家賃滞納リスクを防ぐ「家賃債務保証会社」の選び方 | 不動産投資を考えるメディア

家賃滞納リスクを防ぐ「家賃債務保証会社」の選び方

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家賃債務保証会社をどうやって選ぶか?│画像

賃貸物件のオーナーにとって、経営を大きく圧迫する家賃の滞納。日本住宅管理協会の調べでは、全国で家賃の滞納率は6.6%。関西圏では8.0%とされています。

収益性を高めるためにも家賃の滞納はなるべく減らしたいもの。そんなとき滞納家賃の債務を肩代わりしてくれるのが家賃債務保証会社です。
では、家賃保証会社はどのように選び、どのように付き合ったら良いのでしょうか。

家賃滞納率は全国平均で6.6%

日本賃貸住宅管理協会の「第17回住宅市場景況感調査(2016年10月〜2017年3月)の家賃滞納率推移によると、月初での全体の滞納率は、2016年10月〜2017年3月(2016年下期)では全国で6.6%になっています。

首都圏と関西圏で比べると首都圏が4.8%、関西圏が8.0%と、関西圏の方がかなり滞納率が高くなっているということがわかります。

一般的に家賃の支払方法は、銀行口座からの引き落としが主流ですが、口座に残高が足りずに家賃の引き落としが行えず、知らず知らずの間に家賃滞納をしているケースも見受けられます。

入居者がその都度家賃を振り込む場合でも、入居者が振込日を忘れてしまうケースは少なくないでしょう。

データから考えると、関西圏では特に入金管理をしっかりしないと、家賃滞納が頻発してしまう可能性があります。

ちなみに、2016年下期の家賃滞納率の割合はやや減少傾向にあります。明確な理由は不明ですが、景気が良くなっていることが一因と言えるかも知れません。

管理戸数が増えれば、家賃滞納も増える

一方、月末の時点で2ヶ月以上家賃を滞納しているケースは、2016年下期では1.3%あります。首都圏では0.9%、関西圏では0.8%になります。このデータから家賃滞納者は首都圏の方がわずかに長期化する傾向があるとも考えられます。

全国で見ると家賃の通常支払い率は98.3%(首都圏99.1%、関西圏99.2%)と、2ヶ月以上の家賃滞納はかなり少ない状況ですが、ゼロではありません。

また管理戸数が多ければ多いほど、家賃滞納率は高くなるので、家賃債務保証会社をきちんとつけて家賃滞納リスクを限りなくゼロに近づけることが必要です。

長期の家賃滞納はオーナーの泣き寝入りになる可能性大

ところで、2ヶ月以上の家賃滞納が発覚した場合、そこから書面などで家賃の請求をして、どのくらいの割合で家賃が返済されるのでしょうか。

国土交通省が2010年の家賃滞納1000件の調査を例に見てみましょう。
家賃滞納1案件に対して、電話連絡2.8回、書面等送付1.4回、訪問0.7回したというデータでは、901.4件が全額回収、56.6件が分割返済または一部回収、未回収は42.0件もあります。

悪質な家賃滞納に関しては約1割が回収できず、泣き寝入りになる可能性があるのです。調査では未回収家賃の平均は3.6ヶ月分にも相当するとのことです。

しかも実際には家賃が未回収になるだけではありません。部屋の原状回復費用などもかかってくるので、家賃滞納状態にならないよう未然に防ぐことこそが、何よりも重要になります。

では、電話連絡や書面での通知を無視し続けている悪質な家賃滞納者はどうでしょうか。
訴訟に至るような最悪のケースでは、半数以上の入居者がそのまま家賃を支払わず入居し続けており、訴訟によって明け渡しが確定して強制退去となった場合でも、滞納分の家賃は未回収のままになる可能性が高いようです。

家賃債務保証会社をどうやって選ぶか?

こうした家賃滞納リスクを防ぐために備えたい家賃債務保証会社ですが、主に次のようなことを代行してくれます。

  1. 入居者審査を行う
  2. 家賃が滞納された場合、立て替えてくれる
  3. 入居者への督促や家賃回収をしてくれる

家賃債務保証の期間については、保証会社によって異なります。また、家賃が滞納された場合、電話での督促が中心で期間内に支払いがなければ、法的処置を行う会社もありますし、実際に家賃滞納者に会って支払い交渉をしてくれるところもあります。

中には、強制退去のための手続き費用や夜逃げ、事故後の対応、残存物などの処理費用までサービスの中に含まれている場合もあります。

家賃回収率に強みを持っている、サービスが充実している、歴史がある老舗など、それぞれ会社によって特徴がありますので、家賃債務保証会社を比較しているサイトなどを参考に選ぶのも良いでしょう。

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