経年で資産価値が下がらない「ヴィンテージマンション」を買う方法 | 不動産投資を考えるメディア

経年で資産価値が下がらない「ヴィンテージマンション」を買う方法

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20180925

ヴィンテージマンションという言葉は2000年始め頃から使われるようになったと言われています。しかしヴィンテージマンションの定義は難しく、各専門家があらゆる方向から「ヴィンテージマンションとは?」と解説する中、果たしてヴィンテージマンションの見極め方や探し方、買い方などを解説するものはそう多くありません。この記事では、改めてヴィンテージマンションの定義についてまとめつつ、ヴィンテージマンションを買う方法を考えていきたいと思います。

ヴィンテージマンションとは

ヴィンテージマンションの定義は明確に決まっていませんが、主に以下の条件を満たしているマンションであることが多いようです。

  • 立地が良い
  • 質の良い管理がされている
  • 建物のクオリティが高い
  • 築10年以上である
  • 坪単価300万円以上
  • etc…

上記は少なくとも満たしておきたい条件といった範囲です。有名なところでは東京カンテイが定義する以下の条件を目安にしていることもあります。

  • 築10年以上
  • 住居地域
  • 専有面積が平均100㎡前後
  • 区分所有全体の90%以上が坪300万円以上(首都圏の場合)

このようにヴィンテージマンションの定義はそれぞれ異なりますが、上記を整理してヴィンテージマンションの定義をまとめると以下のようになるでしょう。

  • 築10年以上経過している
  • 誰もが認める好立地である
  • 建物の全体的な質が高い
  • 管理が行き届いている

そもそもヴィンテージという言葉がワインやジーンズ、時計などの嗜好品に使われる場合が多いことを考えると、「古くても資産価値が高いマンション」「購入当初より高く売れるマンション」などと簡単にまとめることもできるでしょう。

ヴィンテージマンションは資産価値が下がらない

ヴィンテージマンションの定義を上記のように「古くても資産価値が高いマンション」とするなら、逆に「築年数が経過しても価値が下がらないマンション」と言い換えることができます。そんなマンションなら誰もが欲しがるのは当然ですが、定義の難しいヴィンテージというだけあって物件数は少なく、少しインターネットで探しただけで簡単に見つかるようなものではありません。

そこで、ヴィンテージマンションよ資産価値が下がらない理由に着目して、改めて上記にまとめた定義について考えてみましょう。

築10年以上経過している

国土交通省のマンションストック数644万戸というデータに対して、東京都の分譲マンションの平均戸数が35戸となっていますので、日本のマンションは18万棟以上ある計算になります。2013年の東京都の調査を見ると、東京都だけでも新旧耐震基準の分かれ目となる築36年より古いマンションを除いても約4万棟近くのマンションがあるとしていますので、10年以上経過しているものに絞っても、相当数のマンションが存在することが分かります。

■東京都「マンション実態調査結果」
http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2013/03/DATA/60n34101.pdf#page=14

誰もが認める好立地である

上記の棟数のデータからヴィンテージマンションも案外簡単に見つかるのではないかと思われるかもしれません。しかし、重要なのは立地です。単に駅から近いというだけではヴィンテージと呼ぶに足りず、治安が良い、標高が高い、由緒ある歴史を持つなどの「ここでしか買えない」という場所であるということがヴィンテージの条件となります。

建物の全体的な質が高い

そして、誰もが思いつくヴィンテージの定義として質の良さが挙げられます。例えばヴィンテージジーンズの場合、現代とは違う素材を使っている、独特な色落ちの仕方をするといった理由からプレミア価格が付けられ、コレクションする人もいれば、実際に履き倒してなんぼという方もいます。マンションにも共通する部分があり、築年数経過後にリノベーションしやすい構造であるか、将来的にも見劣りしないデザインであるか、耐震耐火といった災害への強さといった総合的な判断による質の高さが求められます。

管理が行き届いている

そして最後に、マンションの管理です。「マンションは管理を買え」とはよく言ったもので、建物の資産価値を維持するには管理が欠かせないことはもちろん、管理が行き届いているマンションは住人同士のコミュニティ形成を生み、結果的に大規模修繕や建て替えなどの難易度を下げることにも繋がります。一般的に管理ができているマンションかどうかは敷地内の植栽を見るとよいと言われていますが、管理組合の運営状況は公に広く開示されているわけではないため、ヴィンテージマンションの判断で一番難しいのは、管理ができているかどうかとも言えます。

ヴィンテージマンションの事例

ヴィンテージマンションの定義と資産価値が下がらない理由について考えてみましたが、果たしてそんな物件が存在するのでしょうか。

東京都心であれば渋谷区の「広尾ガーデンヒルズ」や三井不動産が手掛ける「パークマンションシリーズ」、住友不動産の「グランドヒルズシリーズ」などがヴィンテージマンションの代表として有名ですが、どれも平米単価が500万円を超える億ションばかりです。立地、建物、ブランド、ステータス、管理力といったものを考えると当然の事とも言えます。しかし、都心でなくともヴィンテージマンションと呼べるものは存在します。

例えば、物件探しからリフォームに至るまで一括で請け負う「リノベる。」がショールームを設置している、埼玉県川口市の「デュアルコート川口ウエストビュー」が良い例かもしれません。分譲当時の価格は㎡単価で45~48万円ほどですが、過去の中古売買された価格を調べてみると、安くても40万円高いと50万円を超えるものもあります。

川口駅から徒歩6分という立地ながら東京の東西に分かれる赤羽駅から1駅という事もあり、利便性も申し分ありません。強いて言うなら、地盤の弱さが気になるところ。管理は大成建設グループへの全部委託です。大手だから安心とは申しませんが、築27年経過した今でも分譲当時と変わらない3000万円を超える価格で取引されており、一般の方でも手の届く範囲です。過去の売り物件情報も少ないことも含めると、資産価値の高さを物語っていると言えるのではないでしょうか。

■参考:リノベる。埼玉 川口駅東口ショールームのご案内
https://www.renoveru.jp/showrooms/kawaguchi

ヴィンテージマンションを買う方法

では、ヴィンテージマンションをどのように探せばよいのでしょうか。。

ここまでお読みいただいてある程度ご理解いただけたかもしれませんが、大事なのは「将来的に資産価値が下がらないマンション」かどうかです。先ほど、東京都内だけでも4万棟のマンションがあるものの、その中からヴィンテージマンションを探すのは容易ではないとお伝えしました。しかし、ヴィンテージマンションの定義を思い出してみましょう。

  • 築10年以上経過している
  • 誰もが認める好立地である
  • 建物の全体的な質が高い
  • 管理が行き届いている

上記が絶対条件ではありませんが、少なくとも最低条件だと考えてよいでしょう。築10年経過して売買価格が落ちていないのであれば、後は立地や設備、建物の構造、管理といったもので価値の高さが裏付けできれば、「買い」であると判断ができます。問題はそんな物件をどうやって探すかですが、方法は主に3つ挙げられます。

ヴィンテージマンション専門サイトで探す

例えば「東京ヴィンテージマンション」というサイトがあります。物件情報は都内に限られますが、4000万円以下で売り出されているものも掲載されており、古くとも風格のあるマンションが多くあります。

■東京ヴィンテージマンション
https://www.vintage-mansion.tokyo/

リノベ専門サイトから探す

先ほど「リノベる。」のショールームをご紹介しましたが、「ミノリノ」というリノベーション専門サイトもあります。物件を見てみると、リノベーション済み物件が多数掲載されており、比較的低価格帯で好立地、質の高い管理、ブランド力のあるマンションが見つかります。

■ミノリノ
https://menoreno.jp/

普通の不動産ポータルサイトで探す

少々抽象的かもしれませんが、ヴィンテージマンションに明確な定義が無いことから、前述の定義に当てはまるものはもちろん、資産価値が保てると考えられる物件を単純に不動産ポータルサイトで探していく方法です。ヴィンテージマンションの事例にもあったように必ずしもそのマンションが都心である必要はなく、10年、20年と経過しても資産価値が購入価格と同等以上であればよいのです。

まとめ

ヴィンテージという言葉自体が聞こえが良いため、当然ながらそのプレミアムワードに便乗しただけのマンションも存在します。つまり「○○ヴィンテージマンション」といったようなものです。それが悪い事ととは申しませんが、実際にヴィンテージと呼べるかどうかは最終的に資産価値を保てるかどうか、価値を維持する要因がどこにあるかも重要です。立地の価値だけに支えられた建物ではヴィンテージとは呼べませんし、高級設備が付いているというだけでも意味はありません。ヴィンテージマンションは「誰もが欲しがる中身が凝縮されたそこにしかないマンション」であり、その結果、希少性を高めている物件こそがヴィンテージになり得るマンションと言えるのではないでしょうか。

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