「タワーマンション投資」の魅力と注意点を徹底解説! | 不動産投資を考えるメディア

「タワーマンション投資」の魅力と注意点を徹底解説!

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「タワーマンション投資」の魅力と注意点を徹底解説!

1990年代後半に建設が始まったタワーマンションは、従来のマンションでは得られなかった素晴らしい眺望や広々とした間取り、駅徒歩すぐの優れた立地などが注目を集め、高い人気を誇っています。
新聞の折込チラシやテレビCMで度々目にし、その魅力の数々に憧れを抱いた方も少なくないと思います。

ところで、タワーマンションは居住用としてはもちろん、投資対象としても魅力が多いことをご存知でしょうか。
人気が高いため安定した家賃収入が期待でき、優れた造りであるため地震にも強い。さらには国が税制を変えてしまうほどの高い節税効果もあり、タワーマンションは国内外の投資家からも一際大きな注目を集めています。

しかし、一方でタワーマンションならではの注意点もあります。今回は投資対象としてのタワーマンションの魅力と購入前に知っておきたい注意点についてご紹介します。

投資対象としてのタワーマンションの魅力

タワーマンションの投資対象としての魅力は主に3つあります。さっそく順番に見ていきましょう。

税制を変えてしまうほどの「高い節税効果」

まず最初は節税効果です。
昨今、新聞各紙やニュースでも相次いで取り上げられたため、ご存じの方もいらっしゃるかもしれませんが、タワーマンションには優れた節税効果があるため、富裕層や次世代への相続を目論んだ高齢者を中心に高い人気を集めました。

不動産にかかる固定資産税と相続税は、まず最初にマンション全体の評価額を土地建物の実勢価格の6〜7割で見積もり、これに税率をかけることで最終的な課税額が決定します。
あとはこの課税額をマンションの各戸へ振り分けるのですが、この振り分け方法が重要なポイントになります。

一般にタワーマンションは高層階になればなるほど価格が高くなります。
しかし、固定資産税・相続税は各戸の価格に基づいて振り分けられるものではなく、物件の「床面積」によって決まります。

例えば、2階にある3LDK・80平米の部屋と、40階にある同条件の部屋では、購入価格にこそ大きな差があるものの、課される税金は全く同じということです。
このため、高額な高層階の部屋を購入することで税金の負担を最小限にしながらも次世代への資産相続を行うことが可能になります。

つまり、高層階にある高価格帯の物件であれば、財産相続時に強力な節税効果が得られるのです。
この節税効果があまりにも大きかったため、2016年秋の税制改正でタワーマンションを狙い撃ちする形で税制の見直しが行われました。

しかし、税制改正後も既存の建物は引き続きこの課税基準が適用されるため、今後も有効な節税手段としてしばらくは人気が続くことが見込まれています。

値崩れしにくい「安定した資産価値」

2つ目は堅牢な資産価値です。
これについては購入者の思惑と土地建物の性質でそれぞれ理由があるため、まずは前者からご紹介します。

先にご紹介した節税効果により、多くの資産を持つ高齢者が相続税対策としてタワーマンションを購入する事例が多々あります。

例えば、購入したマンションが実際に相続されると、相続税の納税義務があるため多くの場合、売却されます。
この時、なるべく高値で売りたい売り手側と、節税のために高くても優良な物件を買いたい買い手側の思惑が一致し、結果として値崩れが起きにくくなるのです。

この購入者の思惑に加え、土地と建物の性質もまた、タワーマンションの資産価値を支える重要な柱です。
タワーマンションが計画される場所は、抜群の眺望を誇るベイエリアか駅至近の場所に集中しています。

駅に近い土地は高水準の地価を保ち、ベイエリアはマンションを筆頭に再開発が行われることが多く、将来的な地価の値上がりも期待できます。
通常のワンルームマンションや戸建住宅、小規模なオフィスビルでこれほど地価が安定した立地を確保するのは至難の業でしょう。

加えて、建物の堅牢性も申し分ありません。後述する大規模修繕こそ必要になりますが、台風や大地震にも強いことから物件が破損・損壊するリスクも低く、通常のマンションやアパートと比べて予期せぬ修繕費用が発生する可能性はかなり低く抑えられます。
これもまた、タワーマンションならではの魅力だと言えるでしょう。

空室リスクが低く、確実な家賃収入が期待できる

不動産投資の最大の魅力である家賃収入の面でも、もちろん遜色はありません。
一般的なマンションやアパートなどと比べ、タワーマンションは入居希望者の質・需要ともに高い傾向があります。

入居希望者の質については、高級物件が主であるために入居者の属性は一般的なマンション・アパートよりも優れており、家賃滞納や居室の汚損が発生するリスクは格段に低く抑えられます。

入居希望者の数については、タワーマンションの眺めの良さや優れた安全性、快適な生活環境などの理由から憧れを抱く一方、いざ購入となるとなかなか手が出せない人は少なくありません。そういった層に人気なのがタワーマンションの賃貸物件です。

購入は難しくても、賃貸なら入居できるという人は思いのほか多いものです。
事実、大都市圏では老若男女を問わずタワーマンションへの入居希望者の数が非常に多く、特に高層階では仮に空室が発生しても比較的短期間で部屋が埋まる傾向があります。

家賃収入を目的に不動産投資を始める場合、空室リスクは最小限に留めたいですし、可能なら属性の良い入居者と契約したいものです。タワーマンションであれば、その願望がどちらも叶えられるのです。

購入前に注意したい2つのポイント

さて、節税効果と資産価値、家賃収入のすべてにおいて魅力があるタワーマンションですが、投資対象として選ぶにあたって注意しておくべきポイントが主に2つあります。
魅力を知ることはもちろん大切ですが、不動産投資を成功させるためにも注意点はしっかり確認しておきましょう。

高難易度の大規模修繕には要注意

他のマンションやアパートと同じく、タワーマンションにおいても建物の寿命を伸ばすために大規模修繕工事を行う必要があります。
ある程度規模の大きいマンションでは修繕工事はいつも悩みのタネになりがちですが、タワーマンションも決して例外ではありません。

規模が大きく高層であることから、工事の難易度もそれに比例して高くなりがちです。難易度が高いということは、すなわち工事費の高さにも直結します。

例えば、2015年に大規模修繕工事が行われた埼玉県川口市のタワーマンション「エルザタワー55」では、丸2年の工期に約12億の工事費が計上され、マンションの修繕工事としては過去最大規模のものとなりました。

マンションの管理組合が事前に十分な修繕積立金を準備していれば心配は要らないのですが、残念ながら積立金が不足している組合は少なからず存在します。
積立金不足のため思うように修繕工事ができず、資産価値が大きく損なわれてしまうのは何としても避けたいものです。

そのため、投資対象としてタワーマンションを購入する際は、管理組合が正しく機能しており、修繕金の積立や工事に関する理解が十分にあるかどうかについても予め確認しておくことが大切です。

2018年以降に完成する物件は節税効果が低い

先述の通り、タワーマンションの高層階と低層階については2016年秋の税制改正により課税評価が見直されることになりました。

しかし、この見直しはあくまで2018年以降に完成したタワーマンションが対象となります。
中古物件や2017年までに完成する物件は、引き続き従来の課税評価が用いられることになります。

したがって、節税目的でタワーマンションを購入する場合は2017年までに完成した物件を選ぶ必要があります。
2018年以降に完成したタワーマンションは節税効果が低くなりますので、購入する際は十分注意が必要です。

まとめ

タワーマンション投資の魅力と注意すべきポイントについて解説してきました。
いつかは住みたいと憧れるタワーマンションが、実は不動産投資の対象としても優れていることがお分かりいただけたかと思います。

不動産投資は主に家賃収入と値上がりによる売却益、そして税金対策という3つの目的があります。
タワーマンションは安定した家賃収入と2017年までに完成した物件では高い節税効果を得られるため、潤沢な投資資金さえ確保できれば、不動産投資の事始めとして選択することもおすすめです。

最初に挑戦するには少々規模が大きく思えるかもしれませんが、税負担を最小限に抑えつつ、満足のいく家賃収入が確保できることを実体験し、不動産投資の面白さを味わうには、タワーマンション投資は最適な選択肢とも言えます。

特に東京・大阪・名古屋などの大都市圏ではタワーマンションの人気が上昇の一途を辿っており、今後もこの人気が続いていくことが期待されています。これを機にタワーマンションへの投資を検討してみてはいかがでしょうか。

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