不動産会社には美味しい第三者の為の契約「三為」。その裏にはリスクも | 不動産投資を考えるメディア

不動産会社には美味しい第三者の為の契約「三為」。その裏にはリスクも

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第三者の為の契約 裏に潜むリスクとは

不動産売買を行う際の仲介手数料は「3%+6万円+消費税」であるというのは、不動産投資家の方にとって常識中の常識です。1000万円の物件なら38万8800円、2000万円なら71万2800円、3000万円なら…。こんな風に、仲介手数料には受け取ってよい額の上限というものが決められており、故に、不動産会社は両手取引を狙って囲い込みをしたり、広告料を上乗せしたりという工夫で少しでも利益を上げようとします。しかし実は、不動産業界には仲介手数料を大幅に超える利益を上げる方法があるのです。今回は、不動産会社にとって美味しい「第三者の為の契約」と、その裏に潜むリスクについて解説させていただきます。

不動産会社は仲介だけが能じゃない

通常、不動産会社というのは媒介契約を結んで、売主の代わりに買主を探します。買主が見つかれば間に入って契約を結ばせることで仲介手数料を得ることができます。なお、買主の代わりに売主を探すという事もありますが、ここでは一般的な不動産取引として売主サイドでのお話とさせていただきます。

スーパーの買い物やレストランでの食事であれば、物やサービスを提供しているお店が売主であり、消費者は買主。しかし、不動産という高額な取引の場合、金融機関との折衝や厳格な手続きが必要となりますので、売主と買主で単純な取引ができるようなものではなく、一般の方にはハードルもリスクも高いものと言えるでしょう。そこで、取引のプロである不動産会社が間に入って、「売主Aさんが物件を売りたいと言ってますが、買いませんか?」ということを広告して仲介を行うのです。

取引が成立すれば不動産会社は仲介手数料という利益を得ることができるわけですが、不動産会社が売主Aさんから物件を買い取って、今度は買主Bさんに売るという方法もあります。つまり、不動産会社が仲介という立場で取引を行うのではなく、不動産会社自身が売主となる「直接取引」です。自身で物件を売るのですから、価格を高めに設定して売ることができれば仲介手数料以上の報酬を得ることができます。

しかしこの場合、一時的に不動産会社が所有権を持つ事になりますので、最低でも不動産取得税4%と登録免許税2%という6%分の税金を納める必要があり、利益を得るには税金分と利ザヤ分を上乗せした割高な取引を成立させなければ商売になりません。よって不動産会社は、自分が売主になるよりも売主Aと買主Bとの間で仲介を行う他ないのです。自身が売主となり、税金を払わずして仲介手数料以上の報酬がもらえたらどんなに良いことか。不動産会社がその方法を模索して生まれたのが「第三者の為の契約」という取引方法です。

「第三者の為の契約」と「他人物売買の制限」

「第三者の為にする契約」のことを略して、「三為業者(三為)」という事があります。「第三者の為に」というのがポイントで、「売主Aさん所有の物件」を「第三者である買主Bさん」に売る目的で「売主Aさんと不動産会社」との間で売買契約を結びます。

よって、「売主Aさん⇔不動産会社⇔買主Bさん」という三者間で直接取引を行うわけですが、前述のとおり、不動産会社が売主Aさんとの間で実際に売買を行ってしまうと、自分に所有権を移転してもらった上で各種税金を納めなければいけません。そこで不動産会社は売主Aさんに対して「所有権は私ではなく買主Cさんに移転してほしい」という依頼をします。自身への所有権移転を回避することができれば税金を浮かせることができるためです。

しかしここで「他人物売買の制限」という法律が壁となります。上記の例では、不動産会社は実際には物件を取得していないため、売ろうとしている物件は他人である売主Aさんのものです。例えば、買主Bさんが「この物件を取得してあなたに売るので、先に代金を支払ってほしい」と不動産会社から言われて代金を支払ったものの、もし売主Aさんが「やっぱり売るのをやめる。所有権も移転しない。」と言い出したら、不動産会社と買主Bさんの間で大きな揉め事になるのは必至です。

更に不動産会社が悪い業者であれば、「売買契約は結んだから」という理由で買主Bさんは物件が取得できないばかりか、お金が返ってこないこともあり得ます。よって、そんなことが起こらないように宅建業法では、不動産業者が所有していない他人の物件を、自らが売主となって売買してはいけない「他人物の制限」が定められているのです。

但し、実は他人物売買の禁止については例外が認められています。それが「第三者の為にする契約」です。

まず、第三者の為にする契約では、売主Aと不動産会社との間で、別の第三者へ転売する目的での売買であることを確認して契約を行います。当然そこには、「転売できなかった場合に契約は無効」「売主Aは不動産会社ではなく買主Bに所有権を移転する」といった旨の特約を付ける必要があります。その後、不動産会社は買主Bさんを見つけますが、買主Bさんが「買います」と意思表示をするまで所有権は売主Aに留保されます。買主Bが意思表示を行えば、不動産会社が売主Aに代金を支払って所有権が買主Bに移ります。

これで不動産会社は自身への所有権移転による納税を回避しつつ、売主と買主の間に立って直接取引を行うことができるのです。

第三者の為の契約はメリットの反面、大きなリスクも…

第三者の為の契約さえあれば仲介ではなく転売が可能になり、更に自身が税金を納めることもなく仲介手数料以上の利益を得ることができます。不動産会社にとってメリットだらけです。では何故、世の中の不動産会社は第三者の為の契約ではなく、仲介を中心に行っているのでしょうか。それは、第三者の為の契約という方法は、メリットだけでなく不安定な要素を多分に含んだものだからです。

先ほどご説明させていただいた第三者の為の契約の流れの中で、決済が行われるまでは売主Aに所有権が留保されるとご説明させていただきました。つまり、所有権が売主Aにあるままの状態で大金のやり取りが行われるのです。買主Bからしてみれば、もし売主Aと不動産会社が結託している詐欺師だったら、代金だけ取られてしまって所有権は移転されないという最悪の状態に追い込まれます。

不動産会社サイドから見ても、所有権が移転されなければ過失を問われることになり、大変厄介な揉め事に巻き込まれることになります。

通常、第三者の為の契約においては、売主と不動産会社、不動産会社と買主との間で同時決済を行ったり、所有権移転がされるまで根抵当権の仮設定したりという方法でリスク回避を行うことが一般的です。ただ、どちらにせよ第三者の為の契約は不安定要素の強い取引という事に間違いはありません。不動産業者もリスキーな取引を常日頃から行うよりも、手堅い仲介業務を行ったほうが、利益の上限はあっても安心して商売を続けることができます。第三者の為の契約が一般的な取引とならないのは、このような理由があるのです。

まとめ

三為業者というワードでインターネットを見てみると、「転売業者が高く売りつける」ですとか、「地面師の詐欺で使われる」「某銀行からの融資を取り付けて収益を確実なものとして謳う」など、キナ臭い話題ばかりが検索されますが、三為業者の全てが悪質なわけではありません。確かに、仲介手数料の代わりに利ザヤを多く乗せられるのであれば、数千万円単位の利益が得られる可能性もあるため、買主が損する可能性が高いのは事実です。

しかし、昨今人気のリノベーション物件などでは、三為業者が見事なリノベーションを行い、一般の方に相場どおりの価格で販売しているケースも多くあります。投資物件という対象として「良いな!」と思った物件があったなら、たとえ三為業者による転売物件だったとしても、「相場どおりの価格であるか」「収益が確保できるか」などを確認し、問題なければ悪質な商法と決めつけられるものではないと言えるでしょう。

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