総合的な賃貸経営管理「アセットマネジメント」とは? | 不動産投資を考えるメディア

総合的な賃貸経営管理「アセットマネジメント」とは?

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不動産投資におけるアセットマネジメント(賃貸経営管理)とは

投資を行う中で、アセットマネジメント(AM)という言葉を一度は耳にされた方も多いはず。
不動産投資においてはプロパティマネジメント(PM)とセットにして解説されることの多いアセットマネジメントですが、簡単に言ってしまえば、現在だけでなく将来的に渡っても資産価値を維持、向上していくための総合的な賃貸経営管理と言っても良いでしょう。

「総合的な賃貸経営管理」となれば、その中身を一言で説明するのは至難の業となります。
強いて一文でご説明させていただくとするなら、出口戦略までを考慮しながら、あらゆる面から所有物件を分析し、適切な運用、運営を行っていくのがアセットマネジメントという事ができます。
とはいえ、この一文ではいまいちアセットマネジメントがどのようなものかイメージしづらいかと思います。

そこで今回は、不動産投資の出口戦略としても重要な、アセットマネジメントについて解説させていただきます。

アセットマネジメントの重要な要素「プロパティマネジメント」

冒頭でもご説明させていただいた通り、アセットマネジメントは様々な視点から物件を見て、常に投資戦略を考え、総合的な賃貸経営管理を行っていくことが目的となります。
よってそこには、考えられる戦略と運用を実行する人や組織が必要です。

個人オーナーの場合であれば、賃貸経営のリーシング(入居募集)、契約や更新等の事務、建物の修繕やクリーニング、時にはクレーム対応などがアセットマネジメントで重要な要素となりますが、自身でそれを行う意外にも、管理会社や不動産会社に依頼することも可能です。
アセットマネジメントでは、上記のような実際の不動産管理を行うことを「プロパティマネジメント」と言い、アセットマネジメントにとってのプロパティマネジメントは、言わば切っても切れない重要な役割を担うものなのです。

ここで「なんだ、物件管理をプロパティマネジメントというのか」と思われた方もいらっしゃるかもしれませんが、それは少し違います。

改めて申し上げますと、アセットマネジメントは総合的な賃貸経営管理です。
確かに、プロパティマネジメントにおいて建物管理は重要な要素ですが、一般の建物管理と違うのは、物理的な管理を行うだけではなく、リーシングやリフォームにより資産価値を高めたり、周辺相場を勘案した家賃変更、滞納や退去時のトラブルというリスクを最小限に抑えるなどといった、収益を最大まで伸ばすことを目的としているという点です。

昨今、プロパティマネジメントを行う会社が増えていますが、一般の管理会社との違いは、単に建物の管理を行うだけなのか、それとも資産価値やインカムゲインの維持、もしくは向上といったことまでサポートしてくれるかといったところにあります。

アセットマネジメントの3つの構成要素「購入」「管理」「売却」

プロパティマネジメントはアセットマネジメントの重要な要素である。
横文字ばかりで理解するのに少し時間がかかってしまいそうですが、アセットマネジメントがJ-REITのファンドマネージャーであれば、プロパティマネジメントはファンドに組み込まれた建物の価値が下がらないように維持する会社という風に置き換えると分かりやすいかもしれません。

では、実際の不動産投資におけるアセットマネジメントは、具体的にどのようなものなのでしょうか。
分かりやすく理解していただくために、個人が行う一般的な不動産投資の流れでご説明させていただきます。

不動産投資を行うのであれば当然、不動産を「購入」しなければいけません。
この購入という不動産投資のスタートで既にアセットマネジメントが必要となります。
物件価格は相場よりも高いのか安いのか、そして周辺地域の利便性やブランド力、過去に事件事故などはないか、将来的な不動産相場の見通しなど、購入前の時点で検討することがたくさんあります。

その後、物件の価値や持ち合わせの資金に鑑みて、自身に分相応な物件を購入出来たとしたら、次に必要になるのは「管理」です。
先ほど、プロパティマネジメントについてでも解説させていただきましたが、アセットマネジメントにおける管理は、建物の管理をすることだけではありません。
所有している物件の維持費や管理費が適当かどうか、今後の維持費は高くなりそうか安くできそうか、他に費用が発生しそうでないか、キャッシュフローや税務などに問題点はないかといったことを見極め、その都度、改善、修正、管理会社などへ指示を出すといったことがアセットマネジメントにおける管理になります。

ではもし、購入から管理までのアセットマネジメントの中で、どうしても所有している物件の価値が維持できない、もしくは下がりそうだと判断された場合はどうしたらよいでしょう。
総合的な賃貸経営管理と言うからには出口戦略まで考える必要があります。
そこで検討すべきなのが、アセットマネジメントの構成要素の一つである「売却」というフェーズです。

売却はアセットマネジメントにおける出口戦略

アセットマネジメントでは、どうしても自由にならない「売却益」も重要な構成要素です。
不動産価格が上がり続けるバブル状態であれば何ら不安はないかもしれませんが、何か有事が起こって不動産価格が下がり始めたとか、空室が埋まらなくなったなんて時のため、売却しても損をしないラインを考えておく必要があります。

有事が起こるかどうかは別としても、アセットマネジメントの管理の段階で「この物件を所有しているとマイナスが発生する」と前もって分かったなら、物件を売却して離脱する、もしくは新たに投資物件を買い替えるといった出口戦略を持っておくべきだと言えるでしょう。
時には、収益性の高い物件を買い増して、赤字となっている物件のローンを完済するまで保有し続けるといった方法をとる方もいらっしゃるようですが、資金的な余裕や融資を受けられる見込みが薄ければ難しいことです。

また、売却で損をしない出口戦略といっても、購入価格よりも高く売却できなければ失敗ということではありません。
単純に「購入価格-売却価格」という計算で利益が出れば、それに越したことはありませんが、日々資産価値が目減りしていく不動産で、更に今の時代にそれもなかなか難しいことです。
よって「(購入価格+管理費用-家賃収入)< 売却価格」という関係が成り立つのであれば、総合的な賃貸経営管理における売却というフェーズが成功したと言っても良いでしょう。

このように、購入から管理の間で利回りや空室率など対策を考えることは重要なことではありますが、それと同等に売却を考慮した緻密な出口戦略までを総合的に分析していくことが、不動産投資におけるアセットマネジメントなのです。

まとめ

昨今、「コンドミニアム・アセットマネジメント(CoAM)」という考え方も注目されています。
コンドミニアムはマンションを意味しますので、集合住宅という特性から得られる分析データを基にマンション特化型の資産管理を行うのが、コンドミニアム・アセットマネジメントです。

これまで、投資判断で使う指標や基準には、ROI(投資利益率)やDCR(ローン返済比率)といった有名なものを解説するものはいくつかありましたが、言ってしまえば、これらは投資商品を見た時の部分的な収益率などを切り取ったものと言う事ができるかもしれません。
当然それらは大事な指標ではありますが、数字による分析だけではなく、マクロ視点で所有物件を捉えたアセットマネジメントを遂行していくことこそ、不動産投資における醍醐味だと言えるのかもしれません。

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