中古マンション売れ残り41.6%増。2019年のマンション市場は爆余り?! | 不動産投資を考えるメディア

中古マンション売れ残り41.6%増。2019年のマンション市場は爆余り?!

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中古マンション群
先日、不動産経済研究所が発表した2019年のマンション供給予測を基に、来年2019年のマンション市場は多少の落ち込みがあるのではないかとご紹介しました。その後、過去のマンション市場動向の確認やデータのまとめを行ったところ、更に来年を不安にさせる結果が見えてきました。それは「過去5年の中でも今年2018年のマンションの売れ残りが非常に多い」という事実です。

今回は、5年前から今年2018年にかけてのマンション在庫数の推移を見ながら、改めて来年2019年のマンション市場を分析してみたいと思います。

過去5年の中古マンションの在庫数

まず、以下のグラフをご覧ください。これは不動産経済研究所が発表しているデータを基に2014年以降の首都圏における新築マンション在庫数を表したグラフです。

新築マンション在庫数

2014年9月に突如として売れ残る新築マンションが増え、それ以降は毎年同じように11~12月にかけて在庫数が増えるという同じ動きを繰り返してきました。しかし、今年2018年だけは少々様子が違います。11月の時点で急に在庫数が増えているのです。これだけで来年を予測するのは早計と言わざるを得ませんが、来年の消費税増税や世間でも言われ続けたオリンピック需要の終焉のことを考えると、少々不安な動きである印象は否めません。

更に、12月は毎年在庫数が増えるというのがここ最近のトレンドであることも考えると、上記グラフの位置よりも更に上昇推移するのではないかと予想されます。ただ、これはあくまで新築マンション市場を単にグラフで見たに過ぎません。併せて中古マンション市場がどのような動きをしているのかもご紹介します。

過去5年の新築マンションの在庫数

レインズでは中古マンションと戸建て市場の動向を毎月発表しています。首都圏の中古マンション市場の在庫数の推移を見てみましょう。

中古マンション在庫数

一目で分かりますが、明らかに在庫数が増えています。2015年4月の時点で在庫数3万3363戸だった在庫数が徐々に増え、なんと今年11月の時点で41.6%増の4万7258戸になっているのです。グラフの推移を見る限り、悪い意味で右肩上がりを続けていることから来年は更に在庫数が増加するのではないかと考えられます。しかし、何故ここまでマンションの在庫数が増えているのでしょうか。

これまでにアナリストや不動産市場に詳しい専門家もマンションの売れ残りが増えているという懸念を示していましたが、その主な理由が「価格の高騰」です。物価上昇率2%も達成できておらず、民間賃金が大きく増えたわけでもないのに不動産市場の価格だけが上がってしまったことが要因ではないかと言われているのです。そこで、在庫数の増加が著しい中古マンションの価格推移を見てみましょう。

在庫数増加は約30%増の価格上昇が原因

まずは首都圏で販売された中古マンションの㎡単価グラフをご覧ください。

中古マンション㎡単価

在庫数は2015年から上昇していましたが、価格自体は2014年7月から㎡単価が上がり始め、在庫数が増える5月には48.37万円になっています。首都圏の中古マンション価格が1割高くなったということです。マンション価格は更に高騰し続け、2016年6月には55.34万円になった後は価格が急激に高騰することはなかったものの、微減微増を繰り返しながら今年8月に56.79万円にまで上がりました。2014年の44.23万円からすると、実に3割も価格が上がったのです。

例えば、4000万円のファミリータイプのマンション価格が5200万円になるということです。住宅ローンで考えると、借入期間35年・金利1%・毎月の返済額11万3000円だったものが、一気に14万7000円に上昇するという事になるため、一般の方からすると手が出しづらいどころの話ではありません。不動産バブルというと聞こえは良いのですが、足元の需要が価格に追いついていないのが不動産市場の実情だと言えるかもしれません。

2019年の価格下落と爆余りの可能性は

では、来年のマンション市場についてですが、下記の記事でもご紹介した通り、来年の新築マンション市場は少々低迷するのではないかと考えられます。

https://media.tousee.jp/loan/post-11177/

もちろん、あくまで予想の範疇を超えない話ではありますが、今回のマンション在庫数の明らかな増加と引き続き価格上昇を続けそうな相場を見ている限り、来年のマンション市場は「爆余り」という非常に厳しいものになるのではないかと予想されます。これまでの不動産市場の価格相場というのは、一度下落を始めるとまるで市場から人が逃げるかのようにどんどん落ち込みが激しくなる傾向にあります。

もし、来年1年を通してマンション価格の下落がハッキリしたとしたら、再来年は更にマンション市場が落ち込むかもしれません。あくまでデータを基にした考え方ではありますが、投資用不動産も同様に今が買い時と考えるかもう少し待つべきか判断する時にこういったデータも参考にするのも一つの手と言えるでしょう。

まとめ

先日の不動産経済研究所の発表したマンション市場予測に加えて、今回も来年2019年のマンション市場予測を行いました。結果、ポジティブとは言い難い結果になりましたが、本来なら来年の市場を予測するにはこういったデータだけでなく、来年予定されている不動産関連のイベントや活発に行われている開発事情なども考慮しなければなりません。

しかしながら、データ上の動きは事実を反映したものであり、一般の方からすれば少々不安にさせる動向が続いているのも事実です。過剰供給になりすぎてはいないか、価格だけが一人歩きをしてしまっていないか。そう考えると、在庫数は引き続き増えていくのか、それとも価格が低下して在庫数は減るのかということは引き続き注視していきたいところです。

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