「アパートローンとプロパーローン」の違い、特徴、利用方法 | 不動産投資を考えるメディア

「アパートローンとプロパーローン」の違い、特徴、利用方法

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不動産投資をする際、全て手持ちの現金で物件を購入できれば何の問題もありませんが、多くの方は金融機関で融資を受けることになると思います。不動産投資で使える融資には、不動産投資に特化したアパートローンと事業者を対象としたプロパーローンの2つがあり、どちらもメリット・デメリットがあります。今回はアパートローンとプロパーローンの違いや特徴等についてわかりやすく解説していきます。

アパートローンの特徴と利用方法

初めて不動産投資をする人であれば、まずアパートローンを利用するのが一般的です。アパートローンは不動産投資に特化した融資で、主に個人投資家または新設法人向けに融資条件がパッケージ化されています。パッケージの内容は金融機関によって異なりますが、一般的には物件評価と個人属性や流動資産が基準を満たしていれば融資が受けられる事が多いです。ただ、基準を満たしていれば融資が受けられるということは、逆に言えば、個人属性がいくら高くても金利等の条件は基本的に変わらないことを意味します。

アパートローンの返済は、物件から得られる家賃収入が前提ですので、審査は物件の収益性や資産性が中心になっています。また、審査の内容は開示されているため、審査基準が事前にわかるのがアパートローンのメリットと言えるでしょう。さらに、審査は定型化しており、審査項目も少ないことから審査期間が比較的短いこともメリットの1つです。

しかし、アパートローンの融資限度額は年収や資産に関係して上限があり、金利もプロパーローンより高いというデメリットがあります。また、アパートローンを取り扱っていない金融機関があることもデメリットの1つ言えるでしょう。

プロパーローンの特徴と利用方法

一方のプロパーローンは、個人・法人問わず、また不動産投資に限らず事業を営む人を対象に行う事業融資の事を指します。アパートローンの融資条件がパッケージ化されているのに対し、プロパーローンは融資限度額や成約がありませんので、いわばオーダーメイドのローンと言えます。金利はアパートローンより低く、融資は事業成績次第になるため、融資金額に上限が無いのもプロパーローンの大きな特徴です。金融機関との交渉次第では、融資金額や融資期間について柔軟に対応してもらうことも可能でしょう。

しかし、プロパーローンは融資基準が高く、個人属性や事業実績に合わせて融資条件が決められるものの、審査内容が全く見えてこないというデメリットがあります。また、審査期間も長いため、審査中に目当ての物件が他の人の手に渡ってしまうリスクもあります。

アパートローンとプロパーローンのどちらを選べばいい?

まず、アパートローンとプロパーローンの一般的な違いを表で見てみましょう。

【アパートローンとプロパーローンの比較表】
項目 アパートローン プロパーローン
用途 不動産購入・建築・改修・借換 多目的
対象者 個人・新設法人 事業者(個人・法人問わず)
商品タイプ パッケージ型 オーダーメイド型
取扱金融機関 都銀、地銀、ノンバンク 都銀、地銀、信金
審査期間 1週間以上 1ヶ月以上
金利 比較的高い 比較的低い
融資期間 長め 比較的短めな場合が多い
融資限度額 上限あり 原則上限なし
保証会社 あり なし

このように、アパートローンとプロパーローンには審査基準や条件等に大きな違いがありますが、不動産投資初心者の場合、審査が厳格なプロパーローンではなく、まずアパートローンの利用が前提になります。アパートローンは審査基準がパッケージ化されていますので、年収を証明するものや個人情報を提出するだけでスムーズに申し込みができます。また、金融機関との交渉も基本的には不要ですので、比較的簡単に融資を受けられるでしょう。

ただ、アパートローン自体の取扱いがない金融機関もあり、そのうえ融資限度額は年収ベースですので、どうしても頭打ちになってしまいます。(金融機関によっては流動資産や一流企業勤務などの高い属性が重視される場合もあります。)

したがって、今後レバレッジを有効に活用して利益の拡大を図るなら、プロパーローンの利用も必要になってくるでしょう。アパートローン、プロパーローン、いずれの場合も、これまでお伝えしてきたメリット・デメリットを把握し、物件の収支の見通しをしっかり立てることが重要になります。

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