アパート経営を行う際の注意点とリスクヘッジ | 不動産投資を考えるメディア

アパート経営を行う際の注意点とリスクヘッジ

数ある投資の一つとして人気が高い不動産投資。アパート経営などで家賃収入を得るインカムゲイン、底値で物件を購入し価格が上昇した頃に売却して利益を得るキャピタルゲインなどが代表的です。それではアパート経営を行うにあたり注意すべきリスクとはどんなものがあるのでしょうか。

アパート経営に潜むリスク

アパート経営に潜むリスク

昔から「働かずして収入を得る」いわゆる「不労所得」の代名詞として定着している不動産投資ですが、長期的に安定した収入が得やすい一方で当然それなりのリスクもつきまといます。

不動産投資の中でアパート経営を行う際、最も身近なリスクは「空室」や「家賃の下落」「家賃の滞納」です。駅近の物件など入居者を集めるのが簡単そうに思える立地でも、近隣に競合するアパートがいくつも建ってしまい借り主も分散してしまうため、家賃を下げてでも満室に近づけたいというケースが多々見受けられます。

さらに、アパートの入居者全員が毎月必ず決められた家賃を払ってくれるとは限らず、年単位で家賃を滞納するケースも実際に存在します。そうなると家賃収入は想定よりも大幅に低くなってしまい、当初の利益を達成するのは難しくなります。利益が出なければアパートのローンの支払いにも影響が出るばかりか、メンテナンスが必要になった時の修繕費用にさえも苦労する事になってしまいます。

また、アパートが古くなってきた場合はメンテナンスも屋根や外壁の補修のみならず、空調設備や水回りや給湯器交換、畳やフローリングの張り替えなど多岐にわたります。その都度、数十万円から数百万円もの多額のリフォーム費用が必要となってくる事も忘れてはなりません。ただ、リフォームの時期はある程度予測ができるので、毎月の積み立てを行う事でそのリスクは回避できるとも言えます。

アパートを選ぶ際は「新耐震基準」が超重要

アパートを選ぶ際は「新耐震基準」が超重要

アパート経営を行う際に必ず頭に入れておかなければならないのが、地震などの自然災害や火災などによる建物の損壊・倒壊のリスクです。地震大国と呼ばれる日本では、1995年の阪神・淡路大震災や2011年の東日本大震災、記憶に新しいところでは2016年の熊本地震など、人命や建築物に大きな被害をもたらす大地震が何度も発生しています。

大きな地震が発生する度に建築基準法が改正され新築のアパートは新しい耐震基準をクリアしていますが、築年数の古いアパートでは現在の耐震基準を満たしておらず、地震発生時には建物が倒壊してしまうリスクが高まります。築年数が古いアパートを経営する際には最低でも1981年6月1日の建築基準法改正後に建築確認を受けた、震度6から震度7にも耐えうるとされる「新耐震基準」を満たしたアパートを選ぶ事をおすすめします。

火災や地震などの自然災害は避けて通る事ができませんが、あらかじめ保険に加入していれば損害を保険でカバーする事は可能です。通常、火災保険と地震保険はセットで加入しますが、地震保険でカバーできるのは居住用の建物と家財の二つとなっていて、居住用建物の補償額の上限は5000万円、家財の補償額の上限は100万円とされています。

この地震保険に加入する際にも前述の建築基準法を満たしているか否かで保険の掛け金が変わってきます。1981年に改正された建築基準法を満たしていれば保険料が10%程度割引になる事からも、この「1981年6月1日」はアパート経営のリスクを下げるという意味では大きな分岐点と言えるでしょう。

購入時だけでなく売却時にもリスクがある

購入時だけでなく売却時にもリスクがある

不動産投資を行うリスクは購入時だけではなく売却時にもあります。その理由は、建物を売却しても必ず利益が出るとは限らないからです。不動産を売却した際の「譲渡所得」は不動産の売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いた金額となります。不動産の所有時にオーナーが支払っていた固定資産税や管理費、修繕費用の積立金は戻ってきますが、不動産を売却する際には不動産仲介手数料や税金、ローンで購入した場合は繰り上げ返済の手数料も発生してきます。

税金は不動産の保有期間によって異なり、司法書士へ支払う登記手数料は1万円程度必要となりますし、不動産譲渡所得税や細かな雑費なども無視できません。生産年齢人口の減少と少子高齢化による地価の下落も土地や建物の売却金額に大きく影響してきます。それに加えて所有している建物が老朽化してくると、建物自体の売却価格が購入金額を上回る事も当然ながら難しくなり、不動産投資でひと儲けするはずが、逆に赤字にもなりかねません。

また、いくらオーナーが不動産を売却したいと思ってもすぐに売れるとは限りませんし、運良く売却のチャンスが訪れたとしても希望した価格で売却できないというリスクもあるのです。

まとめ

不動産投資を行う際は、一時のメリットだけでなく長期的なデメリットやリスクにも目を向ける必要があります。不動産投資のリスクを完全に避ける事は不可能ですが、特にアパート経営のリスクに関してはある程度の予想ができるものが多いため、対応策を講じておく事でいざという時の損失を最小限にとどめるリスクヘッジは必要になるでしょう。

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