後悔しない土地選び!お金をかけずに地盤の強弱を確認する5つの方法 | 不動産投資を考えるメディア

後悔しない土地選び!お金をかけずに地盤の強弱を確認する5つの方法

シェアする

地層

過去、幾度となくニュースになってきた欠陥住宅問題。
過去の出来事を調べてみると、地盤調査や地盤改良などを行っていなかったことで家が傾いたり、中にはマンションそのものが傾いたなんてニュースもあります。
大金を払って購入した物件であるにも関わらず業者の手抜きが発覚すれば、当然、訴訟問題に発展することは免れませんので、気が遠くなりそうな無駄な時間とお金を浪費することになるでしょう。
そこで、最低限のリスクヘッジを目的として「地盤の強弱」を自分自身で調べてみてはいかがでしょうか。
今回は、自分でできる地盤の強弱を確認する方法を5つご紹介させていただきます。

旧住所の「字」に隠された事実

現在の住所はほとんどの地域で「○○県 ○○市 ○○町 〇丁目○〇番地 ○○号」といったように、場所や区画をハッキリと示すものが一般的ですが、都心から少し離れた場所に行くと、以下のような住所を見かけることがあります。

「〇〇県 ○○群 ○○村 大字○○ 字○○123」

上記のような何番地の何号なのか分からない住所であったり、場合によっては字の次に「下」や「上」といったものが付く場合もありますが、重要なのは字の次に付く名称です。
「大字」は昔の人が使っていた地域名であり、今で言うところの「町名」にあたるものですが、「字」は更にその地域の中での土地柄や土壌、災害にちなんだ名前になっていることが多いのです。
例えば、「字梅田」という名称があったとして、「梅」は「埋め」を意味することがあると言われています。事実、字ではありませんが、大阪の梅田は元々は湿地帯だった場所を埋め立てて作られた街です。
また、「蛇」という字が使われる地域については、地盤とは直接的な関係はありませんが「蛇抜け」という言葉から由来している可能性があります。蛇抜けとは、所謂「土砂崩れ」や「土石流」の事を指し、大雨の日に川の流れが止まったかと思ったら、岩などで堰き止められていた上流の土砂が一気に流れ出す様子を表す言葉です。
つまり、以前その場所で土砂崩れなどが起こったことから、昔の人が蛇という言葉を使って名付けた地域という可能性があるのです。

他にも、「緑という字が付く地域は元は湿地帯」と言われることもありますが、ちょっと気になる住所だった場合もそうでない場合も、登記簿などで住所の遍歴や図書館などで過去の地図などを見てみると、昔の住所から何かのヒントが得られるかもしれません。

過去の航空写真や古地図で地域性を見る

この記事をお読みいただいている方の中には、自分の小さい頃の写真に映る周辺の風景を見て「随分と街が変わったんだな」なんて思ったことのある方もいらっしゃるのではないでしょうか。
実は、そんな昔の写真にヒントが隠されている場合もあります。

例えば、国土地理院が提供している「空中写真」というページでは、昭和初期の頃からの航空写真を確認することができます。古くなればなるほど確認できる地域は限られてきますが、少なくとも昭和50年頃を過ぎたあたりから幅広い地域の航空写真を確認できるようになります。
過去の写真を見て、昔その土地に何があったのか確認することができれば、地盤の強弱を判断する一つの基準にもなるでしょう。

参考:国土地理院「空中写真」
http://www.gsi.go.jp/CHIRIKYOUIKU/syasin.html

また、国立図書館等に行くと古地図を確認することができますが、昭和よりももっと古い江戸時代の頃からの地図を確認できる場合があります。
特に、東京とその周辺は川や湿地帯、海などを埋立てた土地が多いと言われていますので、自分の所有する土地の古地図を見てみるのも良いのではないでしょうか。

周辺の土地との高低差やデコボコを確認する

道を歩いている時に「なんかこの道路、デコボコしてる」と感じたことはありませんでしょうか。
そうです、その道は地盤があまり強くない可能性があります。
特に、家が建ち始めると少しずつ地盤が沈下し始めて道と家の間に高低差ができたり、大型の車両が通ったりすることで道がデコボコしてくるような土地は注意が必要かもしれません。
そもそも、コンクリートの下には土がありますので多少のデコボコは仕方ない範囲ではありますが、傾いた家が多い、電柱が傾いている、家の基礎にひび割れが目立つといった地域は地盤の緩さが原因である可能性を鑑みる必要があります。

また、高低差については何も道と家に限った話ではなく、もっと広い範囲で見た時の事も考えてみると良いでしょう。
基本的には、周囲よりも低い場所にある地形に水が流れ込んでくることは考えてみれば分かることですが、明らかに山を削った地域ではなく、昔からの土地柄として標高が周りより低いという場合は、水が溜まりやすい上に水はけが悪いことから地盤の弱い地域である可能性が高いと言えます。

マップツールを使って調べる

Googleマップを始めとしたインターネットの地図が当然のように利用できる現在では、地盤や活断層、災害危険地域などを示してくれる便利な地図があります。
例えば、ジャパンホームシールド株式会社が提供する「地盤サポートマップ」では、「強い地盤」「やや強い地盤」「ふつうの地盤」「弱い地盤」の4段階の印で、全国の地盤の強弱を確認することができます。
住所検索はもちろん、地図上から気になる地域を拡大していくと地盤の強弱を表す4色のマークが現れますので、非常に分かりやすくなっています。

参考:ジャパンホームシールド株式会社「地盤サポートマップ」
http://www.jiban-portal.jp/

また、国土交通省のホームページから確認できる「ハザードマップ」も念のため確認しておきたいところです。
国土交通省のハザードマップは、「洪水ハザードマップ」や「内水ハザードマップ」を始めとして、高潮、津波、土砂災害、火山、地震防災危険度といった種類のハザードマップを確認することができます。
地図から気になる地域を選択していくと、各自治体で公表しているページに遷移して詳細な情報を確認することができます。
地盤強弱についての情報はないものの、その地域の災害情報を見ることで地盤に関連するヒントが得られるかもしれません。

参考:国土交通省「国土交通省ハザードマップポータルサイト」
https://disaportal.gsi.go.jp/

地盤調査を依頼する

さて、ここまで地盤の地震で行える地盤の強弱の確認方法をご紹介させていただきましたが、やはり最も確実に近いのは、費用をかけて地盤調査会社などの専門家に依頼することです。

一般的には「スウェーデン式サウンディング試験」や「標準貫入試験」のどちらかで地盤調査を行うことが多く、スウェーデン式サウンディング試験では、ロッドと呼ばれる金属の棒を土にねじ込んでいき、一定の距離を貫通していくのにロッドがどのくらい回転するかを測定します。
また、標準貫入試験はボーリング調査とも言われますが、土の硬さや締まり具合を調べるものです。ハンマーでサンプラーと呼ばれる筒状の棒を上から叩いて、30cm貫入させるのにハンマーで何回の打撃が必要になるかという事を測定します。これにより地盤の強弱だけでなく地質の調査も可能となり、世界中で最も多く使われる手法です。

スウェーデン式サウンディング試験の場合は数万円から10万円、標準貫入試験の場合は15~20万円前後が相場だと言われていますので、地盤の強弱を気にされる方は、こういった地盤調査の専門家に依頼するのも手でしょう。

まとめ

区分所有の不動産をお持ちの方であれば、あまり興味のないかもしれない地盤の強弱に関するお話ですが、最近も、地層にある岩盤にまで杭を打っていなかったことで大きなマンションが傾いたという事件がありましたし、過去にも建物に関する不正問題は多く報道されてきました。
とはいえ、施行会社から一般の方が竣工に関する書類を開示してもらうのは難しいと言われていますので、その場合は結局のところ調査会社等に依頼することになります。
特に土地から購入してアパートを建てると言った場合は大きな資金を動かすことになりますので、今後の物件の価値を高める一つの証拠として地盤調査をしてみてはいかがでしょうか。

各種お問い合わせやご相談はこちら