返済不要!?リバースモーゲージを利用した不動産の有効活用術 | 不動産投資を考えるメディア

返済不要!?リバースモーゲージを利用した不動産の有効活用術

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返済不要!? リバースモーゲージを利用した不動産の有効活用術とは

自宅を購入していると、子供がいて継承してくれるなら良いですが、誰も継承してくれる人がいない場合は空き家になるのではないか、と心配だったりします。最近、そういった場合の空き家対策にもなるということでリバースモーゲージが人気になっています。リバースモーゲージは老後資金としても活用できる一石二鳥の便利な借入れです。どのような仕組みなのでしょうか。
自宅のローン返済が終わったとしても、退職後は色々とお金がかかるものです。夫婦でたまには旅行にいきたいでしょうし、子供がいて孫もいればちょくちょくお金がかかるものです。生活費に退職金を崩しながら使ったとしても、その他の要件ではなかなか使いたくないものではないでしょうか。そのような場合リバースモーゲージが便利です。リバースモーゲージはうまく活用すれば空き家対策にもなる特徴がありますので、自宅を継承する子供がいないという夫婦にとってメリットのある資産活用方法です。

リバースモーゲージの仕組み

リバースは逆、モーゲージとは不動産担保の借入れを意味します。つまりリバースモーゲージとは不動産を担保に借り入れをするということですが、一般的には不動産を担保にして借りた借金はすぐに返済が始まりますが、リバースモーゲージの返済はすぐには始まりません。
リバースモーゲージは自宅を手放すことなく利用できる資産活用方法です。住み慣れた家にそのまま継続して住みながら融資を受けることができます。
さらにリバースモーゲージの借入れでは、所有者=借主が存命中は返済の必要がありません。(金利だけ支払う金融機関もあります)所有者死亡後に物件を売却し一括返済する仕組みになっています。
退職後収入がない状態だと、返済が発生すれば生活が圧迫されます。しかし、亡くなるまで返済をしなくて良いというのは、退職者にとってはとてもメリットのある仕組みだと言えるでしょう。
また、借入の際は推定相続人の承認を必要とする金融機関がほとんどです。いざ売却という時に、相続でもめないための確認の意味があります。
使用目的は生活費にしか使えない「限定型」と生活費以外の目的に使える「自由型」があります。返済方法と資金使途の目的は金融機関によって違いますので、目的に合わせて金融機関を選ぶようにしましょう。
融資を受ける際は年齢制限を設けている金融機関がほとんどで、50歳か55歳以上というところが多いです。

継承者がいない自宅が空き家になる

さらにリバースモーゲージは空き家対策にも貢献しています。全国には820万件以上の空き家があり、国も対策に追われています。空き家は動物や害虫が住み着くと衛生上の問題があるうえ、老朽化が原因で突然壊れるなどして、周りの住居や歩行者にとっては危険でもあります。
そういった空き家はまず住む人がいない、というところから始まります。子供が継承しないという場合は、すでに空き家予備軍に振り分けられると思った方がいいかもしれません。
リバースモーゲージは所有者が亡くなった際、金融機関への一括返済が義務付けられていますので、その時点で売却されます。つまり前所有者の名義のまま誰も居住しない家が残る、という最悪の状況は回避できるのです。

リバースモーゲージのデメリット

リバースモーゲージはすぐに大きな返済がない、という部分で大きなメリットがありますが、逆にいくつかのデメリットもあります。
ほとんどのリバースモーゲージが変動金利のため、金利変動リスクがあります。融資の際に限度額が設定されていて、金利が膨らむことで将来の返済額が限度額を超えた場合、その時点で即返済をしなければならないケースもあります。
せっかく借りた資金ですから、そうならないように、借入の際には細かく確認しましょう。
また、ほとんどの金融機関では評価額の約7割くらいしか融資されません。これは土地付きの戸建ての場合で、物件価格の内訳で土地の割合が少ないマンションではリバースモーゲージができる金融機関はほとんどなく、あっても物件評価額の5割くらいが融資限度になりますので、注意が必要です。

役に立つリバースモーゲージ利用例

リバースモーゲージを「自由型」で借りている場合は色々と役に立つ使い方があります。
担保にする自宅の返済が残っている場合はローンの返済に充てることもできます。一般的には退職金で完済しようとする人が多いと思いますが、退職金を使うとその後の生活も不安ですので、退職金を使わないことでの安心感を得られるのは大きいのではないでしょうか。
老人ホームに入居する際の頭金にも充てることができます。設備の整った老人ホームなどでは入居してからの費用が大きいところもあるので、入居時に退職金を使わないメリットは大きいのではないのでしょうか。
また、引っ越しをして新しい住居の購入資金に充てることもできます。夫婦二人だけになり住んでいる家が大きすぎるという理由で引っ越しをする人も多くいます。退職をしていたらローンは組めないと思いますので、そういった場合に新しい住居を購入する資金にも充てられます。
その他にも旅行や、子供やお孫さんへのイベントの費用など、考えるときりがないくらい使い道はあります。

リースバックという方法もある

リバースモーゲージと似た運用方法としてリースバックという方法があります。リースバックの場合は別の住居に移転し、今までの住居を第三者に賃貸で貸し、家賃で返済をするというシステムになります。
家賃で返済はすすんでいきますので、返済後は売却の必要はありませんし、返済中も返済後も名義は変わりません。このシステムでは家賃保証されるメリットがあるので、最悪空室時でも、小さな損害ですみます。簡単に言うと自宅を不動産投資商品にしてしまう、ということになります。
リバースモーゲージが何らかの理由で利用できなかった人も、リースバックであれば利用できたという事例もありますので、選択肢のひとつとして検討しておくのは良いでしょう。

まとめ

自宅は返済が終わると、あとは老後生活を過ごすためのもの、という使い方が多いです。しかし、長い間ローン返済をしてきた資産です、資産として運用するのもひとつの方法ではないでしょうか。リバースモーゲージ、空き家になる家を資産として運用するという点では、社会に貢献する融資制度だと言えます。家を相続したい、という人がいない場合は是非検討しましょう。

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