得られたはずの家賃収入…「短期間解約違約金」特約は法的に有効なのか? | 不動産投資を考えるメディア

得られたはずの家賃収入…「短期間解約違約金」特約は法的に有効なのか?

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契約書と印鑑

賃貸物件の供給過剰と言われている現在の不動産事情。所有している投資物件の空室を埋めるため、多くのオーナー様が苦慮しながらも様々な工夫を凝らしていらっしゃるかと思います。現状のところ、1ヶ月のフリーレント期間や家賃の値下げ、敷金礼金ゼロなどの対策が一般的ですが、オーナーの立場からすると本来得られるはずの収益を削ったのですから、何か別の方法で穴埋めをしていかなければなりません。

そこで賃貸契約時に、多くの方が「1~2年未満の解約には違約金を支払ってもらう」という特約を付けて、短期間の解約でも収入を確保できるように保険をかけています。しかし、あくまでこの方法は双方の同意の下で交わされた契約。果たして、法的な根拠や違法性はないのでしょうか。今回は、賃貸契約でたまに耳にする「短期間解約違約金」は有効なのかを解説させていただきます。

あまり知られていない「短期解約違約金」とは?

「短期解約違約金」という名前を始めて知ったという方もいらっしゃるかもしれません。読んで字の如くと言えますが、一般的な賃貸契約は2年更新を前提とすることがほとんどである中、入居者の事情により1年もしないうちに解約の申し出があったり、数ヶ月ほどで退去していったりという時につける違約金特約です。

借り手と貸し手では様々な事情がありますから、解約をするという事自体に違法性を問うことは当然できるものではありませんが、仮に、入居時の費用として貰い受けるはずの敷金や礼金を無しにしたり、家賃1ヶ月分を無料にするフリーレントといったサービスを提供していたとしたら、短期での解約となると赤字は膨らむばかり。そこで、入居時の費用を安く抑えられるように配慮する代わりに、短期間での解約には違約金を請求しますという特約を付けるのが「短期解約違約金」なのです。

分かりやすい例でご説明します。本来は敷金2ヶ月を預かるはずのところを敷金0円で賃貸契約を交わしたとします。敷金0円であれば、同時に礼金も0円にすることがほとんどかと思います。後に必要となるクリーニング費などを貰わずに入居してもらう事となりますが、代わりに毎月の家賃を確実に得ることができます。

オーナーの立場としてはいつまでも空室が続くよりも、多少の身銭を切ってでも入居者が入ってくれた方が収入を確保できますので、あとは毎月得られる家賃から徐々に最初の負担を補填していけば最終的にプラマイゼロ。入居者にもオーナーにもメリットのあるWin-Winが成立することとなります。

しかし入居者の気が変わって、入居後数ヶ月で「やっぱり引っ越します。」なんてことになれば、最初に負担した費用が回収できないだけでなく、その後の入居募集の為のクリーニング費が実費負担となり、新たな募集の為の広告費なども用意しなければいけません。

そのような事にならぬよう、敷金礼金0円やフリーレントなどの物件に関しては「入居半年以内に解約の場合は家賃2ヶ月分、1年未満は1ヶ月分」などを特約として設定し、急な解約でも損失を最小限に抑えられるようにするのが短期解約違約金と呼ばれるものです。

短期解約違約金に法的根拠はある?

「大盤振る舞いのキャンペーンをしても元が取れる!」そんな風にも思える短期解約違約金。もはや短期解約違約金さえあれば、派手にキャンペーンを行っても毎月の家賃と短期解約違約金で損失回避ができだけでなく、場合によっては家賃収入が増えそうにも感じます。

しかし冒頭でも申し上げたとおり、短期解約違約金という特約はあくまで双方の同意をもって交わされる約束ですので、法的な根拠があるのかというと少々疑問です。事実、消費者契約法には以下のような条文があります。

第10条 消費者の不作為をもって当該消費者が新たな消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたものとみなす条項その他の法令中の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比して消費者の権利を制限し又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。

■引用:e-Gov「消費者契約法」
http://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=412AC0000000061&openerCode=1#62

解釈が難しい言葉が並んでいますが、要約すると消費者にとって一方的に不利となるような契約は無効であるという事を言っているのです。

例えば、賃貸契約を結んだ直後に勤め先から転勤を命じられ、数ヶ月での引っ越しを余儀なくされることもあるでしょう。他にも、上京して一人暮らしを始めた直後に実家の家業を手伝わなければならなくなったなど、賃借人にも予想できない出来事は珍しくありません。そこに「数ヶ月での解約は違約金が発生します!」なんて特約が付いていたら「一方的に不利」と言えるでしょう。

となると、消費者契約法10条の条文がある限り、短期解約違約金は無効なのではないかと思えてきます。オーナーが受け取るべき家賃収入を担保するための方法はないのか。そこで、過去の判例や他の法律などから、消費者にもオーナーにも公平だと考えられる方法を調べてみました。

短期解約違約金は家賃何ヶ月分まで有効?

まず、短期解約違約金に関する過去の判例で参考にできるものがあります。「平成21年8月7日東京簡易裁判所判決 敷金返還請求本訴事件 及び 解約違約金等請求反訴事件」本事案は、平成20年12月27日から平成22年12月31日という2年の賃貸契約に対し、入居者が平成21年2月に解約。3月には退去したことで短期解約違約金が発生したことに対する裁判で、賃貸人が請求したのは主に以下の2つとなります。

  • 壁や床の汚れ、ガムテープと思われる物が剥がされた跡を修繕する費用
  • 賃貸借開始1年未満での解約は違約損害金として家賃2ヶ月分、1~2年未満の解約は、違約金として賃料の1ヶ月分を支払うことを前提として契約していたため、その違約金の支払い

結果的に判決では一部の支払いを認め、一部の支払いは無効だとしています。具体的には、短期解約違約金について消費者契約法9条1号と照らし合わせつつ、「一般的な違約金が家賃の1ヶ月分であることを加味すると、家賃2ヶ月分のうち1ヶ月分が平均的な損害を超える部分である」と判断されました。

結果、賃借人は家賃の1ヶ月分を支払うように命じられていますが、上記に登場した「消費者契約法9条1号」とはどんなものでしょうか。

第9条 次の各号に掲げる消費者契約の条項は、当該各号に定める部分について、無効とする。1.当該消費者契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定める条項であって、これらを合算した額が、当該条項において設定された解除の事由、時期等の区分に応じ、当該消費者契約と同種の消費者契約の解除に伴い当該事業者に生ずべき平均的な損害の額を超えるもの

■引用:e-Gov「消費者契約法」
http://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=412AC0000000061&openerCode=1#57

実は、上記のような裁判、これまでにも各地で何度か行われおり、短期解約違約金についてほぼ似たような判決となっています。中には、家賃2ヶ月分とする特約を付けているものもありますが、過去の判例からすると1ヶ月分が妥当だとする判決がほとんどです。

解約の違約金自体は一律に無効だとは言えないものの、あまりにも高額になった場合は平均的な金額を超える部分は無効になるケースが多く、裁判になった場合、短期解約違約金は1ヶ月分が妥当だと考えられているのです。

つまり、消費者契約法10条では消費者の解約意思を制限する一方的な契約は無効だと言っているのに対し、9条1号によると一般的な違約金という程度の金額であれば無効にはなりません。逆に言えば、短期解約違約金は違法ではないが、常識の範囲を超える金額は無効だと結論付けられます。

まとめ

日本の消費者契約法は、事業者と消費者の間での契約において、消費者が事業者の説明等を誤認したり、事業者が損害賠償責任を消費者に負わせるなど、消費者の被害を最低限に抑えることを目的としています。賃貸経営における入居者は消費者という事になりますが、仮に重要事項説明の承諾を得たからといって特約の全てが有効という事はありません。

とはいえ、賃貸経営は家賃が命。あらゆる視点から見て妥当だと思われる内容で契約することはもちろん、実は無効な契約だったなんて事が無いよう、弁護士や司法書士といった専門家に相談するというプロセスも取り入れてみることも重要です。

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