知って損はない「マンション経営のメリットと失敗しないためのコツ」 | 不動産投資を考えるメディア

知って損はない「マンション経営のメリットと失敗しないためのコツ」

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不動産投資というと何を思い浮かべますか?アパート?土地?マンション?一軒家それともリート?中には共同で購入して所有者が10数人にもなるようなリゾート地の高級物件を販売している業者もあります。
不動産投資として一般の会社員が取り組めるものとして、一番身近なのがマンション経営ではないでしょうか。
マンション経営のメリットやデメリットは本やインターネットで調べればいくらでも出ています。でも本当のところ、どうなのでしょうか。
ここでは営業マンの勧誘が最も多いといわれる新築のマンション経営について、始める前に知っておきたい本音をチェックしてみましょう。

マンション経営の3大メリット

マンション経営の3大メリットといえば、節税効果、生命保険効果、年金効果でしょう。土地持ちのアパート経営であればここに相続税対策が加わります。
それぞれのメリットについて考えてみましょう。

  • 節税効果・・・減価償却費に依存している面が強く8年程すると効果はかなり薄くなる
  • 生命保険効果・・・購入者に万一の事があった場合、ローンが無くなり、物件のみが残る
  • 年金効果・・・ローンを完済した後に発生する

嫌な感じにも聞こえるかもしれませんが、実際のところこのようになります。

節税は退職時期を考慮してシミュレーション

一般の会社員であれば源泉徴収されていますので、確定申告をすることで所得税の還付を受けられるというのが節税の仕組みになります。不動産運用によって生じる損益を収入から引くことで所得を抑える方法です。これを損益通算といいます。
ただ、この時に頭に入れておきたいのは、減価償却費という現金の支払いが生じない損益が計上できているということです。つまり減価償却費が少なくなれば効果が薄れるということになります。

もし40代後半や50代で購入するのであれば、退職の時期を見て無理のないシミュレーションにすることが重要です。
20代や30代であれば節税だけを目的に始めるのは少々きついかも知れません。その年齢層であれば、次に記載する年金効果と合わせて考えるといいでしょう。

年金という投資家の楽しみ

節税効果が薄くなった後は、早めに年金効果が出るよう工夫することをお勧めします。年金効果とは、ローンを完済して家賃収入をそのまま年金として受け取るということです。不動産投資を年金として考える場合、65歳になるまで受け取れないということはありません。
少しずつでも繰上げ返済をしていけば自然と受け取る額が多くなります。そうなれば貯金も増えてきますので、他の展望も見えてくることでしょう。そういった楽しみを享受することができるのも、投資家にしかわからない喜びの一つだと言えます。

保険でまかなう生命保険

生命保険は、もし購入者に万一のことがあればローンは無くなるため、家賃収入が遺族にとっての保険になるという意味です。これはローンを組む際に団体信用生命保険に入っているからです。まさしく保険で支払いをしているのです。

節税効果が無くなっても困らない対策とは?

上記のように節税効果は数年で薄くなるため、平均的な収入の人だと想像以上に効果を実感できません。また、年金にするには時間がかかり過ぎます。それ故に節税効果に頼らなくても大丈夫という対策が必要になります。
節税効果が無くなっても困らない為に、購入の際にチェックすることは以下の点です。

1.物件の立地
立地条件・周辺環境がよければ、一般的に空室率も下がる傾向があります。
2.家賃相場
正しい家賃相場でシミュレーションできていないと、相場の下落に伴い毎月の収支が苦しくなります。
3.頭金の準備
頭金がある程度準備できれば、修繕費用など突発的な支出にも対応できるため収支に余裕が生まれます。

ここでは詳細な説明は省きますが、要するに毎月の収支さえ良ければ、節税効果がなくなっても何も怖くないということです。

まとめ

今回は新築のマンション経営に絞ってメリット、デメリットを考えてみました。マンション経営を勧める営業マンの中には「月々がマイナス収支でも還付される税金でまかなえるので、運用資金はほとんどかからない。」などといったトークでアプローチしてくる人もいます。
もちろん魅力的な物件であれば購入しても良いでしょう。新築物件は家賃設定や管理会社全てパッケージで販売されていますので、場所さえ良ければ、後々の心配は少なくて済みます。ただ、収支だけは余裕のあるシミュレーションにすべきです。収支がプラスであればあるだけ色々なことを助けてくれるからです。

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