不動産投資ローンの返済例と繰り上げ返済 | 不動産投資を考えるメディア

不動産投資ローンの返済例と繰り上げ返済

不動産投資で利益を上げていても、物件を手に入れるためにローンを使えば、毎月その返済に追われます。この記事では、不動産投資ローンをできるだけ賢く返済する方法、繰り上げなどをご紹介します。

不動産投資ローンの平均的な金利

不動産投資とローンについて

皆さんも一度は不動産投資という単語を耳にしたことがあると思いますが、不動産投資とは何をすることでしょうか。簡単にいうとマンションやアパート、または店舗やその土地などの不動産を購入し、それを貸し出すことで家賃や貸付料などで利益を得る投資です。

しかしマンションなどの不動産は購入するのに多額の資金が必要で、数千万円~数億円の金額が必要になります。当然貯金などで払えることはほとんどありませんので、どこからか資金調達をして不動産を購入し、ローンで分割払いで返済していくという形が一般的です。

その融資のことを不動産投資ローンと言い、全国展開している大手の銀行から、地方銀行や信用金庫、または財務省の関連会社である日本政策金融公庫が融資を行っています。

融資の審査は主に年収によって決まりますが、日本政策金融公庫は比較的審査が優しいようです。不動産投資ローンにも当然金利があり、銀行やプランによって変動金利制と固定金利制があります。

ここではまずは数字の出しやすい固定金利制の場合で、いくつかの金融機関での金利を見ていきましょう。

東京スター銀行 3年固定特約2.75% 5年固定特約2.75% 10年固定金利2.6%
SMBC信託銀行 1年固定金利2.13% 3年固定金利2.35% 5年固定金利2.45% 7年固定金利2.75% 10年固定金利2.2%
日本政策金融公庫 5年〜15年の間は「1.25%〜1.85%」の間で、物件の評価割合で固定金利が決まる

このように借入年数での変動はありますが、金利はおおむね2~3%の間です。

不動産投資ローンの返済例

不動産ローンの返済例

次にマンションを建てるために不動産投資ローンを組んだ場合の返済プランを、以下の条件で簡単に計算してみましょう。なお金利は計算しやすいように固定金利制とします。

年収 600万円
借入金額 7000万円
返済期間 30年
固定金利 年3%

この場合、毎月の返済金額は295123円となり、借入金額7000万円に対する総返済額は1億0624万4184円となります。つまり年3%の金利で総額3000万円近くの金利分を支払っていることになります。なおこの計算にはボーナス払いなどの要素は考慮されていませんので、実際の総返済額はもっと減るものと思います。

この結果より毎月30万円近くの返済をしなければならないことになりますが、それまでに住んでいた住まいの家賃を10万とすると、残りの20万円分を家賃収入で賄う形となります。家賃自体は1部屋当たり5万~10万近く取れるとしてもマンションの管理費用や修理、整備などでも資金が必要なのでそのまま家賃を返済に充てることはできませんが、それでも10人程度入居してくれれば十分払える額ではないでしょうか。

いずれにしても例えば40歳でマンションを購入したとしたら、定年後の70歳まで毎月30万円を返済し続けることになります。入居者が安定して部屋を借りてくれて家賃収入も安定れば良いのですが、30年の長い間で何があるかわからず、マンション自体も老朽化して補修が増えていくので、安定して30万円返済していくのには不安もあります。もっと早く30年もかからず返済し終わる方法はないのでしょうか。

繰り上げ返済で返済期間を短くしよう

そこで、返済期間を短縮してなおかつ返済金額の総額を減らす方法として、「繰り上げ返済」があります。繰り上げ返済とは返済期間の途中で毎月の返済額以上に返済を行うことですが、返済残高を早めに減らすことが出来るため最終的な返済期間を短縮できるメリットがあります。ではここで先ほどの返済例に繰り上げ返済を適用した場合にどうなるか見てみましょう。

例えば、借り入れ10年後に臨時収入があり、500万円を繰り上げ返済したとします。この場合毎月の返済額を変更しないとすると、繰り上げ返済を行った分の支払い回数が減らせますので、30年360カ月必要だった返済期間は331カ月に短縮されます。この返済期間の短縮によって、金利は変わらないとしても金利分を払う回数が減ることになりますので、総返済額も減らせることになります。

今回の例では繰り上げ返済を行わない場合、借入金額7000万円に対して総返済額は1億0624万4184円となり、3624万円近くを金利分として支払っていましたが、返済期間が331カ月になることで金利支払い分は3258万円程度となり、なんと366万円も返済総額を減らせることになりました。また返済期間も1年半以上繰り上げ出来ており、繰り上げ返済には大きなメリットがあるのがわかると思います。

しかし、繰り上げ返済を行い金利を減らすということは、当然貸し付け側の銀行の利益を減らすことにもなりますので、銀行との関係が悪化してしまう可能性もあり、そこは繰り上げ返済する金額にもよりますので見極めが必要です。あらかじめ銀行側に相談の上、繰り上げ返済を行うとよいでしょう。

まとめ

融資を受ける際は金利について熟考し、繰り上げ返済をすることで早く賢いローンの返済が可能となります。大切なのはこれらを融資を受ける前から計画しておくこと。不動産投資は長期的なものとなりますので、様々なリスクを考慮した上での先を見越したビジョンが必要なのです。

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