ワンルームマンション投資はなぜ増えているのか? | 不動産投資を考えるメディア

ワンルームマンション投資はなぜ増えているのか?

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近年増えているワンルームマンション投資はなぜ人気があるのでしょうか。この記事ではワンルームマンション投資における失敗例や、家賃保証システムの仕組み、節税目的でのワンルームマンション投資などをご紹介します。

急増する投資用ワンルームマンション

急増する投資用ワンルームマンション

将来の年金の収入不足を補填するために、投資用のワンルームマンションを購入される方が多くなっています。
首都圏のワンルームマンション(占有面積30㎡未満)の新規分譲戸数は2015年に9756戸となりました。
この数値は、ちょうどバブル真っ只中の1991年9874戸に匹敵する勢いです。

一方で2015年に改正された相続税の実質増税によって、節税効果の高い都心のワンルームマンションを購入するという動きもワンルームマンションの供給増加に寄与しているようです。

今後の入居需要予測を見てもファミリータイプの一般世帯は2020年に減少に転じるのに対して、シングルやDINKSなどの単独世帯は、2030年以降に減少に転じると言われています。
入居需要がより長く続く可能性が高いも人気の秘密と言えるでしょう。

投資用ワンルームマンションの魅力は、アパート・マンション一棟に投資するよりも比較的少額で始められるという点や、入居需要が高い人気エリアに収益物件を持てるので空室になりづらいということです。

ただし、複数のワンルームマンションに投資するのであれば話は別ですが、1室のみの所有の場合、その部屋が空室になってしまえば、当然ながら家賃収入はゼロになってしまいますので注意が必要です。

近年、特に価格が高騰しているワンルームマンションの表面利回りは、首都圏の新築ワンルームで4%(2016年)、中古ワンルームで6.06%(2016年)と低下しており、収入を上げることが難しくなっています。
収入を得るには、できるだけコストを下げて運用することが重要になっています。

ワンルームマンションの失敗例

ワンルームマンションの失敗例

ところが、そうしたコストのことを考えずに、不動産投資ブームを背景に投資用ワンルームマンションを不動産会社の営業電話経由で購入してしまう人も少なくありません。
不動産投資をすること自体は問題ありませんが、投資用ワンルームマンションはコストが高いケースが多く、不動産投資を始めたものの持ち出しが増える一方だという人も少なくありません。
なぜそのような事態に陥ってしまうのでしょうか。
ここである事例を紹介しましょう。

年金の不足分を補ってくれるという甘い罠

Bさんは、上場企業の40代後半の課長職。
諸先輩方の動向や社内を見渡してみると、自分の出世はこれ以上望めないということもわかる。とは言え、このまま定年を迎えてしまっては、老後の資金が不足することは明らかにわかっている。
何か始めなくては・・・という心理につけ込む会社が多いのです。比較的収入の多いと言われる上場企業の課長職であっても老後資金の準備をしている人は、実際には、ほとんどいないと言われています。

資産運用といえば、預貯金や国債での運用方法しか知らないファイナンシャルリテラシーの少ない人をターゲットにしている不動産会社も少なくありません。
Bさんもそうした不動産会社の餌食になってしまいました。Bさんの悩みを解決するようかのように、一般の営業電話からセールストークが展開されました。

老後の年金の不足分は、投資用ワンルームマンションを購入し、30年間の家賃保証で家賃収入を得ることで定年後の年金の不足分を補うことができるという話。
万が一、家賃収入で赤字が出た場合でも給料と損益通算ができるので給与所得の控除ができて節税ができるという話。
資産を持つことで将来のインフレにも備えることができるという話、など一見するとメリットばかりで耳障りの良いセールストークが展開されたようです。

電話を切った後、Bさんは投資用のワンルームマンションを購入すれば、すべての悩みが解決できるという気分になり、都内で主な駅から7〜8分の3300万円新築のワンルームマンションを購入してしまったと言います。

ところが、実際に投資用ワンルームマンションのオーナーになってみると、意外とお金が手元に残らないということが、わかってきました。
Bさんの物件は、駅から徒歩7〜8分の距離。それが微妙な距離で、もっと駅に近い新築物件の方に入居者が流れてしまっていたのです。

もちろん、Bさんの部屋を家賃保証として一括して借り上げているから何の問題もないだろうとBさんでしたが、30年間の家賃保証も契約書を見てみると実質的には2年ごとの更新であったことが後に判明しました。

さらに契約書には、市場調査をした後に周辺の家賃に合わせるために、家賃を変更する可能性があるということも契約書に書かれていました。
周囲の状況と比べてみると家賃が高いのというので、家賃を泣く泣く低くしたこともあったそうです。さらに退去者が出た時のリフォーム代もBさんが出すのですが、リフォーム費用も相場と比べるとだいぶ割高になっていました。

家賃を下げたり、リフォーム費用でコストが高くなってしまったため、結局、年金収入の足しになるほどの収入は結局、得られないことがわかりました。
そこで、Bさんは一念発起して、不動産会社との契約を破棄して自主管理へと移行。自分で入居者を募集してようやく収入を得ることができたそうです。

家賃保証システムとは?

ところで、家賃保証システムとは一体、どういうものなのでしょうか。
家賃保証システムとは、簡単に言うと”又貸し”のことです。
部屋を全部、家賃保証をする会社が借り上げて、オーナーに代わって賃貸運営をする仕組みになります。
ローンを返済している間、家賃収入がなくなってしまうというのが新米オーナーさんの一番の悩みどころですが、その悩みを一見すると解消してくれそうなのが、この家賃保証の仕組みというわけです。

手数料は家賃の1割から2割が相場です。
入居者募集から部屋の維持管理まで全て専門家が代行してくれる不動産投資の初心者にとってはうれしいシステムですが、ただでさえ投資用ワンルームマンションの価格が高騰して利回りが低くなっているのに、家賃保証をつけることで収入を圧迫してしまうことも少なくないのです。

特に先ほどのBさんのように家賃保証の手数料の金額は2〜3年で周辺の家賃相場に合わせて見直されて高くなります。
一方、家賃は物件の経年変化とともに、下がっていくのが一般的ですから、利益は残りにくくなってしまうことが多いのです。

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節税目的の投資用マンション購入は正しい?

節税目的で投資用マンションを購入するのは正しい?

節税目的に投資用のワンルームマンンションを購入するケースも増えてきましたが、そもそもなぜ投資用ワンルームマンションが、節税の方法として注目されるのでしょうか。
所得税を節税するのか、それとも相続税を節税するのかで大きく考え方が異なります。
まず所得税を節税するためにワンルームマンションを購入することから説明しましょう。

サラリーマンが不動産を購入して節税になるケースというのは、不動産所得で赤字を出した時です。
家賃収入として得られる不動産所得は、サラリーマンとしてもらえる給与所得と合算して所得税が課税されます。

たとえば、給与所得が600万円、不動産所得が120万円であれば、720万円の所得に対して税金が課税されます。
ところが、家賃収入が赤字であれば、給与所得からその分を損益通算できるので、給与所得が600万円で不動産所得が−120万円であれば、480万円が損益通算された所得になります。
つまり、給与所得で120万円分支払っている税金が還付される可能性が高いということです。

つまり、家賃収入が赤字にならなければ、節税はできないということになります。
不動産会社の営業マンのセールストークに乗っかってしまい、節税目的に不動産投資をスタートする方も実際には意外と多いものです。
しかし、昨今の不動産ブームで不動産所得での赤字を認めるための税務署の査定も厳しくなってきました。

また、そもそも赤字を出し続けるというのは、投資としてうまくいっていないということになりますし、将来的なキャッシュフローにも大きな影を落とします。
最初の目的は、きちんと家賃収入を得て給料の他に新しい収入の柱をつくるというのが、目的のはずです。
本来の目的に立ち戻るのが、不動産投資を成功させるポイントになります。

次に相続税を節税するために、ワンルームマンションを購入するということです。
相続税は所有する資産に課税される税金です。
相続税の節税をするための一つの方法として、ワンルームマンションを購入して資産の圧縮を図るというのが注目されています。
なぜかというと、特にタワーマンションの話ですが、低層階の部屋と高層階の部屋では売却価格が大きく異なります。なかでも高層階の角部屋ともなれば、3〜4倍ぐらいの価格差がつくこともあります。

ところが、相続税の建物の評価としてよく使われる固定資産税評価額は、同じ棟内であれば、部屋のある階数や方角、眺望などに関係なく、専有面積に応じて評価額が一律に決まります。
つまり、高層階に位置して、眺望も良い高い部屋を購入することで資産を大きく圧縮できて、節税につながるというわけなのです。
相続税の節税を目的としてタワーマンションを購入するというのは、非常に節税効果の高い戦略なのです。
※2018年以降に建築されたタワーマンションに関しては高層階・低層階の相続税の差はなくなりました。

ワンルームマンションに投資する利点

ワンルームマンションに投資する利点

ワンルームマンションに投資している投資家が全て上手くいっていないということはありません。
不動産投資のスタートにワンルームマンション投資を選ぶ人はたくさんいますし、成功されている方も少なくありません。
ワンルームマンションや区分マンションを投資対象として選ぶ最大の利点は、購入時に物件管理のシステムがセットになっているということです。
管理組合や入居者、管理会社の3者が物件を監視するので大きな問題になる前に、誰かが行動を起こすシステムになっています。

ところが、一棟物件では、建物の共用部分の管理には細心の注意が必要ですし、仮に自分で行った場合、手間と時間がかかります。
実は不動産投資で管理をする時に、一番の問題が怒るのは、共用部分のトラブルなのです。
共用部分のトラブルは、オーナーが所有している部屋の管理とは、ワンルームマンションや区分マンションの場合、別に切り離して管理することができるので、管理がしやすいという利点があります。

また、中古ワンルームマンションの建物共用部の維持管理は、管理組合で管理して、売り手や他のオーナーが新築以来積み立てている修繕積立金があります。
中にはマイナスになっている物件もありますが、一般的に積立残高がある物件を選ぶことで、維持管理関するコストを下げられるという利点もあります。

入居需要が高いエリアに物件を所有することができるので、首都圏であれば、空室を埋めるのにそんなに苦労をすることはないケースが少なくありません。
ワンルームマンション1室の家賃収入は少ないものですが、維持運営に関わるコストを下げて、何室か少しずつコツコツ増やしていくことで、着実に家賃収入をアップさせることができるのです。

購入から管理まで全て不動産会社に任せきりではコストが高くついてしまうケースも多いですが、きちんと自分の投資スタンスを決め、入居需要が高いエリアで物件を購入して収支管理を徹底すれば、将来のための資産として継続して家賃収入を得られるのではないでしょうか。

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