知らないと損する!登記簿に書かれているウソ・ホント | 不動産投資を考えるメディア

知らないと損する!登記簿に書かれているウソ・ホント

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不動産の所有権を証明するものが登記簿です。登記簿にはその不動産の所有者や土地の状況などが書かれています。しかし、登記簿に載っていることは、すべてが真実ではないのです。今回は不動産登記簿にまつわるお話をご紹介しましょう。

そもそも登記簿には何が書かれているのか?

不動産登記簿は、「表題部」「権利部(甲区)」「権利部(乙区)」の3つの構成によって分かれています。

「表題部」には、土地の場合は所在、地番、地目(宅地や畑など土地の種類)、建物の場合は所在、地番、家屋番号、種類、構造、床面積などが記されています。

「権利部(甲区)」には、所有権に関する事項が書かれており、項目には「順位番号」「登記の目的」「受付年月日・受付番号」「原因」「権利者その他の事項」などが記されています。

「権利部(乙区)」には、地上権や借地権、先取特権、抵当権など所有権以外の権利に関する事項が記されています。

これらのことが記載されて初めてこの登記簿によって第三者に所有権を主張することができます。

不動産の登記には「表題登記(表示登記)」と「所有権保存登記」の2つがあります。

表題登記は、その名の通り表題部の登記のことです。建物を新築した場合や登記されていない建物を購入した場合には、購入した日から1カ月以内に登記が必要です。

登記簿に書かれていることが真実でない場合も

よくあるのが、実測した面積と登記簿に書かれている面積が異なるケースです。なぜそのような違いが出るのでしょうか。

理由は様々ですが、開発業者の利益のために土地が登記されるケースもありますし、固定資産税を減らすために広い土地なのにわざと狭く登記してしまうという悪質なケースもあります。

こうした問題がまかり通ってしまうのは、以前は不動産の面積を登記するときに正確で客観的な証拠を要求されなかったことが原因です。

現在、登記簿に掲載されている面積は、元を辿っていくと明治時代に測量されたものです。明治時代は測量に縄を使っていましたから、かなりいい加減な測量方法になります。

いい加減な測量方法に加えて、測量した証拠すらない状況では酷過ぎるということで、1965年に不動産登記の法律の改正が行われて、土地の登記簿に地積測量図と建物図面を添付することが必須になりました。

現在では法務局にそれぞれの図面が備え付けられており、誰でも閲覧することができます。ただし、法律が改正されたのが65年ですから、それ以前に登記された不動産には地積測量図や建物図面はありません。

つまり、登記簿を調べて地積測量図や建物図面がない物件は、登記簿に記載された面積は何も根拠がないということを理解しておく必要がありそうです。

地積測量図も怪しい場合がある

また、地積測量図が古いものかどうかをチェックすることも忘れてはいけません。30〜40年前の地積測量図の場合、測量精度が異なるために、図面よりも実際には小さかったり、大きかったりするケースがあるのです。

たとえば、私が購入した築30年以上のアパートの物件では、登記簿に記載されていた面積よりも実際の面積の方が広いということがありました。
このアパートは地積測量図がついていましたので、この誤差は測量の精度によるものだと考えられます。後に土地家屋調査士に測量させたところ、実際に広いことがわかりました。

ちなみに実測面積が公簿面積(登記簿に記載されている面積)よりも小さい場合を歴史的に土地測量に使う縄に例えて「縄ちぢみ」、大きい場合を「縄のび」といいます。

古い物件を選ぶということは、建物の構造上のリスクがあること、そして土地の形状や広さといったリスクもあるということを忘れないようにしましょう。安い物件には必ず理由があるものです。そうしたリスクを考慮して投資をするかどうかを判断する必要があるのです。

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