過去のマンション供給結果からみる2019-2020年マンション市場動向予測 | 不動産投資を考えるメディア

過去のマンション供給結果からみる2019-2020年マンション市場動向予測

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毎年、不動産関連の話題で盛り上がるものといえば公示地価や基準地価などがあります。他にも独自の調査とレポートの公開を行っている企業もありますが、注目しておきたい情報の一つに不動産経済研究所が発表する「マンション市場動向」があります。

不動産経済研究所では2019年のマンション市場予測を発表しており、消費税増税を控えつつもマンション供給数が0.8%増とまずまずの内容です。今回は過去の発表内容と合わせて2019年・2020年のマンション市場動向がどんな結果となりそうか考えてみたいと思います。

不動産経済研究所が公開したプレスリリース内容

まず、2018年12月に不動産経済研究所が発表した「2019年マンション市場予測」を見てみましょう。

(首都圏)2019年のマンション市場予測
エリア 供給数予測 2018年度比
首都圏全体 37,000戸 0.80%
東京都区部 16,000戸 増減なし
東京都下 4,000戸 14.30%
神奈川県 8,500戸 9.00%
埼玉県 4,500戸 4.70%
千葉県 4,000戸 ▲21.6%
(近畿圏)2019年のマンション市場予測
エリア 供給数予測 2018年度比
近畿圏全体 20,000戸 0.50%
大阪市 9,800戸 6.40%
大阪府下 4,000戸 ▲8.7%
神戸市 2,000戸 ▲18.0%
兵庫県下 1,800戸 16.10%
京都市 1,200戸 12.10%

不道産経済研究所「2019年の供給予測」

2019年に供給されるマンション戸数は首都圏で前年比0.8%増、近畿圏で前年比0.5%増と悪くない数字です。消費税増税が間近ということで増税後の落ち込みが予想されますが、住宅ローン減税延長もあるため大きな影響を受けない可能性もあり判断は難しいところです。

過去3年のマンション市場予測と結果

2019年のマンション供給予測数ですが、ここ数年の予測値と比べると若干ながら弱気に見えるのも事実。そこで2019年以降のマンション供給数がどう推移するか予測するため、不動産経済研究所が過去3年間に発表した供給予測と実際の結果を見て、「予測」と「結果」で実際どの位の乖離があるのか検証していきます。下の表は過去3年分の予測数と結果です。

(首都圏)マンション供給予測と結果
予測(増減) 結果(前年比)
2015年 45,000戸(5.9%増) 40,449戸(▲9.9%)
2016年 43,000戸(4.4%増) 35,772戸(▲11.6%)
2017年 38,000戸(6.4%増) 35,898戸(0.4%増)
2018年 38,000戸(4.4%増) 37,132戸(3.4%増)
2019年 37,000戸(0.8%) 未発表
(近畿圏)マンション供給予測と結果
予測(増減) 結果(前年比)
2015年 21,000戸(10.5%増) 18,930戸(0.6%増)
2016年 20,000戸(7.5%増) 18,676戸(▲1.3%増)
2017年 19,000戸(2.2%増) 19,560戸(4.7%増)
2018年 18,000戸(▲3.7%) 20,958戸(7.1%増)
2019年 20,000戸(0.5%) 未発表

2015~2018年の予測供給数は「首都圏で4.4~6.4%増加」ですから、2019年の予測「首都圏0.8%増」はかなり弱気だと言えます。また近畿圏は大阪万博やIR誘致が濃厚になったため、「前年比プラス0.5%」という予想です。

それでも2015年以降の予測数や過去の供給結果を見る限り、やはり2019年は心許ない予測と言えるでしょう。首都圏、近畿圏共に2019年が何かの節目になることを暗示するかのようです。

そして「予測と結果の差」ですが、戸数だけ見れば数千単位の違いがありますから精度が悪いように見えます。ただ実は、毎年の予測数と結果の誤差は平均11%です。分かりやすく理解するため、表で確認してみましょう。

(首都圏)マンション供給予測と結果の誤差
年度 予測 結果 差分 誤差
2011年 50,000戸 44,535戸 5465戸 10.93%
2012年 53,000戸 45,602戸 7398戸 13.96%
2013年 50,000戸 56,478戸 6478戸 12.96%
2014年 56,000戸 44,913戸 11087戸 19.80%
2015年 45,000戸 40,449戸 4551戸 10.11%
2016年 43,000戸 35,772戸 7228戸 16.81%
2017年 38,000戸 35,898戸 2102戸 5.53%
2018年 38,000戸 37,132戸 868戸 2.28%
2019年 37,000戸 未発表
平均 5647戸 11.55%
(近畿圏)マンション供給予測と結果の誤差
年度 予測 結果 差分 誤差
2011年 24,000戸 20,219戸 3781戸 15.75%
2012年 20,700戸 23,266戸 2566戸 12.40%
2013年 25,000戸 24,691戸 309戸 1.24%
2014年 25,000戸 18,814戸 6186戸 24.74%
2015年 21,000戸 18,930戸 2070戸 9.86%
2016年 20,000戸 18,676戸 1324戸 6.62%
2017年 19,000戸 19,560戸 560戸 2.95%
2018年 18,000戸 20,958戸 2958戸 16.43%
2019年 20,000戸 未発表
平均 2469戸 11.25%

つまり、予測数に対して11%前後の誤差を考えておけば、おおよその2019年におけるマンション供給数が分かると言えそうです。何万戸とあるマンション供給数の予測を1割以下の誤差で抑えられているのですから、精度が悪いどころか精度はかなり高いと言えるでしょう。

過去のデータから考える2019年の結果

では、これまでのデータを踏まえ、2019年の結果がどうなりそうか予測してみましょう。

(首都圏)2018年のマンション供給数予測
エリア 供給予測 供給予測レンジ
首都圏全体 37,000戸 32,727~41,274戸
東京都区部 16,000戸 14,152~17,848戸
東京都下 4,000戸 3,538~4,462戸
神奈川県 8,500戸 7,518~9,482戸
埼玉県 4,500戸 3,980~5,020戸
千葉県 4,000戸 3,538~4,462戸
(近畿圏)2018年のマンション供給数予測
エリア 供給予測 供給予測レンジ
近畿圏全体 19,900戸 17,661~22,139戸
大阪市 9,210戸 8,174~10,246戸
大阪府下 4,380戸 3,887~4,873戸
神戸市 2,440戸 2,166~2,715戸
兵庫県下 1,550戸 1,376~1,724戸
京都市 1,070戸 950~1,190戸

上記は、あくまで筆者が独自に過去データとのズレを勘案して算出したもので、不動産経済研究所の算出しているデータとは異なります。今回紹介しているデータは以下から確認が可能です。

参考:不動産経済研究所

2019年のマンション市場予測をシミュレーション

更に、これまでの予測レンジも踏まえて過去に発表されたマンション供給数の推移を確認してみましょう。突発的なイベントを考慮しないなら、過去からの推移をグラフ化することで今後の動きを予測しやすくなります。まず首都圏のマンション供給数が増加するか減少するか、または横ばいなのかをグラフの動きで予測してみましょう。

首都圏 マンション供給数

上のグラフを見ると、2016年以降から供給数が横ばいであることが分かります。オリンピック間近とはいっても、転売目的のマンションなら既に売り抜けられても良い時期ですし、消費税の駆け込み需要も今からは考えづらいでしょう。

首都圏においては、マンションの供給数を含めて市場を上向きにさせる材料が乏しい状況にあるのです。よって、2019年のマンション供給数が大きく上向きに転じるとは言い難く、むしろ引き続き横ばいか少し下振れると考えるのが妥当な線です。

近畿圏 マンション供給数

対する近畿圏ですが、やはり大阪万博やカジノ誘致などの可能性を考えると、2019年のマンション供給数は引き続き増加するだろうと考えられます。もしかすると、今回解説した11%前後の誤差を超えて増加する可能性すらあるでしょう。多くのイベントがある中で今から横ばいで推移するとは考えづらく、上図のように大きく下振れる可能性も低いのではないでしょうか。

このように予測と結果のズレを考慮すると2019年や2020年のマンション市場はこれまでと状況が変わり、首都圏は低調に、近畿圏は活発化するだろうと予測できます。あくまで数字上の話ですので、不動産市場にポジティブな事象でも発生すれば結果が変わる可能性はあります。

しかし、ここしばらく言われている不動産バブルの崩壊懸念などがあるのも事実。オリンピック需要の終焉もあれば、逆に大阪万博に向けた需要が高まるという予測もあり、もしかすると来年こそ予測に対する結果が大きく乖離するかもしれません。実際の結果は12月と先の話ではありますが、参考データとして見ていただければ幸いです。

まとめ

不動産市場の動向を確認するには、今回ご紹介した不動産経済研究所のデータ以外にもレインズや国交省など、他の機関が公表するデータも見ていく必要があります。今回はあくまで1社のデータを基にした2019年の市場予測です。他のデータも見ていくと新しい発見があるかもしれません。

消費税増税に対して住宅ローン減税の延長があったり、大阪万博が決定したりするなど、市場に混乱をもたらす要因は今のところありません。ただ気になるのはローン金利です。別の機会にまたご紹介したいと思いますが、今後の政府の動きによっては金融政策の方針転換もあり得えます。ローン金利が短期間で急上昇することは考えづらいものの、ローン金利には注目しておくべきかもしれません。

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