知らないと危ない!フルローンのリスクとは? | 不動産投資を考えるメディア

知らないと危ない!フルローンのリスクとは?

フルローンで不動産投資して大丈夫?知らないと危ないフルローンのリスクとは?!
不動産投資を始める際に十分な自己資金がないまま、「自己資金0」、「頭金なし」などの謳い文句に魅かれてスタートしてしまい、失敗する人が後を絶ちません。この記事ではフルローンで不動産投資を行った場合どうなるのかということを解説していきます。

フルローンで不動産投資を行うメリット

不動産投資のフルローンというのはその名の通り、物件の購入資金をほぼ全てローンで賄ってしまう方法です。フルローンを利用するメリットとしては資金力が無い不動産投資家であっても物件を購入することができ、自分自身の資金のみで投資する場合と比べて圧倒的に早いスピードで資産形成ができるということです。
スタート当初は資金力が無かったのに大成功している若手の不動産投資家などはこのフルローンや諸費用も含めたオーバーローンを活用して物件を次々に手に入れることによって、不動産投資を拡大してきたケースが多くみられます。
またフルローンで豊富な資金を得ることにより、自分では到底購入することが出来ないような高級住宅地にある高級マンションといった物件にも手を出すことが可能になります。このような形で不動産投資の選択肢が無限に広がるというのも不動産投資をフルローンで行うメリットになります。
ひと昔前には不動産投資のためにフルローンでの融資が行われるケースも多くみられました。特にサブプライムローン問題以前の不動産がミニバブル状態にあった頃はその傾向が顕著でした。
しかし、サブプライムローン問題などの煽りを受けて、現在フルローンの融資は減少傾向にあります。ただ、一部にはフルローンでの融資を行うことを売りにしている金融機関が存在することも事実です。
ただ、このフルローンには様々なリスクもあります。次にフルローンで不動産投資を行う場合のリスクについて解説していきます。

フルローンを組むと物件が売却できなくなる?!

フルローンで不動産投資を行った場合のリスクは、何らかの理由でその物件を売却したいと思った時に表面化するケースが多くみられます。
例えば、前述したようにフルローンを組むことによって手持ちの資金では購入することが出来ないような高価な物件を購入することが可能になります。このような物件は見た目の条件が良いことも多いため、ついつい手を出してしまいがちですが、いざ売却する際になって問題が発生する場合があります。
フルローンで購入した物件というのは、通常多い価格帯の物件とはかけ離れた金額であることが多くなります。つまり、物件が高価すぎて購入できる人があまり存在しないということになります。結果的にその不動産投資物件の買い手がなかなか見つからず、売却を焦って相場を大幅に下回るような価格で売却しなければならなくなります。
そうして売却価格を大幅に下げたことにより多大な損失が生じ、フルローンで受けた融資の残額を返済することが出来なくなる場合があります。こうなってくると、銀行の抵当権を外すことが出来なくなり、売却自体が難しくなる場合があります。
フルローンで購入した物件は条件も良いため、定期的な家賃収入が出るケースが多いですが、上記のようにフルローンでの不動産投資のリスクが顕在化してくるのは、往々にして手に入れた物件を売却しようとした時点になります。またフルローンで購入した物件を運良く売却できたとしても、その時点で違う問題に直面する場合もあります。それは次の項目で紹介します。

フルローンで儲けが0になる?!

フルローンで購入した物件は月々の収益で資産価値の減少分を補う必要があります。購入した物件は減価償却によって価値が目減りしていきます。
例として、年に120万円の家賃収入を上げてくれる不動産投資物件を所有していたとします。この物件を購入した場合の投資金額は5000万円で、50年で減価償却していくことになります。もしこのような不動産投資物件を10年間所有していたとしたら、10年間で得られた家賃収入の合計額は「120万円×10年間=1200万円」となります。うちローン返済分が毎年20万円だったとすると「20万円×10年間=200万円」で、実質10年間の儲けの金額は1000万円になります。
この時点で売却しようと思った場合、この不動産投資物件の価値は経年劣化で既に目減りしてしまっています。上記の減価償却の考え方で行くと「5000万円÷50年間=100万円」で、1年あたり100万円分の不動産投資物件の物件価値が失われていることになります。この不動産投資物件は売却時にすでに10年間が経過しているため、「100万円×10年間=1000万円」となり、10年間で得た家賃収入分は不動産投資物件の価値の減少分と全く同額だったということになります。
この場合、10年間家賃収入を得ていましたが、結果的には自分の資産の価値減少分を現金として手に入れていただけで儲けは0だったという計算になります。フルローンではローンの返済額が大きくなる傾向があるため、月々の家賃収入を圧迫し、資産価値の減少分と家賃収入が変わらない金額になるリスクがあることを認識しておきましょう。

まとめ

フルローンは不動産投資の選択肢の1つですが、物件の流動性を損ねてしまったり、利益を上げられないリスクが発生します。フルローンを利用する場合には、ローン完済するまでの計画を立て、自分自身でリスクをコントロールできる工夫をするようにしましょう。

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