投資物件に住宅ローンを適用!?転勤族こそ不動産投資すべき理由

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不動産投資の中で必ず必要になってくるのが、管理費や広告費などのランニングコストです。

他にも税金やローンの支払いといったものがありますから、不動産投資は家賃収入とのバランスを考え、確実なキャッシュフローが得られるように計画を立てなければいけません。

サラリーマン大家や個人投資家にとって不動産投資は、場合によって綱渡り状態になることもあり、「せめてローンの金利が住宅ローン並なら…」なんて思ったことのあるオーナーも多いのではないでしょうか。

ここで不思議に思えてくるのが、不動産の購入のための借り入れという点では住宅ローンもアパートローンも同じなのに、なぜ住宅ローンとアパートローンで分かれているのか。

金利の低い住宅ローンを適用できれば、毎月の返済も安くできるのではないかという事です。

今回は、投資物件の購入に住宅ローンを適用する方法と持ち家を買いにくいと言われる転勤族こそ不動産投資が向いている理由を解説させていただきます。

投資物件に住宅ローンは適用できる?できない?

通常、投資物件を購入するのに住宅ローンを適用することはできません。理由は建物の用途が自宅用と投資用では明らかに違うためです。

住宅ローンを提供する銀行側から見ると、融資を実行する多くの方が会社員として稼ぐ給料で生活しています。融資を受ける側は、その給料から食費や光熱費などを支払っていくわけですが、賃貸に住んでいるなら家賃、持ち家なのであればローンの支払いも行います。

一般的には、家賃やローン返済額は毎月の給与の1/3までが望ましいと言われており、その残額から他の支払いを行います。当然の事ですが、投資物件と持ち家のローンでは、銀行から見たリスクの大きさがまるで違うのです。

持ち家の購入のために融資するのであれば、今まで支払っていた家賃がローン返済に置き代わるだけですので、極論プラマイゼロといった見方もでき、融資を行う銀行側から見てもリスクは低くなります。

ところがアパートローンの場合、家賃や住宅ローンの返済を含め、生活に必要な支払いを行いながらも新たな借り入れを起こすことになりますので、ローンの利用者からすると完全なる借金、銀行からしてみれば高い滞納リスクを負うことになるのです。

そのため、もし毎月貯金もできないほどギリギリな生活をしている人が「よし、サラリーマン大家としてデビューしよう」と一念発起したところで、自己資金を多く用意するか、高い属性に映る勤務先や肩書き、またはよほど収益性の高い物件で無ければ融資を受けることは難しいでしょう。

しかし実は、れっきとした正攻法で投資物件に住宅ローンを適用できる方法があるのです。それが「賃貸併用住宅」です。

正攻法の賃貸併用住宅。しかしデメリットも…

「賃貸併用住宅」とは、建物の一部を自宅として、それ以外の部分を賃貸として貸し出すことのできる住宅の事を指します。2世帯住宅のような建物をイメージしていただくと分かりやすいかもしれません。

例えば、1階は自宅スペース、2階はファミリー用の賃貸とすることで、毎月の家賃をローンの返済に充てられ、キャッシュフローを調整することができれば、毎月のローン返済がプラマイゼロになる可能性もあります。

人によっては建物を縦に区切り、賃貸部分を更に4戸のアパートにすることでローンの返済だけでなく、さらに十分な家賃収入まで得ている方もいらっしゃいます。

賃貸併用住宅を初めて知った方は目から鱗が落ちたという方もいるほどで、持ち家を持てるだけでなく家賃収入まで得られるなら、これほど良い方法はありません。

しかし、不動産投資家の視点で見ると「自宅は既に持っているし…」という意見も少なからずあることでしょう。

賃貸併用住宅は、持ち家と投資物件の両方を住宅ローンで購入できるのが最大の強みであり、将来的な資産運用の一つとしては十分に有用なものです。

ただし、デメリットがないわけではなく、先ほどのように既に自宅を所有している方が使える方法ではありませんし、賃貸部分の入居者がトラブルを起こすリスクもはらんでいます。

また、建物の規模からして借り入れる金額が大きくなり、更には多くの銀行が建物の面積の50%以上が自宅部分であることという制限が付くため、収益性という点で見ると利回りが低くなりがちです。

しかも、出口戦略まで考える不動産投資家にとって、賃貸併用住宅は売却しづらいというデメリットもあります。

もはや、純粋に投資物件に住宅ローンを適用するのは不可能とも思えてきますが、最後にもう一つ、少々特殊な方法で投資物件に住宅ローンを適用できるケースをご紹介させていただきます。

投資物件に住宅ローンを適用できるヤドカリ投資法

これからご紹介させていただく投資物件に住宅ローンを適用する方法は、一般的に「ヤドカリ投資法」と呼ばれています。

俗にいう引っ越し魔の方が使う方法でもあったりしますが、気づいたらヤドカリ投資法になっていたというケースもあります。

ヤドカリ投資法の手順ですが、まずは自分の住む家として住宅ローンで持ち家を所有します。

その後、しばらく居住した後にまた新たな物件を住宅ローンで購入し、元の家は売却、もしくは賃貸に出します。そしてまた、新たな物件を購入…。

このように、次々と持ち家を変えていくことで住宅ローンを適用した不動産を増やしていくことが可能です。

とはいえ、ここまでいくつも不動産は必要ないという方でも、気付けばヤドカリ投資法になっていることが多いのが転勤族の方々です。転勤族の方の場合、持ち家を住宅ローンで購入しても、いつまた辞令が下りてくるか分かりません。

中には住宅手当が全額支給されるために賃貸をメインにされる方もいらっしゃいますが、不動産投資に興味のある方にとっては、転勤のタイミングはヤドカリ投資ができるチャンスとも言えるのです。

銀行側も、属性がそれなりの方の住宅ローンということであれば、融資が実行しやすいというメリットがあります。

もちろん、元々住んでいた家の価値や収益性に明らかな問題があると、賃貸に出すにしても借り手が付かないかもしれませんので、2つ目以降の融資を受けることは難しいかもしれません。

また、2軒目の家があまりにも高額だったり、1軒目の購入後に別の借り入れを行っているような場合も同様です。

しかし、アパートローンが2%前後の金利なのに対して、住宅ローンは1%前後。

1%も違えば毎月の返済額も最終返済総額にも比較的に大きな違いが出てきますので、通常のアパートローンと比べて、住宅ローンが適用された1件目を賃貸にした時の収益シミュレーションもしやすくなるでしょう。

このように、投資物件に対して住宅ローンを適用することは絶対に不可能ではなく、賃貸併用住宅という方法やヤドカリ投資を応用することで、無理なくリスクなく不動産を増やしていくことは可能だと言えるのです。

まとめ

今回は、投資物件に住宅ローンを適用する方法として賃貸併用型住宅やヤドカリ投資法についてご紹介しました。

ただし、これらの方法はアクロバティックな投資法とも言うことができ、次々と高額な債務を負うことになるのに変わりありません。また、銀行に対して「自分で住む」と嘘をついたところで、監査という事で自宅を見に来るケースもあるようです。

つまり、嘘をついて賃貸物件に住宅ローンを適用させた場合、それが発覚した時は一括返済を求められたり詐欺罪を問われる可能性があります。他にも、徒歩圏内では転勤とは認められず2軒目の融資が下りなかったという事例もあります。

もし、投資物件に住宅ローンを適用させるのであれば、銀行側の視点から見て、それが自分の住まいであるという事を納得させる十分な材料を用意し、絶対に嘘をつかないことが大前提であるのは忘れてはなりません。

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