クラウドファンディングの影の力。大手金融機関が力を入れるメザニンローンとは? | 不動産投資を考えるメディア

クラウドファンディングの影の力。大手金融機関が力を入れるメザニンローンとは?

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銀行のイメージ

スターアジア投資顧問がメザニンローンに4億円投資し注目を集めています。みずほ証券もメザニンローンの拡大を予想しました。不動産のクラウドファンディングでは最近きくようになったメザニンローンですが、一体どういうものなのでしょうか。聞きなれないメザニンローンに迫ってみましょう。

メザニンローンとは?

メザニンとは中二階という意味をあらわす英語です。リスクが通常のローンと自己資金の間に位置するためそういう呼び方をします。メザニンローンは企業買収をするM&AやMBOの際や、不動産購入の際などに使われます。

不動産購入の際、事業者は自己資金で足りない場合は銀行の融資で資金を調達します。それをシニアローンと言います。さらに不足している分を調達するためのローンがメザニンローンです。

メザニンローンは通常の融資を利用しても資金が不足している場合に利用するという意味あいから、日本では資金繰りの厳しい企業が利用するイメージがあり、あまりメジャーではありませんでした。ただ、ここにきて、大手金融機関が投資したり、クラウドファンディングで活用されたりして注目を集めています。

メザニンローンとシニアローンの違い

メザニンローンとシニアローン、エクイティ(自己資金)にはリスク面での違いがあります。エクイティとは自己資金のことですが、事業活動における投資、出資となり、預金のように元本保証されるものではありません。そういった意味で金融業界では自己資金を投入する行為は、融資を受けるよりリスクは高く見られます。

そのためエクイティはいハイリスクハイリターン、シニアローンはローリスクローリターンに位置します。メザニンローンはその間に位置し、ミドルリスクミドルリターンと捉えられています。そのためメザニン=中二階と表現されているのです。

一般的にシニアローンは銀行や信託銀行、生命保険会社が融資を行います。それに対し、メザニンローンはリース会社や損保会社、信販会社が行っています。貸し出す業者を見ても、リスク大きさが表れているのではないでしょうか。

メザニンローンの利用例

ここでは不動産購入の際の利用例について解説します。
例えば事業者が8億円の物件を購入したいと思った場合、準備金で自己資金2億円、金融機関から4億円の融資が受けられるとします。このままでは2億円不足しています。その際に用いられるのがメザニンローンです。

メザニンローンを利用する場合もシニアローンと同じように不動産が担保になり、一般的な不動産ローンを組む時と同じ審査が行われますが、シニアローンの融資より審査は甘いと言われています。ただ、シニアローンより金利が高くなりますので、注意が必要です。また、返済は一口にまとめることはできませんので二口のローン返済が発生する、ということになります。

自己資金と一般の融資、メザニンローンで資金を揃え、物件を購入します。不動産事業では1~2年くらいで売却を予定している場合がほとんどですので、返済満期もそれくらいの期間に設定されるのが一般的です。

メザニンローンのメリットとデメリット

メザニンローンは返済順位がシニアローンより低くなります。それゆえに借り手貸し手ともに通常のローンとは違ったメリット、デメリットが存在します。

まず審査についてですが、メザニンローンは二次的なローンになるため、シニアローンに通った上で審査されます。また、金利も高く設定できますので、シニアローンより審査は甘いと言われています。

また、借り手はシニアローンと合わせてメザニンローンを利用しますので、一般的に考えれば先に書いたように二口の返済が発生します。しかし、メザニンローンの場合、借入期間は金利だけの返済で完済時に元本を返済すればよく、返済の仕方も柔軟にスケジューリングできるメリットがあります。不動産事業であれば、売却益で元金が返済できれば良いということになります。

逆にデメリットは、金利が高い、ということです。ほぼ5%越えで、案件によっては10%近くになるケースもあります。

貸し手にとっては通常の融資より高い金利がとれますので、メリットがあります。しかし、返済順位がシニアローンの次なので、返済が滞った場合、シニアローンの貸し手が弁済を受け、その上で余剰金があった場合にしか弁済が受けられません。借り手が返済不能になった場合の元金の回収が大きなリスクになります。

大手金融機関で拡大するメザニンローン

不動産投資の場合、物件に担保が付けられるというメリットがあり、メザニンローンはシニアローンの二次的融資という位置づけではありますが、その高い利回りに目を付けた大手金融機関が多く参入しています。

昨年、大手投資会社スターアジア投資顧問がメザニンローンに4億円出資しました。他にも多くの金融機関がメザニンローンに注目をしていますが、特にJリートや不動産投資で活発になっています。みずほ証券は300億円投資し、今後の拡大を予想しています。日本では不動産価格が上昇し、利回りが低下してきているため、金融機関ではメザニンローンの利回りの良さに注目がいっているようです。

まとめ

あまり聞きなれないメザニンローンですが、大手金融機関も参入しているように注目の金融商品だと言えます。不動産のクラウドファンディングでは個人が貸し手になれるメリットを活かし、多く活用されています。オリンピック景気で不動産価格が上昇している点から、利回りも以前より低くなっているのは確かです。不動産の利回りでは満足いかないという人は一度検討してみる価値があるのではないでしょうか。

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