マンション経営を軌道に乗せるコツ | 不動産投資を考えるメディア

マンション経営を軌道に乗せるコツ

マンション経営を軌道に乗せるコツ

年々競争率が高くなっている不動産投資

最近、不動産投資セミナーを行うと、中高年だけでなく若年層の参加者も目立つようになりました。低金利や年金への不安もあり、将来のために収入を安定させたいという不安の表れでしょう。不動産投資はミドルリスクミドルリターンと言われています。リスクは対策次第で低減することが可能で、かつ投資の仕方次第では大きな利益を生み出すことが可能な投資方法です。しかし、競争者が多くなるということは、空室リスクも高くなるということを意味しています。賃貸市場に投入される物件が多くなる訳ですから、入居者の奪い合いになるのは必然でしょう。さらに少子高齢化も競争の激化に拍車をかけています。しかし、このような状況の中でも、安定して利益を上げている投資家は数多くいます。成功している不動産投資家に共通するマンション経営を成功させるコツはあるのでしょうか。

立地とターゲット選定が重要

ただ漫然と物件を手に入れれば良いという時代は終わりました。これからマンション経営をされる方は、スタート前にどの地域にどのような物件を手に入れれば良いか、しっかりと戦略を練る必要があります。準備をどれほど入念にできるかが、その後の成功にもつながります。例えば、都市部の中心地であればビジネスマンをターゲットに、郊外であればファミリー層をターゲットにするなど、地域に応じた戦略を立てると良いでしょう。首都圏などの都市部では、便利なエリアに暮らしたいと考えるビジネスマンは多数います。一方で、多少郊外でも広くて設備の整ったマンションに暮らしたいというファミリー層も一定数いることは事実です。どの地域にどのようなマンションを確保すれば良いのかターゲットを選定して決めることが重要です。

デザイン・設備は後付けでもOK

仮にその地域のニーズに合った間取りや設備のある物件だったとしても、外観も内装もボロボロでは大きなマイナス要因になりかねません。築古でもそのマンションに暮らしてみたいと思わせられるかどうかが、マンション経営のコツとも言えます。もちろん、最初からデザイン性や設備が整っているマンションを購入する必要はありません。初期投資がそれほどかからない計算であれば、敢えてボロ物件や廃墟同然の物件を購入し、後にリフォーム・リノベーションを行ってから入居者を募集すれば、それなりに高い家賃を設定できることもあります。日曜大工でボロ物件を生まれ変わらせ成功している不動産投資家や廃墟専門の不動産投資家もいます。個人で出来る工夫は数多くありますので、思いついた工夫をどんどん実践できるかどうかがマンション経営のコツとも言えるでしょう。

入居者の立場になって考える

マンション経営をする場合、どんなオーナーでも常に部屋が満室状態でコンスタントに家賃収入が入るのが望ましいと考えるでしょう。そのようなマンションにする方法はマンションオーナーの立場ではなかなか分からないことが多いものです。そこで立場を変え、入居者の気持ちで客観的に考えてみるとで新たに発見できることもあります。
例えば、部屋や建物などの物件がきれいであることはもちろんですが、仮に少し年月が経った建物でも、周辺の掃除が行き届いており、常にマンションのオーナーが管理して回っていて清掃や管理が行き届いた物件であれば、ここなら安心して入れそうだという印象を持たれやすいでしょう。自分で考えても分からない場合は、色々な人の意見を聞いて参考にすることも大切です。
マンション経営を行うオーナーは入居者の気持ちを踏まえ、まずマンションの外観をきれいにすること、そして内装・水周りや防犯設備なども思い切って新しくしてみることも大切です。外側も内側もきれいになったとなれば、当然入居者も集めやすくなります。さらに実際に物件を見に行けば、ごみ収集場所や駐車場・駐輪場、その他の共用の場所・設備がきれいに清掃されているとなれば、安心して暮らせそうだという印象も持てるのではないでしょうか。
しかし、近隣や周辺環境まではオーナーの力で変えることはできません。ただ、少なくとも定期的にオーナーがマンションを訪れ、自らきれいに清掃して回っていれば、防犯対策にも一役買うことになりますので、このマンションは常にオーナーが見ていますよと入居者にアピールすることは、入居者に魅力的な物件だと思ってもらえる一手段とも言えます。マンション経営には様々なトラブルが付き物ですが、管理や清掃が行き届いていることに目を留めて、それを入居の理由にする人ならば一般的には常識を持ったトラブルを起こさない入居者であるとも言えるのではないでしょうか。そういった入居者を集められることはオーナーにとってマンション経営を成功させる最大のコツとも言えます。

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