不動産投資で利回り計算を使い分ける方法。複数の計算方法で分析する

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不動産投資において、投資として有効なのかを判断する指標が利回りです。めぼしい投資物件を見つけたときに、まず投資家がどこを見るのかといったら利回りが高いのか低いのかに注目します。

いくつかの計算方法があり効果的な使い方がそれぞれあります。もし、利回りごとの意味が分からなければ、予定通りの収益が回らずに思った利益を得ることができません。ここからは利回りについての説明や使い方を解説します。

不動産投資における利回りとは?

そもそも利回りとは何を指すのでしょうか。これは得ることができる収益見込みに対し、投資した金額の割合です。利回りが高いということは収益見込みが高く投資金額が少ない事を表します。逆に低いということは投資金額が高く収益見込みが低いことを表します。

一般的に利回りが高い場合は、購入者が有利で、低い場合は、売却者が有利だといわれます。ただし、利回りが高いから、投資物件として有効なのかといえば一概には言えません。利回りが高いということはリスクも高いということを表しています。満室家賃収入が得にくいために高利回り物件になっている面があるからです。

投資物件の傾向として、利回りが低い物件は空室の心配が少なく入居が入りやすい物件、利回りが高い物件は、満室になれば高収益ですが、空室も多く、また空室がでると、改装費用などをかけて部屋を決めないといけないといったリスクがある場合が多いです。

不動産投資を行う場合は、このように安定した物件を選ぶのか、リスクがあっても収益が上がる物件を選ぶのかといった判断が必要になってきます。利回りの計算はいくつかの計算方法があります。ここからは3種類の手法について計算方法や使い方を見てみましょう。

不動産投資における表面利回りの計算方法や使い方

1年間の満室収入における購入価格の割合を示したものです。とてもよく利用されています。計算方法を例に挙げてみましょう。

Aマンション
1年間の満室家賃収入1,000万円
購入価格1億円
年間空室損50万円
年間諸経費50万円
購入諸経費500万円

計算方法は以下の通りです。

1年間の満室家賃収入÷購入価格×100(%)=表面利回り

Aマンションに当てはめると以下の計算になります。

1,000万円÷1億円×100(%)=10%

満室家賃収入と購入価格の2つの数字が分かればすぐに計算できますので、他の物件との比較をするときには大変便利です。

しかし、この数値はあくまでも、Aマンションが100%の力を発揮したときに得ることができる利回りです。実際には、1年間運営している中で空室が発生し、満室ではない時期というのがあります。1年間入居率100%というのが珍しいくらいです。

また、毎年運営に対する経費もかかりますので、この通りの収益を得ることは、ほとんどありません。あくまでも他物件との比較や、相場の調査程度の利用がいいでしょう。

不動産投資における実質利回りの計算方法や使い方

もっと現実的な数値が算出できるのが実質利回りといわれ、1年間の売上から算出します。1年間の空室だった期間の空室損や1年間の諸経費を差し引いてまずは、年間の売り上げを算出しましょう。

1年間の満室家賃収入-年間空室損-年間諸経費=年間家賃収入

例)1,000万円-50万円-50万円=900万円

空室損や経費を引くことによって実際の年間売上が算出できます。年間売上に対する購入金額の割合で実質利回りが算出できます。計算式は以下のようになります。

年間家賃収入÷購入価格×100(%)=実質利回り

例)900万円÷1億円×100(%)=9%

実質利回りは、1年間の空室や1年間にかかる経費を差し引いて数値を求めます。実際の不動産投資でも、空室や経費という部分は支出としてでてきますので支出部分を含めた利回りが算出できます。支出部分も含めた実質利回りは、現実的な数値として投資家の具体的な目安になります。

できれば単年の数値ではなく、複数年で計算することができたらもっと現実に即した収益が判断できます。単年のみでの判断となれば、たまたま空室が多かった年かもしれませんし、経費がいっぱいかかった年かもしれません。複数年で実質利回りを出すことで、より現実的な数値を見ることができます。

実質利回りを算出する場合は、空室損や諸経費の情報が必要になりますのですぐに算出することはできませんが、実際の収益を知る上でとても大切です。必ず算出することをおすすめします。

不動産投資はFCRの計算でほかの金融商品と比較しよう

2つの計算式は不動産投資物件同士の比較に利用できます。しかしほかの金融投資商品と比較できるような計算方法があります。他の投資商品と比較するための指標がFCR(Free & Clearly Return)です。計算方法は以下の通りです。

年間家賃収入÷(購入価格+購入諸経費)×100(%)=FCR

例)900万円÷(1億円+500万円)×100(%)=8.5%

FCRを計算する上でポイントとなるのは購入諸費用です。分母に購入諸費用を入れることで総投資額から計算を求めています。FCRはお金の効率性を検証するための指標として重要視されています。

FCRで計算した数値は、お金の効率性を求める指標として、他の投資商品との比較を行う場合に利用されます。株式や株式投資信託、債券といった投資商品に資本投下したいときの利回りとの比較として利用します。

一般的な算出式は、他の投資物件との比較に使われるものが多いです。しかし、FCRはほかの投資商品と比較することができる、少し珍しい計算式です。

まとめ

他にもたくさんの計算方法がありますが、今回は代表的で主として比較に使われやすい計算方法3種類をピックアップしました。表面利回りは、他の不動産投資物件との比較、実質利回りは、実際に投資したときの想定できる収益、FCRは他の金融商品との比較として利用できます。

不動産投資において、利回りだけを重視して投資するのはとても危険です。しかし、不動産投資を行う場合は、利回り計算や利回りでの判断はとても重要視されます。そのためにも数式の理解や利回りの使いどころを自分なりに把握して、不動産投資を成功させるために利用してみてください。

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