火災を未然に防ぐ!物件購入前に知っておきたい防火地域と準防火地域 | 不動産投資を考えるメディア

火災を未然に防ぐ!物件購入前に知っておきたい防火地域と準防火地域

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防災基準で考えるべき3つのポイント│画像

不動産投資において大敵なのが火災。木造アパートのような物件では、ひとたび火災が起きれば、一気に燃え広がる危険性を孕んでいます。
そんな時に意識したいのが建物の防災地域です。街を維持して発展させていくためには、防火のための不燃化は不可欠です。
構造物には街の地域ごとに防火・防災のためのルールがあります。エリアによって防災コストは大きく変わりますので、自分の所有物件もしくは購入予定の物件が防災上どのようなところで建築されているのかを知っておくことは大切です。

防災地域の構造制限を覚えておこう

防災のための建造物に関するエリアは、大きく分けて「防火地域」「準防火地域」の2つに分けられます。

「防火地域」

都市の中心市街地や駅前、幹線道路沿いや大規模商業施設があるエリアです。防火地域に指定されるエリアは商業施設や住宅地が密集しており、ひとたび火災が起これば、その火災が周辺の建物に燃え広がって(延焼)、大惨事になる可能性がある地域と考えられています。

駅近くに木造の建物がほとんど見られない主な理由は、駅周辺が「防火地域」に指定されているからです。そのため、炎が燃え広がらないように建物の構造も厳しく制限されています。

「防火地域」で建てられる建物は、たとえば、地下室を含めて3階建て以上、または延べ床面積が100㎡以上の場合、延焼しにくい鉄筋コンクリートや鉄骨鉄筋コンクリートであるといった厳格な基準があります。

「準防火地域」

防火地域の外側にあるエリアです。規制内容は防火地域よりも緩くなっています。たとえば、延べ床面積が500㎡以下で3階建ての建物は、耐火構造や準耐火構造、または一定基準に適合する建築物でよいとされています。

ちなみに「準耐火構造」とは、耐火時間45分以上の性能を持つ外壁や内壁、天井や柱、屋根を備える構造のことです。木造建築で準耐火構造を備えるためには、かなり厳しい基準をクリアする必要があります。

たとえば準防火地域の木造平屋建ての場合、隣から延焼の恐れがある壁や軒裏は防火構造としなければなりません。また、これに付随する高さ2mを超える門や塀は不燃材料で作ったり、覆ったりするなどの措置を取らなければならないとされています。

防火地域や準防火地域は広がる可能性もある

大震災が起こると、それに付随して大規模な火災も高確率で発生します。このため市区町村では、大規模火災に対応するため、防火地域や準防火地域を広げる可能性があります。

都市の防災機能を高めるための政策ですが、防火地域や準防火地域が広がった場合、その地域にある自分の物件にどのような影響があるのでしょうか。

基本的には、拡大された防火地域や準防火地域の施行日以前に建てられた構造物に関して、構造物を法律に適合させる義務は無いとするところが多いです。

つまり、防火地域や準防火地域が広がったことによる防火のための増改築リスクは低いと言えるでしょう。

しかしながら、新築物件であれば、構造制限が適用される日に要注意です。
構造制限の適用が着工日に指定されている場合、建築基準法に適合している証である建築確認申請や確認済証を取得していても、着工していなければ構造制限が適用される可能性があるからです。

また物件を増改築したり、リフォームしたりする場合も新たに広がった防火地域や準防火地域の構造制限が適用されます。防火対策は大きな出費に繋がる可能性があるので、気をつけたいところです。

古い街で住宅の密集地域は要注意

都市の防災機能を向上させることは、全国どの自治体も前向きに取り組んでいるはずです。問題は、明らかに防災対策があまり整備されていない街に、今後防災地域や準防災地域が広がって、構造制限が掛けられる可能性があるということです。

防災地域や準防災地域が広がったとしても、すでに建築されている建物については適合義務がない場合が多いですが、安心はできません。
ひとたび火災が起きれば、大きな被害が予想されるのはもちろん、建物を増改築やリフォームした時に、場合によっては構造制限がかけられることもあります。
歴史のある古い街で防災対策が不十分な場合には、収益物件を所有しないのが得策と言えるでしょう。

まとめ

準防火地域などで100㎡以上の延べ床面積を持つ木造アパートを購入する場合の注意点は、将来そこが防火地域になる可能性があるということです。防火地域になれば、改築費用も計算に入れた金額で購入することが大前提になってきます。

都市計画による防火地域の見直しは、突然行われるわけではありません。物件購入前に市町村の都市計画課に聞いてみたり、インターネットで市区町村の情報を検索するなど、事前に調査しておくと良いでしょう。

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