると頷ける理由が見えてきます。

2016年にマイナビニュースが行った年収1000万円以上の高所得者に行ったアンケートでは、自身がミニマリストかマキシマリストかを選んでもらった時に、62.6%がミニマリストだと答えています。
その理由として、「家の中はスッキリさせていたい」「最小限のもので十分暮らせる」「片付けという余計な仕事が増える」というものが挙げられています。

参考:マイナビニュース「年収1,000万円超の人は「ミニマリスト」 or 「マキシマリスト」?」
https://news.mynavi.jp/article/20161231-a018/

また、不動産住宅サイトSUUMOでは以下のようなアンケートも行っています。

「みんなの家賃は?年収は?
住んでいるのはどんな部屋?」
家賃
4万円未満 4%
4万円台 6.2%
5万円台 23.2%
6万円台 24.3%
7万円台 18.1%
8万円台 7.9%
9万円台 2.8%
10万円台 13.6%
広さ
~18㎡ 22.6%
~20㎡ 17.5%
~23㎡ 15.8%
~25㎡ 7.9%
~27㎡ 6.8%
~30㎡ 10.2%
~35㎡ 3.4%
~40㎡ 6.2%
~50㎡ 2.8%
~60㎡ 5.6%
~70㎡ 1.1%

参考:不動産住宅サイトSUUMO「20代社会人シングル男女の一人暮らしデータ2017」
https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/chintai/fr_data/20single-2017/

このアンケート結果から、一人暮らしの人は20㎡前後で家賃が6万円程度までの部屋に住む傾向にあり、物を多く持たなければ、その程度の広さで十分だと言える証拠ではないでしょうか。

昨今では、お風呂に浸からずシャワーのみで済ます人や、スマホが主流となり特に20代の若年層を中心としてPCやテレビを不要とする人も増えています。
更に、仕事が多忙な人は駅近等の利便性を優先して、寝る場所さえ確保できれば良いと考えるのも当然の結果と言えるのではないでしょうか。

超コンパクトマンション7つのメリット

さて、超コンパクトマンションに人気が集まる理由について解説してきましたが、不動産投資家にとってのメリットはあるのでしょうか。

恵比寿、中目黒、新宿を中心に「QUQURI」というブランドで狭小アパートを建築している株式会社SPILYTUSでは、ワンルームを立体的に捉え、間取りを工夫することで十分な広さだと思わせる、まさに狭さを逆手にとったような物件を提供し、利回りも7%以上を実現しています。
具体的に紹介されている部屋も、なんと9㎡という狭さ。
それにも関わらず、バストイレ別、IHコンロ付きキッチンという今のニーズを完全に捉えた非常に魅力的な物件であることから、メディアでも取り上げられるほどの盛況ぶりとなっています。

参考:株式会社SPILYTUS
https://spilytus.co.jp/

こうしてみると、不動産投資家にとって超コンパクトマンションは、「狭い」ことを理由に嫌厭する必要はなく、以下のようなメリットを享受できると考え方を変えるのも良いかもしれません。

  1. ワンルームのため、初期投資額が低く抑えられる
  2. 単身者の増加により一定の需要が見込める
  3. 東京都のワンルーム規制により資産価値が期待できる
  4. 狭いことで管理の手間が減り、リフォームや修繕費用も安くできる
  5. 狭いのを理由に入居者が友達を呼んで騒ぐことが少ない
  6. リノベーションによりお洒落な内装を実現しやすい
  7. 維持コストが低いため所有戸数を増やすことが容易になる

このようにたくさんのメリットがある超コンパクトマンションですが、不動産投資家にとってそのコンパクトさの中に目から鱗が落ちるようなメリットが詰まった新たな投資手法と言えるかもしれません。

まとめ

今回ご紹介した超コンパクトマンションですが、注意しなければいけないのは「場所はどこでも良い」わけではないという事です。
本記事でも解説したように、狭小住戸でも入居者が入る理由として利便性や家賃の安さが挙げられますので、やはり都内に出やすい場所や駅近であるからこそのニーズと言えるでしょう。
建物の構造上、問題が無い範囲でイノベーションすることで部屋をお洒落にもできますし、女性をターゲットとした可愛い部屋にすることも可能です。
狭さを理由に悲観することなく、考え方を変えて間取りの工夫や最新設備への交換などを行う事で、新たな可能性がひらけてくるのではないでしょうか。

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