不動産投資における利回りの計算方法と注意点 | 不動産投資を考えるメディア

不動産投資における利回りの計算方法と注意点

不動産投資の際には誰もが物件の利回りを気にすると思いますが、具体的にどの程度利回りが必要なのか正しく理解できていないと思わぬ痛い目に遭う事もあります。この記事では、不動産投資をする上で確保すべき利回りの相場や計算方法、注意点などを説明しています。

不動産投資の利回りとは?

不動産投資の利回りとは?

不動産投資の成功にもっとも影響するポイントが「利回り」です。利回りとは投資した資本に対するリターンの事で、不動産投資においては購入した不動産物件価格に対し1年間の利益が何%になるのかを表す指標とされます。物件が満室となった場合の年間収益を不動産価格で割った割合で表す事ができます。

例えば、購入価格が1000万円、年間利回りが10%の物件であれば、1年間の収益は100万円となります。当然利回りが高い物件ほど収益性が高く、利回りが低いほど収益性も低下します。この利回りを元にどの不動産に投資するのかを考える必要があります。

投資用物件を販売している不動産会社は参考として物件情報に利回りを掲載しています。物件選びでは大いに参考になる情報ですが、この見込みはあくまでも不動産会社が想定する投資が実現した場合の想定利回りであり、収益を保証するものではありません。利回りは諸条件によって大きく変化するものであり、業者が提供する情報は条件が全て整った時に見込まれる利回りです。必ずしもその利回りが得られるとは限らないので注意してください。

利回りが高い物件はそれだけ収益性が高く投資した資本も早く回収できます。利回りが10%なら10年で回収できますが、利回りが5%だと20年かかります。不動産は時間が経つほど物件が老朽化するため利回りが低下し、資金回収までにかかる時間は伸びてしまいます。利回りは資金の運用効率に大きく影響する項目なので、慎重な物件選びが求められます。

利回りには種類があり先に述べた収益割る物件価格から表す利回りを表面利回りと言います。表面利回りは収益と不動産価格の数値しか計算されてないので大まかな目安としか見る事ができません。そこで重要になるのが実質利回りです。不動産を運営するにあたり必要になってくる費用は様々なものがあります。管理費や修繕費、管理手数料などの経費です。それらを計算に入れて表すのが実質利回りなのです。

物件を購入する際の参考資料にある利回りというのは表面利回りの場合がほとんどとなります。実際に不動産投資をする場合どれくらい利益が出るのかは融資の年数や金利率、空室状況などで大きく左右されます。そのため実質利回りで計算されてようと実際の利益と一致する事はありません。しかし、不動産投資における収益はとても単純な構造となっていますので、あまりにも大きな差が出るものでもありません。そのため簡単にできる表面利回りだけでも十分であるという点もあります。

もちろん利回りが高いほど良い物件である可能性は高いですし、規模の違う物件の場合どちらのほうが良い物件なのかを表す参考にもなります。利回りのみで物件を選ぶのは危険です。利回りが低くても良い物件もありますから、より良い投資を実現するために利回りについての知識を身に着けましょう。

不動産投資における3つの利回り

不動産投資における3つの利回り

不動産投資における利回りには大きく分けて3つの種類があります。不動産投資の基本になるのが「表面利回り」です。グロス利回りや基本利回りなどとも呼ばれ、以下の式で計算される利回りです。

年間の賃料収入 ÷ 物件の購入価格 × 100

表面利回りは実際の賃料収入を元に計算される利回りです。実際の賃料収入を元に計算されるため信頼性が高く計算しやすいので、中古物件の売買でよく参考にされます。表面利回りを元にさらに正確に算出されるのが「実質利回り」です。実質利回りは不動産投資で発生する経費を含めて計算される利回りで以下のように計算されます。

(年間の賃料収入 - 発生した年間経費)÷ 物件の購入価格×100

実質利回りはより現実を反映した利回りが算出できるため信頼性が高く、不動産の持つ価値を正確に表す事ができます。計算に含まれる経費とは物件の管理費や修繕費、保険や税金などいろいろなものがあり、物件によって開きがあります。

表面利回りと実質利回りは実際に投資に使用された物件でしか計算できません。1度も投資用物件として使用された事がない不動産の利回りを表すのが「想定利回り」です。想定利回りは文字通り物件の収益を想定して計算される利回りで以下の式で計算されます。

年間の想定賃料収入 ÷ 物件の購入価格 × 100

想定通りの収入が得られないケースも多く必ずしも正確な数字は求められません。あくまでも参考として役立てるための利回りです。想定によって結果が大きく変わるため、価値の低い物件の利回りを高く見せるなど恣意的に用いられる危険性があるので注意が必要です。

不動産投資における「利回りの相場」

不動産投資における「利回りの相場」

利回りの相場というのは様々な観点から差が出ていきます。まずは築年数で大きな差があります。例えば都心の物件で見ますと新築での利回りは2~4%くらいですが築10年~20年位の中古物件ですと5~9%位となります。

新築と中古ではやはり新築の物件のほうが価格が高くなりますので利回りが低くなりやすいのです。しかし中古物件は修繕工事やリフォームの必要が出てくる場合もありますので見極めが必要となってきます。

表面利回りが9%であっても管理費や修繕積立金が多くかかる場合は実質利回りが5~6%くらいまで下がってしまう場合があります。逆に築年数の浅い物件ではランニングコストを抑える事ができるので、表面利回りと実質利回りに大きな差が出ない事が多いです。また資産価値の高い新築の物件は銀行からの融資が出やすいなどのメリットも有ります。利回り以外にもメリットやデメリットが有りますので注意しましょう。

他に利回り相場の差が出てくる要因としては地域差も関係してきます。先の例である都心でありますと中古物件で5~9%でしたが、政令指定都市では7~10%程度。他の地方ですと10%を超える物件が多くあります。

こちらもメリットデメリットはあります。人口の多い都市ほど空室のリスクが少なくなりますので、利回りの大きい地方都市の物件より利回りの小さな都心の物件のほうが実際の利益が大きくなる事もあります。また都心の物件は相続税の対策や資産として保持するために物件を購入する投資家が購入層としていますので利益を重視しない物件も多いのです。

利回りを計算する上での注意点

利回りを計算する上での注意点

不動産投資において利回りとは参考にする数値であって実際の収益を計算したものではありません。そのため注意点もたくさんあります。

まずは空室物件に注意しましょう。空室の物件でありますから利回りに使われる一年間の家賃収入はすべて想定のものとなります。想定されている家賃の金額が周辺の物件よりも高く設定されている場合もありますので、利回りが高くなっている事もあります。空室の多いの物件への投資を考える場合利回りの計算された想定家賃と実際の周辺相場の相違がないかを必ず確認するようにしましょう。

立地による空き室リスクも重要です。利回りが高くても需要の少ないエリアの物件ではなかなか入居者が決まらず利回り通りの利益を出すのが難しくなります。さらに入居者を集めるために広告宣伝費が余計にかかったり、家賃の引き下げなど想定から大きく下回る危険性もあります。

次に長期の入居者がいる場合です。長期入居者の入居当時と現在の家賃相場が変わっていなければ問題ありませんが、相場との差が出ている場合があります。新築当時から入居者が現在も入居されている場合利回りの計算も新築当時の高い家賃で計算されてる場合があります。当然新しい入居者は相場に則って家賃を設定しますので利回りとの差が出てしまうのです。

利回りの根拠を知る事も大切

利回りの根拠を知る事も大切

不動産投資の利回りは高ければいいというものではありません。利回りが高ければそれだけ大きな収益が得られるのですが、理由もないのに相場よりも利回りが高い物件というのはありえません。不動産投資の利回りは同じ条件の物件であれば同じような水準になるものであり、相場から外れて利回りが高い物件にはなにか理由があるはずです。

多くの場合利回りが高いのは何らかのリスクを抱えているからで、買い手が見つからず価格を下げざるをえない為に相場よりも利回りが高くなっているのです。理由がはっきりしないのに利回りが高い物件はリスクが潜んでいる可能性が高く、安易に手を出すのは危険です。逆に言うと理由がはっきりしている高利回りの物件であれば、リスクが回避できれば大きな収益を得られるチャンスが有るという事です。

よくあるパターンとしては「立地はいいが築年数が経過している」「設備や間取りが古い」「交通の便が悪い」などといった理由が挙げられます。このような物件は人気が低いため安く売りだされている事が多いのですがリフォームやリノベーション、想定入居者の絞り込みなど貸し出す際に工夫をこらしてリスクを回避すれば高利回りの収益物件に変身する可能性を秘めています。

利回りの3つの重要ポイント

利回りの3つの重要ポイント

10年物国債の金利が最低ラインの基準

不動産投資をするうえで重視しなければいけないのが、最低限確保すべき利回りのラインです。不動産投資を実行するうえで気に入った物件を見つけても、すぐに買い付け申込みをしてはいけません。予め複数のパターンのシミュレーションで検討をしたうえで実質利回りを算出し、最低限の利回りを確保できる見通しが立たなければいけません。

最低限確保すべき利回りとして10年物国債の利回りが目安になります。もちろん10年物国債と同じ金利水準を確保できれば良いというわけではありません。10年物国債の金利プラス2%の水準を確保できれば、不動産投資の対象としては合格点といえます。2017年初頭の10年物国債の利回りは0.1%を下回る水準で推移していますから、不動産投資で得る利回りの最低ラインは2.1%という考え方を持つ事ができます。

ただし、これは実質利回りの最低ラインが2.1%で問題がなく全額自己資金で投資した場合になります。金融機関から不動産投資ローンを借りている場合、最低限確保すべき実質利回りに借入金利を上乗せして考える必要があります。つまり、フルローンで不動産投資ローンを借りた時に借入金利が3%であったなら、2.1%+3%となり最低限確保すべき実質利回りは5.1%という考え方となります。

10年物国債金利に2%を上乗せるという考え方の根拠についてですが、国債は政府保証がついていますが不動産には政府の保証がついていません。これは不動産価格の変動率も高いというリスクがあるためです。このため最低限2%の上乗せが必要です。

金利上昇リスクを見込んで利回りを確保

不動産投資をするうえで金利上昇リスクを見込み、確保すべき利回りを計算する必要があります。そして利回りの最低ラインを設定し、投資物件を選定する必要があります。

2017年初頭の現在、日本銀行は大規模な金融緩和政策を続行し10年物国債の金利を0%付近での維持を約1年間継続しています。歴史的に見ても異例の低金利政策です。ただしアメリカは景気が回復し、物価も上昇基調にあるとして世界のなかではいち早く金融緩和政策を終了させ、利上げに踏み切っています。

ヨーロッパの中央銀行であるECBでも、物価上昇率が2%近辺で今後推移していく見込みがあれば金融緩和政策を終了する意向であるとの報道がなされています。いま世界はデフレから緩やかなインフレへ向かいつつあります。日本国内の物価上昇率はいまだに0%近辺で推移していますが、2017年は上昇トレンドに転換する可能性があります。

つまり日本銀行も現在の大規模な金融政策を終了させる可能性がでてきます。すると10年物国債の金利は上昇していきます。今後、不動産投資をするには金利上昇リスクを十分に織り込んだうえで最低限確保すべき利回りを計算していく必要があります。前回の好景気の頂点であった2007年には10年物国債の金利は2%近辺まで上昇しました。

このため、今回の好景気においても同様の水準まで金利が上昇していく事を想定する必要がありますし、金利が上昇すれば不動産価格が下落する事が考えられます。10年物国債金利が2%前後となる事を前提に、さらに2%程度を加味した実質利回り4%水準が今後の不動産投資における最低利回りと考えても良いと思われます。

投資回収期間を前提に利回りを設定

不動産投資をするからには投資した資金を回収しなければなりません。そのため確保すべき利回りを計算するにあたっては、投資回収期間を何年間に設定するのか、あるいは賃料収入でいくら回収し不動産の転売でいくら回収するのかといったプランを持っている必要があります。こうしたシミュレーションをする事で、最低限確保すべき実質利回りの最低ラインを設定する事が可能となります。

例えば、価格が1000万円の区分所有マンションを全額自己資金で投資した場合、実質利回りが5%ならば20年間で投資した資金を回収できる事になります。また最初の10年間は賃料収入で回収、投資してから10年後に800万円で転売した場合に単純計算をすると10年間で1000万円の投資に対して1300万円を回収できた事になります。

または区分所有マンションを購入するにあたり、金融機関から不動産投資ローンをフルローンで借りたと仮定します。この時の借入金利は固定で3%です。この場合は、全額自己資金で投資した時よりも投資資金の回収期間は長期化するものと想定されます。20年間では回収する事ができず、30年はかかるかもしれません。そのため、途中で転売する事を前提に物件を選ぶ事が必須となる可能性が高いです。

このように、どのような方法で投資をし、どのような方法で投資した資金を回収するかによって確保すべき利回りは異なってきます。また金融機関から借り入れる金利水準によっても確保すべき実質利回りの最低ラインは異なってきますので、さまざまなシミュレーションを実施する事が重要です。

まとめ

投資用物件探しでは、利回りの数字ばかりに注目しがちですが、重要なのはなぜ利回りがその数字になったのかという根拠です。そもそも最初から利回りの高い好条件の物件などそう頻繁に出回るものではありません。

一般的に利回りは購入した時が最も高く、物件の築年数によって少しずつ利回りは落ちていきます。築年数が経過するにつれ家賃相場は下がりますし、修繕費は上がっていきます。

利回りは具体的な数値で提示される事が多いため、その数字を鵜呑みにしてしまいがちですが、実際には様々な要素が絡み合って利回りが変化していきますので、そういったリスクも常に想定しておき、計画的な運用が必要になります。

不動産投資の利回りは、将来の変動を見越したり自分自身の工夫次第である程度リスクコントロールが可能でもあります。表面的な利回りに騙される事なく、利回りの根拠を知って物件の持つ本当の実力を見抜き、価値ある不動産物件に投資すれば、大きな利益を得る事も不可能ではないのです。

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