時代の変化!?単身者の求める間取りとは? | 不動産投資を考えるメディア

時代の変化!?単身者の求める間取りとは?

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部屋の間取りイメージ

不動産投資に初めて挑戦される方であれば、手始めに単身向けの物件の購入を検討される方が多いのではないでしょうか。もちろん、資金的余裕からファミリータイプの物件を検討される方や、金融機関からの融資が見込める方であればアパート建設を考える方もいらっしゃることでしょう。しかしながら、サラリーマン大家に挑戦される多くの方は、最初に単身者向けの区分所有マンションの購入から始められることがほとんどかと思います。
ただ、そもそも単身者向けの物件とは、どのような物件を指すのでしょうか。間取りは?設備は?家賃は?
「ワンルーム投資」なんて言葉があるほどですので、イメージとしては、居住スペースと簡易キッチン、そしてユニットバスなどを一間にギュッと詰め込んだ部屋を想像される方も少なくないとは思いますが、その物件、本当に入居者が入るでしょうか。

アンケートから見る単身向け物件の需要

冒頭から考えこませてしまうような始まりとなりましたが、安易な認識でワンルームマンションの投資物件として購入してしまうと、なかなか入居者が見つからずに駆け出しから躓いてしまうこともあり得ます。不動産投資において大事になるのは、やはりその物件への需要です。単身者がどのような物件を希望しているのかを把握することは、初めて不動産投資に挑戦される方にとっては最初の課題だと言えるでしょう。
時代は常に変化しています。どのような物件が単身者に好まれるのかを調べてみると2012年にアットホーム株式会社が調査した「一人暮らしの実状と部屋探しについて」というアンケートでは、以下のような結果となっています。

現在住んでいる間取り

ワンルーム 18.0%(男性17.5%/女性18.5%)
1K 53.3%(男性46.0%/女性60.5%)
1DK 8.5%(男性8.5%/女性8.5%)
1LDK 7.8%(男性11.0%/女性4.5%)
2K 4.5%(男性5.0%/女性4.0%)
2DK 5.0%(男性8.0%/女性2.0%)
2LDK以上 3.5%(男性4.0%/女性2.0%)

希望の間取り

ワンルーム 4.5%(男性3.5%/女性5.5%)
1K 21.5%(男性20.5%/女性22.5%)
1DK 25.0%(男性20.5%/女性29.5%)
1LDK 27.5%(男性26.0%/女性29.0%)
2K 4.5%(男性5.5%/女性3.5%)
2DK 7.3%(男性10.5%/女性4.0%)
2LDK以上 9.8%(男性13.5%/女性6.0%)

参考:アットホーム株式会社「一人暮らしの実状と部屋探しについて」
http://www.nihonkanri.com/_userdata/20120301.pdf

上記の結果を見る限りでは、現実と希望はどうやら一致していなさそうだという事が分かります。現在住んでいる間取りで最も多いのが1Kであるのに対して、希望する間取りで最も多いのが1LDKや1DKです。つまり、居住スペースとキッチンダイニングは別としたいという希望が多いということです。ただ、何故これらの物件に住んでいないのかと言えばやはり、立地や設備、家賃といった兼ね合いから間取りを一つの妥協点としているのではないかと推測することができます。

単身物件の今と昔。間取りの移り変わり

過去の事として「六畳一間」なんて言葉で自身の経験を揶揄するかのような話をしたことがある方もいらっしゃるかもしれませんが、過去の一人暮らしの物件を調べてみると、バブル期前は6畳どころか4.5畳の物件に住んでいたという方も多く、トイレは共同、風呂は銭湯、当然バルコニーが付いているなんて高級賃貸だけのものでした。今では信じられませんが、広さは10㎡前後です。

そしてバブル期に入ると、単身用の物件に変化が現れます。
経済的に成熟した日本において、風呂やトイレが自分の部屋にあるという事が一つのステータスでもあったのか、ワンルームが主流となっていきます。ただ、今でいう1Kのような独立した風呂トイレではなくユニットバスです。床も畳ではなくフローリングやクッションフロアに変わり、バルコニーや洗濯機置き場まで設置され、まさに一人暮らしの方にとっては自分の城を持ったかような感覚だったのではないでしょうか。ちなみに、この頃のワンルームといえば、15㎡や20㎡程度のものが多くありました。
更にバブル期の単身用物件は徐々に贅沢になっていきます。
部屋全体の広さは優に25㎡を超え、部屋とキッチンやバストイレの間に扉が付けられた1Kが登場します。風呂とトイレは別になっていますし、キッチンも居住スペースとはハッキリ分けられています。つまり、くつろぎのスペースと家事スペース等を分けられるようになったのです。

この流れで、単身者向けの物件もどんどんグレードアップしていくのかと思われますが、日本のバブルは崩壊し、単身向けの物件のグレードも1Kといったところで一旦落ち着きます。とはいえ、一人暮らしの住まいについて広さを求める方が多いのか、敢えて築年数の古い2DKを物件を借りる方もいらっしゃいました。要は、2DKを自分なりに工夫して、1LDKのように使用する方が多くなったのです。
バブル前の2DKといえば、新婚夫婦が暮らすようなものとして人気がありましたが、やはり時代と共に夫婦の間取りとしては少々狭いという意識に変わったのか、借り手も少なくなってきたところに単身者への需要が増したのではないかと考えられます。

そして現在、1Kも未だ需要はありますが、先にご紹介させていただいたとおり、単身者が真に求める間取りは1DKや1LDKです。「寝る場所」「くつろぐ場所」「食べる場所」といった部屋の使い分けをしたいという希望が多いのでしょう。
部屋の広さも35~40㎡ほどの広さが求められているようですので、バブル期前の4.5畳の時代から考えると、一人暮らしをする人の意識は大きく変わったものだと感慨深いものがあります。

賃貸ユーザーは築年数を見ていない!?

時代の変化とアンケートの結果を併せて考えると、安易にワンルーム投資を始めてしまうリスクに気付かれた方もいらっしゃるのではないでしょうか。単身者に求められている広さに対してワンルームを購入したところで、不動産サイトの検索条件からは真っ先に除外されてしまうでしょう。
だとするなら、単純に1DKや1LDKの物件を購入することで、ある程度は早期に入居者も見つかるのではないかという考えにも至りますが、問題なのは物件価格です。
単身者がどのような物件を求めているかはマンションデベロッパーも把握していますので、1DKや1LDKの単身用マンションも次々に建設されていますが、都内であれば3000~5000万円という価格帯です。
正直なところ、初めて不動産投資を行う方にとってはハードルが高いと言わざるを得ませんし、仮に購入したとしても、利回りから考えて月に数十万円の家賃を設定しなければならなくなるでしょうから、借り手の需要もグンと減るでしょう。

では、現在の単身者が求めている1DK以上の物件を持つことは不可能なのでしょうか。
そこで考えてみたいのは、最近よく耳にするようになった「リノベーション」です。先ほどの今と昔の単身者向け物件の変化にもあったようにで、敢えて築年数の古い2DKを借りるという方もいらっしゃいます。
事実、2015年に株式会社リクルート住まいカンパニーが調査したアンケート結果によると、賃貸ユーザーが重視するポイントは以下のようになっています。

1位 家賃・価格 91.5%
2位 間取り 82.0%
3位 最寄駅からの徒歩分数 76.0%
3位 面積・広さ 76.0%
5位 路線・駅やエリア 74.5%
6位 立地・周辺環境 74.0%
7位 通勤・通学時間 72.0%
8位 築年数(新築含む)59.5%
9位 住戸の向き・方角 59.0%
10位 設備・仕様 58.5%

参考:SUUMOジャーナル「SUUMO調べ、物件選びで重視するポイント2位「間取り」・1位は?」
http://suumo.jp/journal/2015/07/30/94861/

数値の合計が100%にならないのは複数回答を可としているためですが、築年数が8位という結果が意外に思えます。つまり、広さや間取り、家賃といったものが最重要であり、築年数は古くても良いというのが賃貸ユーザーの意向なのです。
よって、多少築年数が古かったとしても、中古の2DKマンションを安く購入して1LDKにリフォームしてしまえば、室内の設備やフローリングも最新のものになりますから、ある程度需要が見込めるのではないかという話に繋がるのです。

まとめ

少し前から、中古物件のリノベーションの魅力を伝えるメディアが多くなりましたが、あまりにも築年数が古いと管理組合の決定によっては建て直しによる費用が発生したり、耐震性の不安から入居者が見つからないなんてことも懸念されます。
今その時だけの物件として見るのではなく、この先どのくらい活躍してくれる物件なのか、対して世の中の需要に合わせられる物件なのかといった視点で見ていくと、いざ不動産投資を始めようと思った時に冷静に物件を見定められるのではないでしょうか。

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