懸念されるタワーマンションのデメリット。有識者・専門家の見解は? | 不動産投資を考えるメディア

懸念されるタワーマンションのデメリット。有識者・専門家の見解は?

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タワーマンションのイメージ

高級志向や投資家の間で絶大な人気を誇るタワーマンション。
低層階でも都内にタワーマンションを所有しているというだけで、それ自体が一つのステータスというのがこれまでの日本での常識でした。しかしながら、ここ最近タワーマンションについて少々ネガティブなニュースや記事を見かける機会が多くなったように思います。

タワーマンションの懸念について語るのは、主にジャーナリストやフリーライターですが、時には作家という肩書を持った方までがタワーマンションの行方について書き綴っている記事を見かけます。一体彼らは今後のタワーマンションについてどのように考えているのでしょうか。今回は、有識者や専門家の考えているタワーマンションの懸念点をまとめてみました。

需給バランスが崩れる日本のマンション事情

まず、タワーマンションの定義から確認したいところですが、正確に法的な根拠や定義付けはされていません。一般的には高さ60m以上か、20階を超えるものを超高層マンションとすることが多いため、それを一つの基準として考えると良いかもしれません。

不動産経済研究所の発表しているデータによると、首都圏でタワーマンションが増え始めたのが2000年の31棟7千700戸。その後2003年には約1.8倍の57棟1万5千戸に増加し、2007年には74棟2万3千戸とピークを迎えています。その後は建設される棟数が激減し、2014年には24棟5千600戸まで減少しています。

しかし、今後の計画予定の統計を見ると、2019年以降に再度増え始め、2021年には60棟3万6千戸を超えるとしています。2017年以降の累計では首都圏だけでも186棟で約8万戸、全国で285棟10万戸以上が計画・竣工予定となっています。

しかも、これらはあくまで今後の竣工や計画の棟数と戸数であり、国交省で公表している平成28年時点のマンションストック戸数633.5万戸と、今後分譲予定の低中層マンションと上記のタワーマンションの戸数等を考えると、本当に必要な戸数なのか疑問に思えてきます。

仮にここから建て替えや解体が必要になる戸数を差し引いたしても、国交省によると旧耐震基準の建物は約104万戸とされており、建築技術の向上によりマンションの寿命が70年前後に延びてきていると言われていることも考えると、ストックばかりが増え、需給バランスが崩れていくことは容易に想像できます。

■参考:株式会社 不動産経済研究所「全国超高層マンション市場動向」
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/283/md20170425.pdf

タワーマンションの何が懸念されているのか

では、需給バランスについては仮に目を瞑ることができたとして、実際にタワーマンションを購入することに不安はないのでしょうか?

冒頭でも申し上げた通り、タワーマンションの購入は社会的なステータスとして認められている節が強いのは間違いありません。他にも高い資産価値や以前までは節税効果といったメリットを享受できたことから、高所得者層や外国人投資家がこぞって買い漁ってきた印象があります。

しかし将来を見据えた時に、果たしてそれらが本当に資産価値があるものとして残るかという点が昨今のタワーマンションに警鐘を鳴らす記事が生まれることに繋がっているようです。
主に語られることが多いのは以下の3点です。

  • 節税のメリットはもはや望めない
  • 高層階ほど安全性や耐久性に疑問が残る
  • 修繕費の高さと戸数の多さなどから大規模修繕が難しい

まず、タワーマンションの節税効果についてですが、これまでは高層階ほど実勢価格と税法上の評価額の差から節税効果があるとされていました。しかし、2018年以降からは税法上の評価額も実勢価格に近付けるため、高層階は増税、低層階は減税という変更がなされたため、節税効果は薄くなります。

更に、高層階ほど災害時の避難が難しいという点は大変重要です。非常用エレベーターの設置が義務付けられていても、ただでさえ毎朝エレベーター渋滞を起こすことで有名なタワーマンションで、それが緊急時に有効に働くかどうかには疑問が残ります。当然、火災発生の際にはスプリンクラーなどの室内設備に頼るほかなく、地上からの消防活動は期待できません。

また、タワーマンションの修繕は一般的な分譲マンションと違って高額になるケースが多いことも懸念材料として挙げられています。タワーマンションの多くは住居だけでなく、ゲストルームやラウンジ、プールやジムといった通常のマンションにはない施設・設備を併設していることが多く、結局はそれらの維持に住人の負担する管理費が充てられているのです。

更には高層であるが故に、高い場所にある外壁やその他特殊設備などの修繕が必要になるため、通常のマンションと比べると修繕費用が高額になるケースがほとんどです。このような理由から、優越感を得るためのタワーマンション購入は危険だとする専門家・有識者の方が多いわけですが、特に修繕関連については重要な課題とされています。

建て替えや大規模修繕は高齢化により困難を極める

ここで一つ、郊外の大型分譲地の戸建を例にしてタワーマンションについて考えてみましょう。数十棟以上の新築戸建を売り出す大規模分譲地ですが、100棟以上になることも珍しくありません。それはイコール世帯数が多いとも言えます。新築を購入するのは30代や40代といった核家族の世帯が多いのは調べるまでもありませんが、仮にその分譲地が30年、40年と経過していった場合どうなるでしょうか。
分譲地全体の高齢化が進むことが予想され、終の棲家として建て替えもせず、売りにも出されない戸建が数多く立ち並ぶことは容易に想像できます。

実はこの現象ですが、タワーマンションにもそのまま当てはめられるかもしれません。中低層階であれば販売戸数も多く、一般世帯でも手の届く価格帯で購入できることを考えると、やはり竣工と同時に似たような世代の人々が入居します。では、このタワーマンションにおける入居者の高齢化が何故問題なのかというと、大規模修繕や建て替えができずに放置されるリスクが高まることが危惧されているからなのです。

タワーマンションが老朽化し建て替えが必要になった時、それを建て替えてこれまで通り暮らすには当然巨額の資金が必要になりますが、そもそも管理組合だけの決議で建て替えを進められるとは限りません。事実、昨年2017年に話題となった築60年超えの「四谷コーポラス」という25戸の老朽化マンションの建て替えは、2006年から話し合いが始まり、実に10年もの歳月をかけてようやく建て替えが決定したのです。

それは、修繕積立金とは別に必要になる費用の問題や、「生きている間だけマンションがあればよい」とする高齢者の反対意見などがあるためでした。タワーマンションの建て替えまでの話し合いの難しさは四谷コーポラスに限らず、老朽化マンションの恒常的な課題だと言われています。

これを100戸、1000戸という規模のタワーマンションに置き換えた時、果たして話し合いはまともに進んでいくでしょうか。もし所有者に高齢者や外国人投資家が多くて話し合いができず、更に売り逃げでもされれば、建て替えはもちろん大規模修繕ですら危うい状況となるのです。

伝えられてきたメリットの信憑性を今一度考える

タワーマンションの必要性ついては実は政府も見直し始めているという話もありますが、そもそもタワーマンションを購入するメリットとは何でしょうか?

様々なコラム等を見てみると、「展望が良い」「虫が入らない」「日照が確保される」といったところがタワーマンションのメリットとして挙げられていますが、将来的な懸念と比較した時、それらが今、本当に必要なのかという事を今一度考えたほうが良いのかもしれません。

投資としてのメリットを否定するつもりはありませんが、今後建設されるタワーマンションについて将来的な視点で見た時に、いずれ国全体で対策が必要になるという事は頭の片隅に置いておいたほうがよいと言えるでしょう。

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