【2018年版】銀行別不動産投資ローンを徹底解説! | 不動産投資を考えるメディア

【2018年版】銀行別不動産投資ローンを徹底解説!

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家とお金のイメージ

不動産投資を行う際は、通常「数千万円」という大金が必要になります。
この莫大な金額を自己資金で用意できる投資家は少なく、銀行の不動産投資ローンを利用するのが一般的です。
その不動産投資ローンについて、ここ数年は低金利が続いていますが、この先も同じような金利推移になるとは限りません。
そこで今回は、不動産投資には必要不可欠となるローンについて、銀行別の比較を添えて解説していきます。

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

同じ「不動産」のローンであっても、不動産投資ローンと住宅ローンでは2つの点が大きく異なります。
まず1点目として、住宅ローンは「居住用」の不動産に対しての融資となりますが、不動産投資ローンは「賃貸事業用の不動産取得」に対する融資となり、取得する不動産を担保にして金融機関から融資を受けることになります。

2点目には返済原資が異なる点です。
住宅ローンは「給与」をメインの返済原資としますが、不動産投資ローンでは「家賃収入」をメインの返済原資とします。
そのため、職業属性(公務員・サラリーマン・医者など)についての審査基準は共通していても、不動産投資ローンはそこに加えて、「不動産投資の計画性(安定した収入を見込める収益物件なのか)」も審査対象となります。

金利の種類と特徴

当然ですが、金融機関から融資を受けると借りたお金に対して「金利」がかかります。
金利は年率を換算したもので、例えば1年間に100万円を金利10%で借りた場合、年間で10万円返済することになります。
したがって、金利の低さに比例して「返済額も少なくなる」というわけです。

さらに、金利は「固定金利」と「変動金利」の2つに分けることができます。
固定金利は返済期間中の金利が変動しないものですが、もう一方の変動金利は一定期間の固定金利が適用される「固定金利期間選択型」と金融情勢の変化に伴い金利も変動する「変動金利型」があります。
金利は金融機関によって利用できる種類が異なるため、必ず事前チェックをしておきましょう。

銀行別・不動産投資ローン金利比較表

銀行名 三菱東京UFJ銀行 三井住友銀行 りそな銀行 みずほ銀行 日本政策金融金庫
融資限度額 物件担保次第 物件担保次第 物件担保次第 物件担保次第 ~4800万円
金利タイプ 変動金利
固定金利特約型
変動金利
固定金利特約型
変動金利
固定金利特約型
固定金利
固定金利選択型
連動金利型
固定金利型
固定金利(10年) 3.25% 3.15% 3.10% 1.25~1.85%
変動金利 1~2%前半 1~2%前半 1~2%前半 1~2%前半
保証人の有無 基本不要(団信非加入の場合1名以上必要) 1名以上 基本不要(団信非加入の場合1名以上必要) 1名以上 不要
融資審査 厳しめ 緩め 緩め 特に厳しめ
評価判断 収益還元法 収益還元法
積算法
収益還元法 収益還元法

借り換えとは?そのメリットについて

借り換えとは、融資を受けている金融機関から別の金融機関に乗り換えることをいいます。
借り換えは「金利差」「ローン残高」「返済期間」の3要因を満たすことでメリットになります。
ただし、借り換えを行うには一定の条件をクリアする必要があるので、以下のチェックポイントを確認するようにしましょう。

  • 入居率が「80%以上」
  • 家賃収入以外の収入がある
  • 債務者が高齢の場合、相続人が連帯保証人になることに同意している
  • ローンの「延滞」または「物件差し押さえ」履歴がない
  • ローン残高より課税明細書の評価の方が高い

まとめ

不動産投資ローンは金利・種類によって、返済額が数百万円の単位で変わることも珍しくありません。
不動産投資を行うにあたっては金融機関からのは欠かせないため、ローンの内容はしっかり理解しておくようにしましょう。

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