住宅ローンとは違う不動産投資ローン、審査に受かりやすくなる方法とは? | 不動産投資を考えるメディア

住宅ローンとは違う不動産投資ローン、審査に受かりやすくなる方法とは?

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不動産投資ローンは住宅ローンとは異なり、金利が高かったり、職業によっては融資をしてもらえなかったりします。「住宅ローンは審査に通ったのに投資ローンは落ちた」というのはよくある話です。住むための住宅ローンとは意味合いが違うというのはあるとは思いますが、投資ローンの審査では何を見られているのでしょうか。そして、審査に通る抜け道はあるのでしょうか。

5件目でも通る人、2件目でも通らない人、その違いは?

不動産投資をしている人の中には複数の不動産を所有している人もいます。同じくらいの収入でも5件購入している人もいれば、ローンが通らずに2件しか所有できない、という人もいます。この違いは何なのでしょうか。

金融機関が審査の時に見るポイントは大きく分けて2つあります。1つは属性で、もう1つは借り入れ状況です。属性とは勤め先の業種やその人の年収のことで、借り入れ状況とは、その時点で返済を続けている借金の状況です。すでに土地持ちで土地活用するためのアパートローンの場合は見られるポイントが違ってきますので、それ以外の不動産投資ローンについて話を進めます。

属性は安定している業種ほど融資がつきやすくなります。その中でも審査に通りやすいのは公務員です。公務員は市役所や区役所の職員以外に警察官や自衛官も含まれます。大手企業の社員も通らないことはないですが、一般の会社より病院の医師や看護師、学校の先生などが通りやすい職業です。明記されているわけではありませんが、世の中に不測の事態が起きた時に必要とされる職業に就いている人が通りやすいような印象を受けます。

借り入れ状況は、住宅ローンや、自動車のローンや教育ローンなど全て見られます。審査を受ける際は、ローンの償還表のコピーを提出し自己申告します。もちろん金融機関は信用情報を見ますので嘘はばれますし、信用情報から他の金融機関の借り入れ状況は分かりますので、嘘をついていると融資を受けられなくなる可能性があります。

以前は銀行系、信販系、消費者金融の信用情報のネットワークが別々でしたので、他の金融機関の借り入れ状況を把握できないこともありましたが、今は統合され、ほとんどの情報が見られるようになっています。ほとんどというのは、全てを見られない金融機関もあるからです。申込書の提携信用情報機関を見れば分かります。

属性が問題なければ返済比率に収まっているかどうかで決まる

審査の際は返済比率というものを元に、いくらまで融資できるかを計算します。返済比率とは年収に対する返済額の割合をいいます。月々5万円のローンが残っている場合、5万円×12カ月、年間で60万円の返済になります。年収が600万円あれば現在の返済が占める比率は60万円÷600万円で10%です。もし、返済比率30%までは融資を行う金融機関であれば、残り20%ですから月々10万円の返済額のローンまでは融資できることになります。

不動産投資に積極的な金融機関もあるので諦めないことが大事

不動産投資に積極的な金融機関があり、そういった金融機関は年収が低めでも融資したり、定期預金があればその額までは金利をつけずに融資をしてくれます。中には、既存で所有している投資不動産の家賃収入の50%〜75%を年収に足して計算してくれるキャンペーンをやっている場合もあります。例えば年収650万円の人が家賃7万円の投資不動産を所有しているとした場合42万円〜63万円を年収に足します。最大で713万円の年収とみなしてくれるということです。

また、自分で工夫をすることで、枠を広げることもできます。毎月5万円返済しているローンがあと1年で終わるとします。その借り入れが原因で融資枠がないとしたら、一括で残金60万円を返済してしまえば、返済枠が月々5万円広がることになります。完済の情報は1〜2カ月で信用情報機関に登録されますので、1年待たなくても不動産を購入できます。

まとめ

不動産投資の融資は一般の住宅ローンと違いますので、なかなか通らない人もいます。ただ、不動産投資に積極的な金融機関は増えていて、それぞれに特徴を持った融資プランの設計をしています。1つの金融機関がダメだったとしても、次の金融機関では大丈夫だったという人はたくさんいます。あきらめずに数社当たって見ることが大切です。

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