土地活用は場所次第!4種類の土地に適したケース別の運用方法 | 不動産投資を考えるメディア

土地活用は場所次第!4種類の土地に適したケース別の運用方法

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売地

土地活用で成功するためのポイントは、土地の場所から運用方法を選ぶことです。土地の場所により、経営に向かない土地や有効的な土地もあることでしょう。そのため、失敗しない土地活用には、地域性や環境、利用者の見通しなども配慮した事前調査が必要になります。この記事では以下の4つの土地を基準にして、運用に適している活用方法をご紹介していきます。

  • 駅前の土地
  • 山に面した土地
  • 狭小地
  • 住宅街

ケース1:駅前の土地活用法

所有する土地が駅から近い立地の場合、どのような活用方法が適しているのでしょうか。それには、駅前の土地の特徴から判断してみることが必要です。駅前の土地の特徴は次のようになります。

  • 店舗など徒歩の利用者が集まりやすい
  • 公共交通機関を利用する通勤通学時の人通りが多い
  • 観光地に近ければ不特定多数の利用人数が見込める

このように、駅前の土地は人通りの多い特徴があるため土地活用の方法も数多く選択することができるでしょう。人通りの多さと交通の便の良さから、賃料も高めに設定できる点も特徴です。実際に駅前の土地に向いている活用方法は次の通りです。

  • 賃貸経営(アパートマンションなど)
  • 貸駐車場
  • コインパーキング経営
  • コインロッカー経営
  • トランクルーム経営
  • テナント貸出(事務所・店舗など)
  • 看板設置場所貸出
  • 自動販売機設置

賃貸経営

駅前の賃貸物件は、通勤通学の利便性からも借主が集まりやすい好条件となります。そのため、入居者を募集する際も「駅から徒歩〇分」という魅力的なアピールができることでしょう。注意点としては、駅前の土地の場合、都市計画法の規制がかかることで、アパートやマンションが建てられないケースです。これは土地のある自治体に事前に確認が必要です。

貸駐車場

駅前の土地は駐車場としても大いに需要があります。マイカー所有の通勤者など、駅前の月極駐車場を契約する可能性があるでしょう。収益的には安定した収入源になります。

コインパーキング経営

コインパーキング経営は、人通りや交通量の多い駅前に向いている土地活用になるでしょう。特に商業施設が密集しているエリアや観光スポット付近では、大きな収益が期待できます。また、コインパーキングの専門業者に依頼することにより、初期費用や運営コストのかからない運営委託もできます。

コインロッカー経営

土地が駅前に近ければ近いほどコインロッカーの需要が高くなります。特に電車やバスなどを利用する旅行客が集まる駅前の場合、手荷物やお土産を一時的に収納できるコインロッカーは必須アイテムになるでしょう。

トランクルーム経営

オフィスが立ち並ぶ駅前の土地活用に向いているのが、トランクルーム経営です。トランクルーム経営は、駅前のワンルームオフィスでは収まりきらない商品などの在庫をストックしておく場所として重宝されます。

ルーム型トランクルーム

セキュリティの高さをアピールする場合は、ルーム型トランクルーム。建物のない土地を活用する場合は、コンテナ式のトランクルームとなるでしょう。トランクルーム経営の場合も、専門委託業者に依頼することができます。

リースバック方式

トランクルームの建築と経営を自分で行い、それ以外の管理を任せる業務委託のリースバック方式で毎月の安定賃料収入を求める方法です。土地を専門業者に貸し出して賃料収入のみを徴収する事業用定期借地方式などがあります。

テナント貸出

駅前の土地は、テナントとして貸し出すには最適な立地条件です。特にフランチャイズ方式で展開する企業は、事前に調査などを行って駅前の物件を求めています。そのため、客単価や土地の相場、周辺環境を基準として賃料も高く設定できるのです。特に繁華街の駅前ならば高めの賃料設定でも入居者が集まりやすいでしょう。

看板設置場所貸出

人通りの多い駅前の立地は、広告看板の設置場所として向いています。そのため、宣伝効果と露出度の大きい駅前は、看板設置を希望する広告主からの安定収入が期待できるでしょう。広告看板は、駅前の線路に面した建物であれば外壁に設置する形式でも需要があります。

自動販売機設置

委託により、駅前の土地に自動販売機を設置することも賃料収入として活用できるでしょう。委託業者に場所を貸し出す形になり、売上の2割ほどの賃料収入での契約がほとんどです。また、自動販売機の経費にあたる電気代は地主が負担することになります。

ケース2:山に面した土地活用法

所有する土地が山に面している場合の活用方法を案内しましょう。山に面している土地で地形上、建物を建てるための造成に費用がかかり過ぎることが考えられます。さらに、近隣に住宅や施設のない土地では、電気や水道などの設置工事にも時間や費用も掛かるでしょう。そのため、山に面した土地の場合は、建物や生活インフラを必要としない墓地として活用することができます。

墓地

交通の便が悪い山に面した土地は、他に転用することが難しいことから、墓地として活用することも方法の1つです。自分で墓地のオーナーになるか、または霊園業者に土地を貸し出すこともできます。墓地は性質上、長期的に安定した収入が期待できますが、他の土地活用に変更することは難しいでしょう。また、自分で墓地を経営する場合は、特殊な申請書類を多く提出する必要になることや近隣エリアの住民の理解を得ることが必要になります。そのような障壁が多いため、霊園業者に依頼することが現実的な選択になるでしょう。

ケース3:狭小地での土地活用法

狭小地の活用方法についてご案内します。建物のない空いたスペースや農地の空いたスペースなど用途の少ない狭い場所でも土地活用ができる方法です。

野立て看板

狭小地の活用では、野立て看板の設置が向いています。野立て看板は看板を安定して設置できさえすれば土地の大きさや形を気にする必要はありません。ただし、看板設置のポイントは設置場所から看板に書かれた情報を確認できることです。宣伝効果や案内板としての効果があれば狭い場所でもできる土地活用となります。特に野外の広告看板のメリットは、設置に必要な初期費用がかからないことや都心部であれば壁や屋上でも需要があることです。流動性のない案内板であれば長期的な安定収入になることでしょう。

ケース4:住宅街の土地活用法

最後に紹介するのが、住宅街に向いている土地活用方法です。住宅街の場合は、近隣にある施設(学校や病院など)の状況により、需要も変化していきます。既に住んでいる近隣住民の生活基準と要望も加味して考えることが必要になるでしょう。

  • 賃貸経営
  • 駐車場経営
  • コンビニ経営
  • テナント貸出
  • 借地

賃貸経営

賃貸経営は、生活区域として住宅街の土地活用に向いています。近隣に学校や医療機関、大型商業施設などがあれば、アパートやマンションの入居者も募集しやすいからです。また、電車やバスなどの公共交通機関のアクセス次第では、室数に合わせた駐車場を確保することも必要になります。

駐車場経営

住宅街では、自分の土地に駐車できないマイカー所有者に向けた月極駐車場の需要が考えられるでしょう。駐車場経営の場合、自己経営で行う方法や土地を専門業者に貸し出す方法を選ぶことができます。

コンビニ経営

住宅街の生活需要として、コンビニエンスストアは最適な選択ではないでしょうか。コンビニを運営する業者に土地を貸し出すことで、賃料収入を得る事業用定期借地方式。また、自分でコンビニを建築して業者と賃貸契約を結ぶリースバック方式があります。

テナント貸出

住宅街の土地をテナントに貸し出すことは、交通量や人通り、近隣住民の理解と生活様式にも左右されるでしょう。そのような面から近隣住民が望む事業者にテナントとして貸し出すことにより、高い賃料が期待できます。例えば、働き盛りの家庭の多い住宅街では、近隣にクリーニング店やコインランドリーなどがあると重用されるでしょう。また、子供のいる住宅街では、塾や習い事関連のテナントの需要があります。

借地

住宅街の空き地をそのまま放置しておかないで、住宅用の借地権を設定して借地として貸し出すことも可能です。住宅用の借地の場合、長期的な安定収入は期待できますが、貸主の都合による明け渡しが簡単にできないことが注意点となります。

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