家賃保証会社を利用するメリット・デメリット!連帯保証人では危険な理由

不動産業界知識


賃貸経営を始めるにあたり、連帯保証人と家賃保証会社の利用のどちらで契約してもらうべきでしょうか。連帯保証人は、法律による債務弁済の義務が確定しています。対する家賃保証会社は、家賃保証を事業としている会社です。どちらも信頼性という面で、さほど違いが無いように思えます。

ただ連帯保証人の場合、何かとデメリットやリスクが多いのも事実。オーナーは精神的にも金銭的にも多大なリスクを負う可能性があるのです。今回は家賃保証会社を利用するメリット・デメリットを見ながら、連帯保証人では危険である理由を解説します。

家賃保証会社が行う家賃保証とは?

家賃保証とは、入居者が滞納した家賃を家賃保証会社がオーナーに対して立て替えて支払ってくれるサービスです。入居者は賃貸物件を借りる際に家賃保証サービスを契約します。入居後に滞納が発生すると家賃保証会社が先にオーナーに家賃を支払い、建て替えた家賃を家賃保証会社が入居者に請求する仕組みです。家賃保証会社による連帯保証人代行サービスとも言えますが、必ずしも家賃保証会社の利用だけで信用が担保されるとは限りません。事実、連帯保証人を付けるのに加えて家賃保証サービスの利用を必須とする物件もあります。

なお、家賃保証会社の保証サービスは誰でも無償で利用できるわけではありません。家賃を立て替えるサービスという時点で、家賃保証会社はリスクを負うのと同じです。そのため家賃保証サービスを利用する入居者は、保証サービスの申し込み時に本人確認や収入、勤め先などが審査されます。同時に保証サービスの利用申込と1年に一度のタイミングで家賃保証会社へ保証料を支払い、初めて家賃保証会社のサービスを利用できるのです。

上記のような仕組みにより、家賃保証会社はリスクを軽減しています。

なぜ家賃保証会社に需要が?連帯保証人を付けて賃貸契約するリスクとデメリット

昨今は家賃保証会社を利用していない物件も少なくなりました。それほど家賃保証会社のサービスは需要があると言って良いでしょう。ではなぜ、家賃保証サービスの需要が高まっているのか。主な理由は2つが考えられます。

一つ目は「連帯保証人が付けられない」という現代ならではの事情です。連帯保証人という立場は以下の理由から非常にリスクが高く、現代では親族にすら連帯保証人になってもらえないケースが多いのです。

催告の抗弁権契約者本人に請求せよと言えない
分別の利益連帯保証人が複数いても全員が平等に請求される
検索の抗弁権契約者本人に財産あると分かっても債務を負う

家賃保証サービスに需要が集まる理由の二つ目は「滞納家賃を回収するまでのプロセスが非常に楽」という事実です。もし連帯保証人をつけて賃貸契約した場合、滞納家賃の請求や退去してもらうまでの全体的なプロセスは以下のようになります。

  1. オーナーもしくは管理会社から入居者へ電話連絡
  2. 電話が繋がらない、対応してもらえないなどなら入居者宅へ訪問
  3. 居留守や話ができないなどなら請求書を発行して送付
  4. なおも対応されないなら本人と連帯保証人に内容証明で督促状を発送
  5. 引き続き対応されないなら内容証明郵便で契約解除通知
  6. 契約解除後、物件の明け渡しと滞納家賃の請求を裁判所に申し立てと訴訟
  7. 判決後、強制執行の申し立て
  8. 強制執行
  9. 室内の残置物を撤去
  10. 修繕やハウスクリーニング

上記で連帯保証人が関わってくるのは「4.」の部分だけですが、最後の「8.」まで全てオーナーの費用負担にて処理しなければいけません。しかも全て完了するまでに数か月、場合によっては1年以上かかります。家賃保証会社を利用しているなら連帯保証人は保証会社ですから、少なくとも「4.」まで作業はカットされます。また保証会社によっては明け渡し訴訟の費用まで保証してくれているため、万一の費用負担が楽なのです。

家賃保証会社の具体的なサービス

では具体的な家賃保証会社のサービスや保証内容を見てみましょう。多くの家賃保証会社が同じ仕組みであるものの、以下のような流れが一般的です。

  1. 家賃滞納が発生
  2. 滞納家賃の請求
  3. 家賃保証会社が家賃立て替え
  4. 家賃保証会社が入居者に家賃を請求
  5. 入居者が滞納家賃を支払い

全保連株式会社が提供している家賃保証サービスでは、上記の流れを非常に分かりやすく説明してくれています。

【出典】全保連株式会社

実は保証されるのは家賃だけではありません。全保連株式会社では以下の保証も行っています。

  • 家賃、駐車場賃料
  • 共益費、管理費
  • 水道料、町内会費
  • その他家賃と別に受け取る料金
  • 更新料
  • 鍵交換、畳表替費用
  • ハウスクリーニング費用
  • 残置物撤去費用、ゴミ処理費用
  • 修繕費
  • 解約予告通知義務違反による違約金や損害金
  • 早期解約による違約金や損害金
  • 債務不履行による明渡し訴訟費用

前章の連帯保証人を付けて賃貸契約する場合と比べると、大幅にリスクやデメリットが軽減されるのがお分かりいただけるかと思います。家賃保証会社は、あくまで滞納家賃を保証してくれる会社です。よって本来は物件の明け渡し訴訟などはオーナーが行うべきですが、最近は家賃保証会社が立ち退き請求などをするケースもあると言われています。連帯保証人ではなく、家賃保証会社を利用するメリットは多分にあるのです。

家賃保証会社を利用するメリット・デメリット

さて、家賃保証会社のサービス内容等を見ると連帯保証人を付けるのではリスクや手間が大きすぎると感じられるかと思います。ただ家賃保証サービスにもデメリットが無いわけではありません。最後に家賃保証サービスのメリット・デメリットをまとめて見てみましょう。

【家賃保証会社を利用するメリット】
  • 家賃保証会社の利用にオーナーの費用負担がない
  • 連帯保証人をつけられない人にも物件をアピールできる
  • 正社員でない人でも物件が借りやすくなるため空室対策に繋がる
  • 万一の際は対応が迅速なため何か月も滞納されるリスクがない
  • 家賃請求から強制退去までサポートしてくれる場合がある
  • 敷金ゼロでの募集もできる可能性がある

連帯保証人になってくれない人が増えているのはお伝えした通り。また最近増えているフリーランスや派遣社員等でも、家賃保証会社が認めれば賃貸物件を契約できます。つまり募集する入居者の幅を広げられるため、空室対策に有効なのです。

また1ヶ月でも滞納があれば、家賃保証会社はすぐに対応してくれます。入居者と無駄なやり取りをすることなく家賃が振り込まれ、場合によっては立ち退き交渉まで行ってくれるのが家賃保証会社。精神的負担が極めて少なくなります。保証会社によっては退去後の修繕費やハウスクリーニング費も保障してくれていますので、敷金ナシでの募集も安心して行えるというのもメリットと言えるでしょう。

そんな家賃保証会社のデメリットも見ておきましょう。

【家賃保証会社を利用するデメリット】
  • 入居者の初期費用が高めになる
  • 必ずしも入居希望者が家賃保証会社を利用できるとは限らない
  • 滞納家賃の回収が厳しく、早期退去に繋がる可能性
  • 管理会社の入居者対応へのスキルが低下する
  • 家賃保証会社の倒産リスク

家賃保証は連帯保証人がいない人にうってつけですが、その分保証料が初期費用に上乗せされます。敷金礼金ゼロのキャンペーンも保証料で旨みが薄れてしまうのです。また家賃滞納に対する安心が得られる代わりに、家賃保証会社の督促は厳しめ。オーナーが「まぁ1回くらいは…」と大目に見ても家賃保証会社が強気に出てしまうと、入居者が大挙してしまう可能性も否めません。

そしてオーナー自身への直接的なリスクではありませんが、「家賃保証会社」という存在がある限り、賃貸管理会社の入居者に対する対応が甘くなる可能性があります。何かあっても家賃保証会社に連絡すればよいという意識が働き、督促やその他対応が杜撰になる可能性が否めません。

一番良いのは連帯保証人と家賃保証会社をダブルで付けてもらうこと。ただそれが可能ならとっくに入居者は決まっています。家賃保証会社を利用するからといって全てを家賃保証会社や管理会社に任せっきりにしてはいけません。最初の入居審査は、オーナー自身の目でも確認する必要があるというのを忘れないようにしましょう。

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