空室・滞納・家賃下落ゼロ!?譲渡型賃貸住宅のメリット・デメリット | 不動産投資を考えるメディア

空室・滞納・家賃下落ゼロ!?譲渡型賃貸住宅のメリット・デメリット

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自分のものになる「賃貸住宅」。

人口減少、少子高齢化、消滅可能性都市……近年は不動産投資家に冷や水を浴びせるそんな話題が取り上げられることが多くなりましたが、その不安を煽るかのように、先日、消滅可能性都市について独自に分析した結果を読売新聞が発表しました。

その内容によると、当初想定されていた以上の速さで行政機能の維持が困難になる地域が現れる可能性が高くなったというのです。しかし、そんなネガティブな話題を払拭するかもしれない「譲渡型賃貸住宅」が今注目を集め始めています。

今回は、消滅可能性都市ワーストとなった秋田県から始まった譲渡型賃貸住宅に注目し、どのようなものなのか調べてみました。

消滅可能性都市「秋田」。譲渡型賃貸住宅が定住者増の鍵?

「消滅可能性都市」という言葉が初めて世に出たのは2014年頃のこと。

消滅可能性という言葉自体、皮肉にもサスティナビリティを意味する持続可能性の対義語のように使われるようになりましたが、消滅可能性都市とは、全国896の市区町村を調査し、2040年までに人口が5割以上減る自治体を消滅可能性都市であると日本創生会議が定義したものです。

特に、元々人口減少が著しいことで対策を急いでいた秋田県は、この消滅可能性都市の提言において、消滅可能性が最も高い県という不名誉な称号が付けられたことにより、ネガティブな印象が更に世に知れ渡る結果となってしまいました。

「このままでは秋田県が消滅する。」そんな論証とも言える数々のネガティブな話題に一石を投じる会社があります。

秋田県秋田市に本社を置くリネシス株式会社では、管理会社の会員となることで敷金礼金、火災保険、ハウスクリーニング、滞納家賃補償などの費用を0円にする「0円賃貸」というサービスや、土地探しから建物の設計、ローンを含めた資金計画までを一括して相談しながら持ち家が持てる「ふくろう住宅」といった、買主や賃貸ユーザー目線のサービスを幅広く提供しています。

■リネシス株式会社
https://www.akita-fudousan.jp

その中でも一層目を引くのが、譲渡型賃貸住宅サービスである「家賃が実る家」。簡単に言えば、賃貸住宅に一定期間住み続けると自分の所有物件になるというものです。

「わざわざ賃貸という形にしなくても、ローンを組めばよいのでは?」と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、住んでいる間の家賃を無駄にすることなく、将来は自分の家になるという仕組みは、実はユーザーにもオーナーにも多分なメリットがあるのです。

譲渡型賃貸の3つのメリット

一定期間住み続ければ自分の家になる譲渡型賃貸住宅。そのメリットは多いですが、特に以下のような視点で見ると、非常に画期的なアイディアであることがお分かりいただけるかと思います。

メリット1「住宅ローンの審査が不要」

譲渡型賃貸住宅。この名称からだけでも読み取れるものがあります。それは「賃貸住宅」であるという事。

つまり、その家に住む際には住宅ローンを利用する必要が無いという事ですから、煩わしい手続きや審査が必要なく、低所得者やシングルマザーなどの審査に通りにくい人であっても、住まいを決めるまでのハードルが低くなると言えます。

メリット2「万一の際の引っ越しが楽」

住宅ローンで自分の家を買う場合も、譲渡型賃貸住宅に長く住むという場合も、最終的に自分の持ち家となるという結果は同じです。しかし、仮に住む人の経済事情が悪化したとしたら両者で事情が違ってきます。

自分自身で住宅ローンを組んでいる場合、銀行との話し合いで返済の見直しを行うのが正攻法ですが、話し合いがまとまらなければ差し押さえや競売といった結果は免れず、良くても任意売却で決着をつけることになり、その道のりにおける精神的負担は非常に大きくなります。

しかし、譲渡型賃貸住宅の場合は高額な債務に悩まされることはなく、半ば強制的に引っ越さなければいけないという事もありません。修繕費やクリーニング費、登記抹消費用などは発生するものの、次の住まいを探すまでの精神的余裕が生まれるという事もまたメリットの一つです。

メリット3「賃貸なのに注文住宅並みの自由度」

譲渡型賃貸住宅は「注文住宅並みのプランニングができる」というメリットもあります。住まいを建てるエリアを自由に選べるのはもちろん、建物の間取りや内装、設備に外壁など、建築会社と話し合って自由に建物の形を決めることができます。

昨今では、DIY型賃貸といったものもありますが、結局は賃貸。中古住宅を購入してリノベーションするにしても、資金が無ければ住宅ローンは必須。そのようなジレンマを解消してくれるのも譲渡型賃貸住宅のメリットなのです。

不動産投資家にとってのメリット・デメリット

さて、ユーザー目線から見た譲渡型賃貸住宅のメリットをご紹介しましたが、不動産投資家にとってのメリットはあるのでしょうか。

不動産投資家のメリットとしては、主に以下のようにまとめることができます。

メリット1「空室リスクが低い」

譲渡型賃貸住宅のメリットはローンを利用できない人にとって非常にありがたいものです。

一度入居したユーザーは何としても我が持ち家にしようとモチベーションが高くなるため、滞納リスクや空室リスクも低くなるのです。

しかも、注文住宅並みのプランニングができるとなれば、住まいとしての満足度も高くなり、結果として空室リスクを下げる事にもつながるでしょう。

メリット2「家賃下落リスクも低い」

一般的な不動産投資の場合、年々建物の価値は下がっていき、入退去が繰り返される度に家賃の値下げを検討せざるを得ないケースも十分に考えられます。

しかし譲渡型賃貸の場合、「一定期間住んだら譲渡する」という契約なので、定期借家に該当することとなり、建物完成から譲渡まで基本的には最初に決めた家賃が支払われることになります。

つまり、家賃下落のリスクを最小限に抑えられるというのがメリットがあると言えます。

メリット3「売却リスクを回避」

不動産投資において、最終的な売却までの出口戦略は必要不可欠です。

30年のアパートローンを完済した頃、建物は経年劣化により魅力が落ち、なかなか入居者も現れない。しかし固定資産税やその他諸経費は毎年必要で売るに売れない。

そんなリスクを譲渡型賃貸の場合は負う必要がなく、賃貸期間が終えれば物件は入居者のものになる。売却益を得られない代わりに、出口戦略に悩まされることもないのは大きなメリットと言えるでしょう。

デメリット1「利回りが低く、売却益は狙えない」

このように、不動産投資家にとってもメリットの多いのが譲渡型賃貸住宅ですが、もちろんデメリットもあります。

3つ目のメリットにもあるように、基本的に売却益を狙う事はできませんので、毎月の家賃収入が唯一の収入源となります。つまり、高利回りの不動産投資は望めないという事です。

しかしながら、10%には届かないものの6%~7%の利回りは確保できているとされており、ローリスクローリターンの手堅い投資と言えるのではないでしょうか。

デメリット2「契約解除や元本割れリスクがある」

また空室リスクを完全にゼロにできるわけではなく、入居者に万一の事があれば売却を余儀なくされます。万一の事が無くても、入居者の事情により契約解除になることもあり得ます。

リネシス株式会社ではそんなリスクを最小限に抑えるため、5年以内の契約解除には違約金を設定していたり、自社ネットワークに登録している投資家への売却を斡旋する仕組みも備えているとしています。

しかし、必ず売却できるという保証はなく、賃料収入と売却益を合わせても元本割れになるリスクはゼロとは言えません。

ただ、リスクという点ではユーザーも同じで、契約した以上は最後の支払いが終わるまで住み続けなければ、自分の持ち家とならないだけでなく、契約解除の費用負担も加わり大きな損失となるのです。

ユーザーと不動産投資家の双方でメリットとデメリットを共有できるという点において、譲渡型賃貸住宅は新たな住まいの選択肢として定着していくかも知れません。

まとめ

ここ最近の不動産業界の話題で多いのは「人口減少」「少子高齢化」「地方の過疎化」「消滅可能性都市」といったもの。それほど日本の人口減少と少子高齢化は、私たちの今後の生活に大きな影響を及ぼすと考えられている証拠とも言えるでしょう。

「人口減少問題は世間が思っているよりも深刻な問題だ」といったネガティブな話題ばかりが先行する中で、譲渡型賃貸住宅という選択肢が現れたことは、経済事情に依存しない住まいづくりとして、今後、不動産業界の各企業に派生していく事も大いに考えられます。

不動産テックによって徐々に垣根が低くなってきたと言える不動産業界。人口減少問題があるからこそ生み出される発想は、いつしか革命と言われるようになる日も来るかもしれません。

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