不動産投資での個人名義・法人名義の違いと法人化のメリット

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不動産投資を行っていくと、税金などを安くするために法人化を考えるタイミングがやって来ます。それに対し最初から法人名義で不動産投資を始める人もいます。果たして不動産投資を法人化するタイミングは、不動産投資を始めた後と始める前のどちらが良いのでしょうか。

その答えを得るためには、まず「個人名義と法人名義の不動産投資の違い」を理解しなければなりません。また法人化するメリットやデメリットも非常に重要です。この理解無くして法人にすべきかどうかなんて、絶対に決めるべきではないでしょう。

今回は不動産投資の法人化はそもそも得なのかを検証します。不動産投資の個人名義・法人名義の違いと法人化のタイミング、法人化するメリットといった多角的な視点で考えていきたいと思います。

不動産投資の個人名義と法人名義の違い

個人名義と法人名義による不動産投資では、多くの違いがあります。初めは個人での投資をする人がほとんどですが、法人名義にすると収入が増加するケースもあります。まずは個人と法人で何が違うのか一覧をご覧ください。

【個人名義と法人名義の違い】
  • 個人は開業届のみで不動産投資を開始できるが、法人は会社登記や税務関連の届け出が必要
  • 所得に対する税率や税金の種類が全く違う
  • 法人化すると確定申告時の書類準備や帳簿付けが煩雑になる
  • 不動産投資で得た利益を自由に使えない
  • 個人より法人のほうが節税できる範囲は広い
  • 個人事業主は無限責任、法人は有限責任

そもそも個人投資と法人投資ではスタート方法から違います。個人事業なら開業届を出すだけですが、法人化するには会社の設立登記や法人口座の開設、市区町村・税務署・税事務所に開業届の提出とかなり煩雑。法人化には時間や費用が必要なのです。また、個人事業なら「収入-経費=利益」と単純に計算した所得に税金がかかりますが、法人は法人税法に則って税金を計算することになります。つまり、社会保険料の支払いや給与計算、その他会計処理などを行って初めて税金の計算を始められるのです。

そして最も基本的で重要な違いに「無限責任と有限責任」があります。無限責任とは負債が増えて大きな借金を抱えても、全ての負債を支払う義務を指します。有限責任は責任を負う金額が資本金の範囲までとされており、それ以上の負債額を支払う責任はありません。個人事業主は無限責任、法人では有限責任です。リスク面で言えば、法人を設立した方がメリットは大きいと言えるでしょう。

個人名義と法人名義ではどちらが得?

個人名義と法人名義の違いを見て「なら私はこっち!」と簡単に決められる人はいません。何故なら個人名義と法人名義のどちらで不動産投資するかは、投資スタンスや置かれている状況、長期的な戦略によって決めるべきだからです。最も分かりやすいのが、「不動産投資で得た利益を自由に使えない」という違いです。

個人名義の不動産投資
家賃収入の使途は、全て自分の裁量で決められる
法人名義の不動産投資
家賃収入は全て会社のものになるため、自分が得られるのは役員報酬のみ

不動産投資 個人名義 法人名義 違い

上記をメリットと見るかデメリットと見るかという点でさえも不動産投資をする人の考えにより異なります。個人名義では家賃収入全て自分が自由に使える反面、長期的な収支を緻密に計画しなければなりません。法人なら役員報酬として給与を貰うのみですから、あとは「不動産投資事業」として利益を俯瞰的に管理できます。

サラリーマンの法人設立するタイミング

不動産投資において法人を設立するタイミングも人により違います。個人と法人による違いを総合的に加味して決めなければならないからです。1つ明確に言えるのは「最初から法人名義で不動産投資したほうがいい場合もある」という点。個人名義で不動産投資を始め、後で法人名義にすると「不動産取得税」や「登録免許税(所有権移転)」で改めて税金がかかります。よって、時間や労力的な余裕があるなら、不動産投資を始める前に個人名義か法人名義かを検討したほうが良いでしょう。他の税金面から見ても法人名義にするタイミングが図れます。

【個人名義の所得税率】
195万円以下5%
195万円超~330万円以下10%
330万円超~695万円以下20%
695万円超~900万円以下23%
900万円超~1,800万円以下33%
1,800万円超~4,000万円以下40%
4,000万円超45%
【法人名義の所得税率(法人税)】
法人所得800万円以下19%
法人所得800万円超23.2%

法人では800万円を超えると23.2%の税率です。他にも法人住民税や法人事業税などもありますが、それは住民税が上乗せになる個人も同じ。つまり、個人の所得が900万円を超えるなら、法人化してしまった方が納める税金が安くなるメリットを得られるのです。法人の事業内容や所得額により税率や計算方法が違いますので、上記はあくまで目安としてください。それでも個人と法人では大きく税率が違うのはお分かりいただけると思います。

法人化する税制面のメリット

個人名義と法人名義の不動産投資の違いとどちらがお得か、そして法人化するタイミングについて解説させていただきました。ここまでで明確な回答を示していませんが、それほど判断が難しいのが不動産投資の法人化なのです。最後に、不動産投資を法人化する主なメリットをまとめてみましょう。

  • 個人と法人による税率の違いにより節税が可能
  • 家族を法人の役員として報酬を払えば所得分散により節税に繋がる
  • 経費に計上できるものの幅が広い
  • その年の赤字を10年間繰り越して適時計上できる
  • 厚生年金と健康保険に加入できる

まず法人として家賃収入を得るという事実は、個人が利益を上げるのではなく法人が利益を上げるということ。つまり、その法人に家族を役員として所属させることで給与を支払うことができるのです。すると会社の利益は少なくなるため、法人税を安くできます。また、厚生年金と健康保険に加入できるのも大きなメリット。役員への報酬金額によっては国民年金の金額とあまり変わりなく加入することができます。

日本の税制は、法人税率が下がり個人の所得税率は上がる傾向にあります。サラリーマンが個人のまま不動産投資をすると課税所得の増加により納税額も増えるため、思ったように手取り額が増えないなんてことも珍しくありません。結局のところ全て税金絡みの話ですが、どれも旨みのあるメリットです。そもそも法人としての事業は、事務作業が非常に煩雑であることや役員報酬としてしか収入が得られなくなるなどのデメリットもあります。不動産投資を個人と法人のどちらで始めるかは、あらゆる要素を並べてベストな選択をできるようじっくり検討しましょう。

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